Положение на стройплощадках и себестоимость строительства в Петербурге

В конце апреля 2009 г. сотрудниками Управления маркетинговых исследований Холдинга RBI была выполнена фотофиксация всех строящихся объектов Санкт-Петербурга. Были выбраны все объекты, которые продавались в I квартале 2009 г. и вышли в продажу феврале-марте 2009 г. Товарный запас в продаже был вычислен на основе коэффициентов, полученных при оценке товарного запаса в продаже для комплексного отчета в I квартале 2009 г.

Фотоссессия была выполнена в период с 13 по 17 апреля 2009 г. Было сфотографировано 255 объектов массового рынка. Результаты специалисты компании сравнили с аналогичным исследованием, которое было проведено в начале февраля 2009 г.

Таблица №1. Количество объектов в продаже и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.

Строительная готовность на дату объезда (по классификации)	Работают		Не работают	Итого	Работают	Не работают	Итого
Забор	0		4	4	0	7	7
Нулевой цикл	14		5	19	1	16	17
Этаж коробки	39		19	58	44	26	70
Коробка завершена	33		50	63	53	31	84
Сдан в эксплуатацию	9		60	69	8	44	52
Общий итог	95		138	233	106	124	230

Из 73 застройщиков, которые сегодня продают 233 объекта массового рынка, лишь 34% ведут строительные работы на всех своих объектах (в среднем у этих застройщиков по 1,7 объектов). 25% девелоперов ведут стройку лишь на части объектов, а 41 % не ведет стройку ни на одном из своих объектов.

В целом по сравнению с февралем можно констатировать, что активность компаний увеличилась на объектах в стадии «забор» и «нулевой цикл». Очевидно, девелоперы понимают, что для активизации продаж объектов на ранних стадиях строительства нужно вести работы на стройках. Исследование показало, что на рынке присутствуют объекты, на которых работы не велись, как в январе, так и в апреле, в целом же по всем объектам активность приблизительно на одинаковом уровне.

Таблица №2. Товарный запас в продаже (кв. м.) строящихся объектов и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.

Количество	Апрель 2009 г.			Январь 2009 г.			Динамика ТЗ в продаже по всем группам ((1+2)-(3+4)(кв.м.)
Строительная готовность на дату объезда	Работают (1)	Не работают (2)	Итого (1+2)	Работают (3)	Не работают (4)	Итого (3+4)
Забор	0	59 719	59 719	0	166 227	166 227	-106 508
Нулевой цикл	321 810	99 016	420 826	15 185	391 724	406 909	13 917
Этаж коробки	408 184	149 536	557 720	481 623	208 652	690 275	-132 555
Коробка завершена	119 328	127 239	246 567	160 514	76 806	237 320	9 247
Сдан в эксплуатацию	11 901	79 905	91 806	14 829	55 397	70 226	21 581
Общий итог по группам	861 223	515 415	1376638	672 151	898 805	1570956	-194 318
Итого			1376638			1570956	-194 318

По словам Веры Сережиной, директора Управления маркетинговых исследований Холдинга RBI , «товарный запас жилья в продаже снизился по сравнению с прошлым периодом на 194 тысячи кв. м. Вместе с тем произошло увеличение товарного запаса объектов в продаже, на которых ведутся стройки, на 189 тысяч кв. м. Это увеличение произошло преимущественно за счет активности на объектах на нулевом цикле, которые добавили к товарному запасу в продаже всех работающих строек 306625 кв. м. Ряд объектов перешел из стадии этаж коробки в стадию «коробка завершена» и в стадию «сдан в эксплуатацию».

«В январе мы высказали тезис о том, что к маю купят порядка 236 тыс. кв. м жилья. Наш тезис оказался верен. С уверенностью можно говорить и о том, что общий объем предложения по рынку снижается как за счет продаж, так и за счет сокращения темпов вывода в продажу новых объектов. За четыре месяца 2009 г. в продажу было выведено всего 75 тысяч кв.м., докризисный показатель – 130 тыс. кв.м. в месяц. Разница более, чем ощутима», - добавляет Вера Сережина.

При этом на рынке присутствуют объекты, работы на которых не велись как в январе, так и в апреле 2009 г.

Таблица №3. Динамика выполненных работ на объектах на апрель 2009 г.

Строительная готовность на дату объезда (по классификации)	Значение активности выполненных работ				Общий итог
	Видимых работ не зафиксиро-вано	Незначите-льный объем работ	Построено до двух этажей	Построено от трех этажей и выше
Забор	4				4
Нулевой цикл	4	11	2	2	19
Этаж коробки	16	7	18	17	58
Коробка завершена	46	19	13	5	83
Сдан в эксплуатацию	63	4	1		68
Общий итог без сданных в эксплуатацию объектов	70	37	33	24	164

За прошедший период работы велись на 57% объектах:

• только на 34% объектов уровень строительной активности был на среднем и высоком уровнях;

• в 23% либо работы недавно начались, либо это только видимость реальной деятельности.

