Эксперты строительной отрасли Москвы попытались выяснить, почему на новых территориях возводят многоэтажные дома, а не обещанные властями малоэтажные жилые комплексы.
Сообщается, что на расстоянии 5 километров от Москвы 69% строящихся домов — это высотки, остальные — средней этажности. Малоэтажные корпуса возводят лишь на расстоянии более 20 километров от МКАД. Эксперты рассказали, почему так происходит, и чего ждать дальше.
Ранее сообщалось, что год назад, когда к Москве присоединились новые территории, шла речь о том, что строительство здесь будет малоэтажным и монолитным.
«Мы рассматриваем возможность полного запрета строительства жилья по старым технологиям на присоединенных территориях», — сказал тогда Дмитрий Медведев.
Сергей Собянин также подтвердил свои заявления годичной давности: в поясе до 15 километров будет идти активная урбанизация, средний пояс от 15 до 20 километров должна занять малоэтажная застройка, а дальний пояс предназначен для развития туризма и отдыха.
По мнению экспертов компании «Метриум Групп», пока в зоне до 20 километров вырастают многоэтажные жилые комплексы. Здесь реализуется 43 проекта, почти все можно отнести к категории эконом- и комфорт-класса. На расстоянии 5 километров от Москвы 31% рынка приходится на корпуса средней этажности, а 69% — на высотки.
Отмечается, что 1 миллион квадратных метров должен быть сдан всеми застройщиками в 2013 году, а всего планируется строительство 100 миллионов квадратных метров. При этом 6 миллионов квадратных метров разрешено построить ОАО «Масштаб», еще 2,7 миллиона квадратных метров —ГК «Абсолют», по 1,5 миллиона — ГК ПИК и ООО «Инвесттраст» 1,2 миллиона — ООО «Звезда Газпрома».
«Развитие жилищного строительства на территории новой Москвы, удаленной от МКАД не более чем на 10-15 километров, идет по урбанистическому пути. Здесь вырастают жилые комплексы, фактически являющиеся продолжением спальных районов Москвы с их многоэтажными корпусами, высокой плотностью застройки и ограниченным количеством объектов инфраструктуры», - заявила генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Эксперты отмечают, что есть проекты, где многоэтажки сочетаются с малоэтажными корпусами, но их можно пересчитать по пальцам одной руки — ЖК «Новые Ватутинки», «Западная долина» и «Остров Эрин».
Что касается технологий, то обещания исполнены лишь частично: доля монолита составляет 59%, панельные новостройки занимают более трети рынка — 34%, остальное строительство — либо кирпич, либо бетонные блоки.
Эксперты назвали пять основных причин почему не выполняются обещания о малоэтажном и монолитном строительстве в Новой Москве.
Год — слишком малый срок, чтобы судить о том, насколько выполняются решения федеральной власти, отметили все опрошенные. Однако кое-что уже ясно, и ситуация далеко не радужная.
Первая причина.
«Идея создать малоэтажный пригород, отталкивается от того, что для этого нужно сделать дорожную сеть, изменить условия по выделению коммуникаций. Потому что загородные девелоперы за свой счет не будут развивать электричество и газ по всей Московской области, это невозможно», — заявил учредитель компании «ГУД ВУД» Александр Дубовенко.
При этом те девелоперы, которые стоят многоэтажку, готовы сделать газ и какие-то соцобъекты, дороги и коммуникации, если им дают участок, добавляет он.
«Вот и дилемма у правительства — одни говорят «дайте» для того, чтобы что-то двигалось, а реально жилье появится только лет через 5-6, а вот другие, кто ничего не просит, а наоборот, готовы что-то передавать. Очень сложно в этой ситуации принять другое решение. И принимается то, которое есть», — уточнил эксперт.
Причина вторая.
«Зерно высотной застройки было заложено два года назад, когда область в пожарном порядке согласовала сотни тысяч квадратных метров высотной застройки на территории, которая отходила к Москве. А дальше сработал принцип «коготок увяз — всей птичке пропасть». Лендлорды продолжили «выдавливать» этажи и метры, а проектировщики — проектировать по заказанному стилю», — отметил аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.
«Сейчас в Новой Москве строится еще один высотный спальный район столицы, но ничего удивительного в этом нет. Это же не строительство в пустыне Сахара, а в Московской области, где уже были планы, где власти всех уровней разрешили то или иное строительство. Девелоперы эти проекты и строят», — заметил директор аналитического центра портала gdeetotdom.ru Александр Пыпин.
«Ситуация с жилищной застройкой в Новой Москве сегодня складывается логично и абсолютно предсказуемо. Если бы полтора года назад решили сделать расширение территории в любом другом направлении, в радиусе 20 километров формат застройки был бы аналогичным. Только недавно столичные чиновники пересмотрели подход к строительству в пользу комплексного освоения территорий», - выразил мнение руководитель портала Cottage.ru Михаил Подрабинек.
Причина третья.
