Деньги на стройку: эксперты РСС о современных механизмах финансирования строительства

Эксперты РСС приняли участие в круглом столе, посвященном вопросам финансирования строительства жилой недвижимости в нынешних условиях.

Основными докладчиками на заседании выступили Сергей Кузнецов, заместитель генерального директора Фонда “РЖС”, Михаил Уринсон, руководитель рабочей группы РСС “Финансирование строительства”, Мария Голованова, Директор по инвестициям IMC / IMG.

Сергей Кузнецов рассказал о механизме предоставления Фондом РЖС гарантий на выкуп жилых помещений возводимых на землях проданных Фондом. По его словам, ключевой задачей предлагаемого механизма гарантирования является: “повышение уровня доступности кредитов для застройщиков, реализующих проекты по строительству жилья экономического класса на участках Фонда «РЖС»”.

Этот механизм подразумевает, что Фонд РЖС гарантирует выкуп в объеме не более 25% и 35% соответственно для многоэтажного и малоэтажного жилья. Цена выкупа с дисконтом до 15% к МРР, определяется в индивидуальном порядке для каждого Региона и Проекта на основе анализа инвестиционной целесообразности проектов.

Инструмент запланирован Фондом для целей снижения и ограничения рисков Кредиторов. При этом Фонд надеется на благоприятную рыночную конъюнктуру, которая позволит Застройщику реализовать возводимые площади в рынок по ценам, превосходящим законтрактованные Фонду, т.е. Фонд не обязывает Застройщика продавать, а только представляет ему опцию в случае отсутствия рыночного спроса. Опция представляется на срок до 24 месяцев.

В настоящий момент проект постановления согласован с МЭРТ, проходит процедуры утверждения внутри Фонда, начат анализ поступающих от Застройщиков заявок. Выдача первых гарантий запланирована на III – IV квартал 2010 г.

Аудиторию также волновал вопрос о мероприятиях осуществляемых Фондом для инфраструктурного, дорожного и социально-бытового обеспечения территорий. Сергей Кузнецов пояснил, что Фонд оказывает значительное административное содействие для обеспечения участникам рынка, приобретающим участки Фонда равноправный доступ к инженерным сетям. Кроме того, по участкам, выставляемым Фондом на аукционы, вопросы инженерного, транспортного и социально бытового обеспечения прорабатываются Фондом еще до их выставления на аукцион.

Фондом достигнуты договоренности и подготовлен протокол с ВЭБ, по пилотным проектам долгосрочного инфраструктурного финансирования земельных участков, которые Фонд выставляет на аукционы под строительство жилья экономического класса.

Учитывая, что в прессе активно обсуждалась информация о планах Фонда по централизации функций закупок жилья под государственные нужды, в частности возможность становления с 2011 г. оператором по закупкам Министерства обороны, Михаил Уринсон поинтересовался текущим статусом работ в указанных направлениях.

Сергей Кузнецов пояснил, что решением Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики Фонду «РЖС» совместно с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации поручено принять необходимые меры по обеспечению координации государственного спроса при приобретении (строительстве) жилья за счет бюджетных средств для обеспечения жильем военнослужащих, а также отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в целях проведения единой ценовой политики и эффективного расходования бюджетных средств.

Эксперты заявили, что большинство министерств и ведомств предоставляют работникам социальные выплаты (единовременные субсидии) в форме государственных жилищных сертификатов или других аналогичных документов, дающих гражданам право самостоятельного приобретения жилых помещений на свободном рынке. И только несколько министерств, получающие из федерального бюджета средства в форме бюджетных инвестиций на цели приобретения или строительства жилья для военнослужащих и других категорий граждан, централизовано закупают жилье у застройщиков.

По мнению Михаила Уринсона, на сегодняшний день Фонд является одним из четырех известных ему Инвесторов заинтересованным и обладающим средствами для инвестирования в проекты по строительству доступного жилья. Эксперт подчеркнул, что когда речь заходит о регионах таких Инвесторов остается всего двое и IMG один из них.

Мария Голованова информировала аудиторию о критериях и подходу Фонда к финансируемым проектам:

· Фонд является ярким примером международного институционального инвестора. Несмотря на то, что инвестиционная стратегия Фонда предполагает инвестиции в различные сегменты рынка недвижимости, с началом кризиса стратегический фокус сместился на инвестиции в жилую недвижимость по причине значительной ликвидности данного сектора.

· Фонд инвестирует средства, как на уровне индивидуальных проектов, так и на уровне компаний. Предпочтительным для Фонда вариантом является вход на уровне компании с последующим соинвестированием на уровне индивидуальных проектов.

· Фонд ожидает доходность не менее 35% в валюте, что, соответствует текущим ожиданиям альтернативных инвесторов рассматривающих доходность 45 – 50% в рублях.

· Фонд инвестирует средства на период от 4 до 5 лет, рассчитывает обеспечить доходность за счет получения финансового результата от проектов и / или выход через продажу доли в компании на этапе истечения горизонта инвестирования.

Процедура принятия Фондом инвестиционного решения и закрытия сделки занимает в среднем от 4 до 6 месяцев. При этом Мария подчеркнула, что сроки закрытия сделки в первую очередь зависят от самого Соискателя, а именно темпов предоставления и качества передаваемых документов, запрашиваемых Инвестором разъяснений.
Процедура экспертизы (due diligence) проводимая в рамках принятия Инвестором решения, осуществляется за счет Соискателя и обходится последнему по практике Уринсона в 150 – 300 тыс. USD (для компаний) и 75 – 150 тыс. USD (для объектов). Михаил поясняет, что в случае отказа Инвестора от сделки в результате экспертизы и анализа, как минимум 50% от данных средств не подлежат возврату. Большинство Застройщиков, с которыми он взаимодействует, не готовы оплачивать указанный расход и принимать на себя риски отказа Инвестора от Проекта.

http://www.omorrss.ru/

фото: http://www.omorrss.ru/