Как отметила Вера Сережина, сегодняшний покупатель иногда подходит к выбору строящегося жилья и компании-застройщика по принципу «русский авось». «Несмотря на все разговоры о возможных рисках при покупке жилья в условиях кризиса, люди не всегда озадачиваются дополнительными гарантиями, что строительство их дома будет завершено в срок. Они не пытаются узнать, как обстоят дела у компании с финансами, как осуществляется финансирование стройки и т.д. Бесспорно, это не может не вызывать тревогу», - заключает В.Сережина.

Сегодня объекты на нулевом цикле могут продаваться по цене 50-55 тысяч рублей за 1 кв.м., а объекты в высокой степени готовности, – 80-90 тысяч рублей за 1кв.м. В среднем дельта в цене между объектами разной степени готовности составляет до 30-35 %. «Каждый выбирает свою степень готовности к риску, известно, что низкая цена – высокий риск, квартира же в почти готовом доме, но за другие деньги – риск ниже. Тем не менее, и в том, и в другом случае безопасность вложений – ответственность покупателя, поэтому советуем получить хотя бы минимальную информацию о застройщике прежде, чем доверить ему строительство своего дома. Срок работы на рынке, количество построенных домов, долговая нагрузка и ее распределение во времени – вот необходимый минимум для принятия решения о покупке», - поясняет В.Сережина.

Между застройщиками обостряется и борьба за покупателя. Самый распространенный инструмент борьбы – различные скидки, акции, специальные условия покупки, однако это самый популярный, но в то же время самый быстро исчерпываемый инструмент. Бесспорно, в дальнейшем ключевыми инструментами привлечения покупателей станут качество продукта и сервис.

Таблица №4. Составляющие себестоимости объекта строительства

Предпроизводственные затраты	Подготовка ИРД	12%
	Инфраструктура
	Расчеты с правообладателем
	Затраты по расселению
	Юридическое сопровождение
Производственные затраты	Проектно-изыскательские работы	79%
	Подготовительные работы
	Нулевой цикл
	Наружные сети
	Надземная часть
	Внутренние сети и работы
	Затраты по содержанию и сдаче объекта
	Вознаграждение генподрядчика
Внепроизводственные затраты	Затраты на маркетинг-микс проектов	9%
	Расчеты с агентствами
	Пени и штрафы
	Затраты по передаче объекта дольщикам
	Эксплуатация

Таблица№5. Основные части инвестиционной себестоимости проекта:

Наименование	доля, %	Сумма, тыс. руб.	Тенденции	Изменение стоимости
земля	6-13%	4-9 тыс. руб.	дефицит земельных ресурсов не способствует значительному снижению цен прав аренды или выкупа, однако оно вероятно вследствие резкого снижения спроса со стороны строительных компаний	снижение в среднем на 30%
инженерные коммуникации	4-24%	2,5 -16,5 тыс. руб.	в стране нарастает дефицит мощностей для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных газовых котельных и использовать на время строительства дизель-генераторы	маловероятно
% по кредитам	4-6%	2,5-4,5 тыс. руб.	стоимость использования заемных средств в условиях финансового кризиса значительно увеличивается	рост ставок вдвое с начала 2008 г.
доля города и строительства не связанной с проектом инфраструктуры	1-30%	1-20 тыс. руб.	обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья зависит от жилищно-строительной политики муниципальных властей конкретного региона; максимальный уровень обременения – в Москве	маловероятно
СМР	48-78%	28-53 тыс. руб.	большая часть стоимости СМР приходится на стоимость стройматериалов (в основном бетон, ЖБИ, арматура), в условиях финансового кризиса дефицит стройматериалов за короткий период сменился профицитом, склады перегружены, цены снизились в среднем на 40%	снижение цен с начала года составило 40%; дальнейшее снижение маловероятно
ИТОГО		61 - 68 тыс. руб.		с учетом тенденций: 45-53 тыс. руб.

Современный рынок недвижимости столкнулся с уникальным фактом – впервые за последние годы себестоимость строительства начала снижаться, что подтверждают показатели индексов РЦЦС. С начала кризиса (сентября 2008 г.) себестоимость уже упала на 13%, однако, по словам директора по экономике Холдинга RBI Равиля Камалетдинова, предпосылок для дальнейшего снижения себестоимости нет.

«Цифры в таблице приведены по данным ОРСИ. На наш взгляд, такой уровень полной себестоимости строительства для кирпично-монолитных домов не совсем соответствует действительности. Даже с учетом кризисных тенденций она не опустится ниже верхней границы указанного интервала в 45-53 тысяч рублей за 1 кв. м. Ведь в самой большой статье расходов («производственные затраты») часть позиций уже исчерпала свой потенциал для снижения, а часть вместе с тем продолжает расти в цене, в частности, затраты по наружным и внутренним сетям», говорит Р.Камалетдинов.

На текущий момент средняя цена продаж жилья за 1 кв. м. составляет 75 тысяч рублей, при этом маржа застройщиков по чистой прибыли составляет в среднем 0-7%.

Материал подготовлен Холдингом RBI

http://asninfo.ru/

фото: http://asninfo.ru/