По мнению экспертов, важной причиной является сокращение почти до нуля покупательского спроса на загородное жилье. Никто из частных граждан не спешит покупать землю, поскольку есть два существенных минуса: действует суровый к частным собственникам закон об изъятии земель и есть неясность с Генпланом. Рядом с частным домом может появиться большой городской квартал или большая дорога, и покупателей это отпугивает, считают эксперты.
Причина номер четыре.
Тот факт, что решение о переносе различных госучреждений то принимается, то аннулируется — тормоз для развития территории.
«Идею кластерного метода развития новых территорий пока не удалось реализовать, даже несмотря на наличие множества хороших проектов, представленных на различных заседаниях и экспертных форумах», — говорит член Экспертного совета при Комиссии Мосгордумы по законодательству, советник председателя совета директоров АКГ «Градиент Альфа» Вадим Ткаченко.
«Это происходит по причине того, что пока нет однозначного решения президента и правительства страны. Мэр Москвы Сергей Собянин несколько недель назад объявил о строительстве парламентского центра в районе Коммунарки. Этот факт подтверждается тем, что развивать метрополитен планируется так, как было запланировано изначально — с учетом утвержденного графика развития Новой Москвы и строительства в ней Парламентского центра», — заявил Вадим Ткаченко.
Пятая причина.
«Почему Новая Москва не привлекает девелоперов коммерческой недвижимости? — задается вопросом Дарья Брюховецкая, руководитель проектов NAI Becar в Москве. — Это пока экономически неоправданно, также как во всех районах, прилегающими к МКАДу.
«В Химках или Люберцах — везде одни многоквартирные многоэтажки. Строить многоквартирное жилье выгоднее, потому что с квадратного метра земли застройщик будет получать большую прибыль. В Москве же пока не разработаны механизмы государственного влияния или, скажем, рыночные инструменты стимулирования девелоперов, которые позволяли бы им делать выбор в пользу комфорта потребителя, а не собственной прибыли», — заявил эксперт.
По словам аналитиков, совсем «спальными» — без магазинов и детских садов — районы в Новой Москве не останутся. Всех застройщиков обязали возводить инфраструктурные объекты одновременно с жилыми, и это один из важных шагов московских властей.
«Не надо считать многоэтажную застройку в ближнем поясе трагедией. Конечно, в 20-километровой зоне от МКАД строится огромная вставная челюсть, и с этим уже ничего не сделаешь. Однако она займет максимум 10% территории, остальные 90% можно застроить совсем по-другому», — заявил Александр Пыпин.
«Конечно, у многих есть опасение, что новая застройка в ближайшие несколько лет будет слишком похожа на старую. Но уже очевидно, что это будет зависеть от двух факторов — будет ли Москва проводить единую с Московской областью политику в плане ограничения высотности, и от того, насколько будет силен запрос от той части нашего общества, которая имеет другое представление о своем жилье», — говорит эксперт.
«Пока есть массовый спрос на дешевое, низкокомфортное жилье при очень ограниченном спросе на «европейский» стиль застройки, пресечь высотную застройку можно лишь прямыми запретительными методами. Только жесткое высотное регулирование и ограничение по плотности застройки Новой Москвы. Ожидать всплеска сознательности от застройщиков и лендлордов не стоит. Возможен и другой путь, но вряд ли он окажется жизнеспособен в нашей ситуации. Город может стать генеральным инвестором и заказчиком застройки, привлекая частных застройщиков как fee-девелоперов. Но это потребует буквально переворота в сознании властей», — считает Юрий Кочетков.
По словам и.о. руководителя департамента градостроительной политики столицы Сергея Левкина, скоро будут утверждены высотные регламенты на территории Новой Москвы. «Это первый большой шаг, который сделало правительство Москвы. Второй большой шаг — разработанные правила землепользования и застройки позволяют ограничить высотность и плотность застройки индивидуально.
«Мы получили застройку в наследство, мы не принимали участия в тех решениях, которые состоялись. Мы планируем ограничивать этажность застройки на новых территориях, чтобы пространства было много, а не стояли скученно высотки», — отметил Сергей Левкин.
Фото: [url=http://www.dkvartal.ru/]http://www.dkvartal.ru[/url], [url=http://www.kvmeter.ru/]http://www.kvmeter.ru[/url], [url=http://www.kvartirimoskva.ru/]http://www.kvartirimoskva.ru[/url], [url=http://pravdaurfo.ru/]http://pravdaurfo.ru[/url], [url=http://www.iase-ndv.ru/]http://www.iase-ndv.ru[/url],[url=http://www.mosflat.ru/]http://www.mosflat.ru[/url], [url=http://www.metrinfo.ru/]http://www.metrinfo.ru[/url], [url=http://smartnews.ru/]http://smartnews.ru[/url], [url=http://77.realtyvision.ru/]http://77.realtyvision.ru[/url], [url=http://www.saratovnews.ru/]http://www.saratovnews.ru[/url], [url=http://www.novostroy-m.ru/]http://www.novostroy-m.ru[/url], [url=http://www.alstroi.su/]http://www.alstroi.su[/url], [url=http://in-teh.com/]http://in-teh.com[/url]