Строительство: ледниковый период-1

Долгосрочный прогноз «погоды» на строительном рынке от Смольного — все будет спокойно. Однако даже далеко не полная статистика говорит о том, что наступает ледниковый период – заморожено практически все перспективное строительство. По оценке экспертов, в «группе риска» находится почти 80% строящихся квадратов. Не всем суждено будет пережить «морозы». Между тем, за каждой квартирой стоит дольщик.

Хорошая школа

Строительный барометр не предвещает бурю. Об этом заявила губернатор Петербурга Валентина Матвиенко, выступая с ежегодным посланием перед депутатами Законодательного Собрания. Благодаря тому, что город объявил инвестиционную амнистию, строители не замораживают объекты, которые почти достроены. В период кризиса, по ее словам, строительной сфере уделяется особое внимание. Нельзя допустить развала этой отрасли, так же как и появления новых обманутых дольщиков, заявила градоначальница. Даже после бюджетного секвестра сумма адресной инвестиционной программы составила 73,9 млрд рублей, что на 9 млрд больше благополучного 2007 года.

Послание губернатора Законодательному Собранию прозвучало в целом излишне оптимистично, считает лидер фракции КПРФ в ЗакСе Владимир Федоров. Он напомнил, что Валентине Матвиенко прошла хорошую школу комсомольской, партийной и дипломатической работы. Руководитель фракции «Справедливая Россия: Родина/Пенсионеры/Жизнь» Олег Нилов отметил, что «прозвучавшие статистические данные, мягко говоря, не соответствуют действительности».

Однако парламентское большинство очередной раз высоко оценило выступление губернатора. Единоросс — председатель комитета по законодательству Виктор Евтухов считает, что депутатам «представлен реальный план действий по отражению кризиса».

Однако, по мнению заслуженного строителя России, директора «Союзпетростроя» Льва Каплана, если бы даже не было мирового кризиса, строительная отрасль Петербурга все равно рано или поздно оказалась бы в тяжелом положении. Городские власти все внимание уделяли крупным и сверхкрупным строительным компаниям, которые именно в кризисное время оказались в тяжелом финансовом положении. В то время как средний и малый бизнес оказались «в загоне». Меры, принятые Смольным (налоговые каникулы до октября 2009 года и другое), кое-что дадут, но они не решают главной проблемы.

Замороженная перспектива

Ну а что же говорит статистика? Официально она безмолвствует: ни Комитет по строительству, ни госстройнадзор не ведут подсчета, сколько же стройплощадок на сегодня живы, сколько — понемногу «окоченевают», сколько – уже «замерзло». Так чиновникам, по-видимому, спокойнее. Эту информацию некоторые компании пытаются собирать самостоятельно, по крупицам.

По данным аналитического центра ГК «Бюллетень Недвижимости», в состоянии строительства находится около 300 домов, из которых 100 — уже сданы, заморожены около 50-60. Новых объектов в последние месяцы практически не появляется, констатируют эксперты.

Статистику официально заявленного замораживания объектов недвижимости (то есть, далеко неполную информацию) привел вице-президент ГУД, директор филиала компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге и СЗФО Николай Вечер. По его данным, на 2,6 млн кв. м. строящегося жилья приходится 5,3 млн замороженного.

В секторе коммерческой недвижимости «ледниковый период» в полном расцвете: продолжает строиться 500 тыс. кв. м. офисной недвижимости, заморожено — 2 млн 430 тыс. кв. м. Возводится 125 тыс. кв. м. торговых объектов, заморожено — 260 тыс. кв. м. Чуть «теплее» в секторе складской недвижимости. Здесь строится 680 тыс. кв. м., заморожено — 460 тыс. кв. м.

Аналитики холдинга RBI утверждают, что заморожено 43% стройплощадок. Если считать в квадратных метрах строящегося жилья, то заморожен 61%. Такие данные были получены в первом квартале этого года во время системного объезда стройплощадок.

По данным экспертов RBI, в феврале на продажу было выставлено 1 млн 635 тыс. 812 кв. м. Из них реально строится 39% (637 тыс. 315 кв. м.). Из строящихся квадратов в «зоне риска» — объекты, находящиеся в стадии «этаж коробки» — 76% (481 тыс. 623 кв. м), в «зоне особого риска» — стадия «забор» и «нулевой цикл» — 0,03%. Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский отметил, что немногие из этих домов будут достроены — на них у застройщиков может не хватить денег. На относительно надежные квадраты (в стадии «коробка завершена» и выше) приходится только 21% (136 тыс. 710 кв. м.). Таким образом, в «группе риска» — 80%.

Из 61 компаний, позиционирующих себя как девелоперы, только 28 (46%) сохранили свои позиции — строят все заявленные объекты, 18 (30%) — полностью отказались от строительства, 15 (24%) — замораживают ряд объектов, сообщил глава RBI.

Аналитики GVA Sawyer в конце января текущего года говорили о замораживании более 80% строек.

По данным Ассоциации Северо-Запада, заморожены практически все новые объекты жилищного строительства. Под «новыми» понимаются строящиеся дома низкой степени готовности (до 70-75%), либо проектируемые.

«Мороз» переживут не все

Каковы могут быть последствия «ледникового периода» для заброшенных объектов и окружающей застройки? Строители не желают думать о плохом — разговаривать на эту тему.

Как рассказал завкафедрой «Технология, организация и экономика строительства» Санкт-Петербургского государственного политехнического университета Николай Ватин, в замороженном состоянии недостроенный строительный объект опасность подстерегает на любой стадии готовности. Для окружающей застройки самая опасная — так называемая нулевая стадия.

Так, если брошен котлован (просто стоит яма), происходит изменение свойств грунтов. Постепенно стенки осыпаются, и котлован заполняется водой. Откачивание этой воды может вызвать недопустимую для окружающей застройки осадку на расстоянии десятков метров — в зависимости от свойств грунтов.

Когда дом строится быстро и в комплексе, идет быстрое бетонирование и обратная засыпка котлована (строится фундамент), влияние на окружающую застройку минимально и состоит только в передаче вибраций через грунт и шуме, производимом строительством.

Если монолитные работы выполнены (построен фундамент, стройка пошла вверх), то разрушению подвергается наземная часть постройки. Так недостроенный монолит заканчивается выпусками арматуры, которые при замораживании необходимо заизолировать. В противном случае они ржавеют, их нельзя использовать в дальнейшем. Если коррозия будут глубокая, нужно вживлять новую арматуру — это дополнительные средства и время. Замороженное на весьма длительный срок строительство грозит и разрушением бетона в результате воздействия атмосферных явлений и окружающей среды.

Если применен сборный железобетон (это, в том числе, «панель»), то основная проблема связана с коррозией закладных деталей, места стыков. Не стоит также забывать и про разрушающее воздействие погодных явлений на бетон. Дальнейшее использование сборного железобетона требует предварительного инженерно-технического обследования (обычно это заказывает потенциальный покупатель объекта).

Если брошена кирпичная кладка, и не проведена ее гидроизоляция, то она может разрушиться буквально в течение полугода — за зиму.

Недопустимое повреждение несущих и ограждающих конструкций может получить даже полностью смонтированное, но неотапливаемое здание.

Ирина Кравцова

http://www.rosbalt.ru/

фото: http://www.rosbalt.ru/