Депутаты Госдумы приняли приняли поправки к закону «О содействии развитию жилищного строительства», направленные на регулирование правил игры на рынке жилищно-строительных кооперативов эконом-класса, построенных на землях Фонда содействия развитию жилищного строительства.
Сообщается, что стоимость жилых квадратных метров построенных на землях Фонда РЖС не должна превышать среднерыночные цены по отдельным субъектам РФ.
По словам парламентариев, поправки в закон 161-ФЗ, разработанные с участием РЖС, направлены на защиту участников жилищно-строительных кооперативов от недобросовестных застройщиков и повышение доступности жилья. Эти меры предусматривают, что совокупная стоимость строительства самого жилья, сопутствующей инфраструктуры, проектных изысканий, присоединения к коммуникациям и прочего не может превышать суммы паевых взносов кооперативщиков, а та, в свою очередь, рассчитывается исходя из средней рыночной цены одного квадратного метра жилого помещения в субъекте.
Известно, что эту цифру ежегодно высчитывает Госстрой, и в Москве она, например, составляет 90,4 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — 53,7 тысяч рублей, а самые дешевые «усредненные» метры — в Карачаево-Черкесии 20,7 тысяч рублей. На деле это означает, что себестоимость кооперативного жилья, построенного на землях Фонда РЖС, к примеру, в Санкт-Петербурге не может превышать 53,7 тысяч рублей за 1 квадратный метр.
Авторы поправок считают, что у члена жилищного кооператива будет гарантия, что он получит свое жилье в срок и по заранее оговоренной цене. Возможности произвольно поднять стоимость у застройщика не будет, независимо от рыночной конъюнктуры и других внешних факторов.
По словам экспертов, застройщик должен еще «на берегу», на этапе участия в аукционе, понимать все риски, которые он на себя принимает, и представлять, какими будут его действия в случае того или иного форс-мажора. Так что повторения историй с обманутыми дольщиками и замороженными стройками в фонде не боятся. Их поддерживает руководитель практики земельного права «Пепеляев Групп» Алексей Коневский.
«Риск изменения ситуации на рынке всегда есть, цены могут поползти как вверх, так и вниз, от этого никто не застрахован. Но у РЖС достаточно механизмов для защиты участников ЖСК», — отметил эксперт.
«ЖСК на общих основаниях вправе расторгнуть контракты с подрядчиками, которые не приступают к работе либо делают ее настолько медленно, что ее завершение в согласованные сроки становится невозможным. Можно также включать в договоры условия, согласно которым оплата работ привязана к закрытию подрядчиком тех или иных объемов или участков работ», — сказал юрист девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов.
Планируется, что найти такого «идеального» подрядчика членам кооператива должно помочь ужесточение требований к строителям: они отныне должны будут иметь как минимум трехлетний опыт работы в объемах, не меньших чем предполагается строить в рамках договора-подряда, и специальные допуски к капстроительству (выдается саморегулируемой организацией, в которой состоит подрядчик). Эти новые требования тоже прошли думское второе чтение.
«Эта мера позволит защитить участников ЖСК от недобросовестных подрядчиков и даст возможность гражданам — членам кооператива получить жилье эконом-класса надлежащего качества и в оговоренный срок», — уточнила заместитель генерального директора Фонда РЖС Светлана Кузнецова.
Кроме того, уточняется, что поправки будут применяться только в отношении тех кооперативов, которые создаются в содействии с Фондом РЖС, причем закон будет иметь обратную силу — для уже строящихся объектов. Правила привлечения кооперативом подрядчиков не распространяются на кооперативы, члены которых строят для себя объекты индивидуального жилищного строительства.
Специалисты строительного рынка задаются вопросом, а согласятся ли сами застройщики работать на таких условиях? Не секрет, что реальные рыночные цены на жилье, на которые ориентируются девелоперы, значительно выше, чем устанавливает Госстрой: например, по Москве разница составляет 47 тысяч рублей, по Подмосковью — около 30 тысяч рублей.
«Почти в 100% случаях при утверждении новых норм в законе стоимость жилья будет сильно снижена. Цены будут зависеть от пунктов, прописанных в изначальном договоре, если цена будет жестко фиксирована, то риск для подрядчиков не оправдан, так как стоимость стройматериалов подвержена инфляции», — заявил руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.
Не согласна с экспертом аналитик ИФК «Солид» Гульназ Галиева.
«Подрядчик получает гарантированные заказы от властей, а государство в данном случае — хороший партнер», — отмечает она.
Также эксперт отмечает, что нивелировать возможные неприятные эффекты, связанные с инфляцией и другими проблемами, можно за счет использования бюджетных стройматериалов, которые, исходя из общей экономической ситуации в стране, не будут существенно дорожать.
В России сейчас уже реализуется 50 проектов по созданию кооперативов при участии Фонда РЖС, еще 15 прошли стадию регистрации.
Фото: [url=http://www.i-stroy.ru/]http://www.i-stroy.ru[/url], [url=http://kemerovo.reforum.ru/]http://kemerovo.reforum.ru[/url], [url=http://m2.ru/]http://m2.ru[/url], [url=http://www.dv-reclama.ru/]http://www.dv-reclama.ru[/url], [url=http://skatr.ru/]http://skatr.ru[/url], [url=http://72box.ru/]http://72box.ru[/url], [url]http://www.fondrgs.ru/[/url]