Итоги 2011 года: жилая недвижимость и промышленность строительных материалов

Когда год назад у меня спрашивали, чего нам ждать от 2011 г., куда пойдут цены на жилую недвижимость, я честно отвечал: цены на жилье в течение года будут волатильны, то есть будут колебаться с большой амплитудой. Hо по итогам года, скорее всего, вырастут в пределах от чуть выше инфляции до ее удвоенной величины. И вот год подходит к концу. Давайте посмотрим, насколько сбылся мой прогноз.

Сразу оговорюсь, что я анализирую цены на жилье вполне конкретные - учитывающие стоимость жилья только в домах массовых серий на вторичном рынке и в новостройках, сданных государственной комиссии, либо находящихся в процессе сдачи. Такая выборка позволяет исключить, с одной стороны, влияние на цену степени строительной готовности новостройки, а с другой – отсеивает дома, построенные по индивидуальным проектам, не дающим возможность сделать адекватную репрезентативную выборку и провести количественный и параметрический анализ результатов.

Также стоит отметить, что данный мониторинг учитывает только цены предложения, т.е. фактически отражает пожелания, запросы продавцов недвижимости, а не реальные цены сделок, недоступные в силу закрытости и непрозрачности российского рынка недвижимости.

Декабрь на рынке жилой недвижимости традиционно – месяц веселый. Госаппарат и администрации всех уровней, словно внезапно забыв, что живут в стране с рыночной экономикой, дружно требуют от строителей повышения показателей. Миллионы метров построенного и сданного жилья растут, как на дрожжах. Строители в ответ, правда, откликаются, поднапрягаются, что-то доделывают и сдают. Но у них свой резон – премии горят, 13-я зарплата грозит раствориться в небытие.

Риэлторы ведут себя практически как унтер-офицерская вдова, правда, самих себя не секут, но анализ цифр в базах недвижимости заставляет глаза округляться. На фоне традиционно резкого роста предложения происходит столь же традиционный рост цен предложения.

Однако усомниться в их адекватности заставляет накладывающееся на первые два факта обилие «специальных предложений», «скидок» и прочих «новогодних программ». Что самое интересное, так это то, что сама операция преследует совершенно конкретную цель стерилизации немалых сумм, попадающих в виде годовых бонусов в руки (карманы) людей с достатком выше среднего.

То есть каждый год в декабре повторяется практически «черный месяц жилой недвижимости» (по аналогии с американской «черной пятницей») – есть платежеспособный спрос, есть предложение, которые надо «совместить». Вот и «совмещают», как умеют, стараясь по-быстрому взвинтить цены, чтоб было потом куда падать. Поэтому с показателями стоимости жилья в декабре надо быть аккуратным, убрать шум, отделить зерна от плевел.

Теперь о сухом остатке. Проведенный анализ изменения цен в 43 крупных российских городах показал, что средний рост цен предложения на жилье по представленной выборке в 2011 г. составил 7,2%. Чуть выше инфляции, на процент с копейками – что и требовалось доказать.

Причем рост цен особо не зависел от размера города. Выборка только по «миллионникам» дала результат 7,1%; только по городам с населением от 300 до 999 тыс. – 7,4%. О чем это может говорить? Да только о том, что никакого роста цен на жилье нет и в помине. Цены на жилье никуда не растут – они всего лишь компенсируют потери в покупательной способности денег. Любых – рублей, долларов, евро.

Цены на жилье сами являются мерилом стоимости, они намного более тяжеловесны, чем национальные и даже наднациональные валюты. Именно поэтому жилье столь популярно в качестве тихой гавани для сбережения «лишних» денег (я не говорю об «инвестиционных» операциях, так как изначально отрезал рассмотрение любых вариантов на ранних стадиях строительства; уж извините – но это что угодно, но только не жилье).

Жилая недвижимость сама по себе – практически абсолютное мерило ценности. Хотите с этим поспорить – тогда попытайтесь объяснить рост цен на золото – казалось бы, мировой эквивалент стоимости чего бы то ни было – за год на 27% в рублях и на 23% – в долларах. Что это? И не списывайте на биржевые игры, ведь золото – основа золотовалютных резервов всех государств мира. Именно его наличие в закромах позволяет запускать станок и печатать, печатать бумажные деньги.

Если смотреть на цены российского жилья с этой позиции, то получается, что они… снижаются? Конечно, нет. Потому что есть экономические парадоксы. Потому что цена – не абсолютна. Потому что цены существуют не в безвоздушном пространстве – они привязаны к покупательной способности целевой аудитории.

И количество денег в карманах этой аудитории вовсе не бесконечно, мало того, оно еще и непостоянно. Оно, бывает, уменьшается. Или – как сейчас – снижается стоимость этих самых денег. И тот, и другой варианты называются «снижение покупательной способности». И тогда снижаются цены – не те, что на ценниках, а абсолютные. Что мы, собственно, и наблюдаем.

И в заключение дадим прогноз о поведении цены на жилье в наступающем году. На наш взгляд, спекулянтам 2012 г. не принесет особых выгод. Цены на жилье так и продолжат следовать за показателями инфляции, возможно, «на пару корпусов» обгоняя их на финише.

Теперь о промышленности строительных материалов. Не пытаясь объять необъятное, ограничимся статистическим обзором цен на основные строительные материалы в уходящем году в Центральном федеральном округе.

Начнем от «печки», вернее, от того, что в печке рождается. От самого главного стройматериала, то есть цемента. Цементная отрасль в России – одна из наиболее подверженных действию сезонного фактора. Многолетние графики объема производства цемента по месяцам и цен на него выглядят, как хорошая пила. Вот и в 2011 г. цены на цемент в ЦФО проявили себя в полном соответствии с традицией: с марта по август росли (повышение в пике +65% к уровню января), затем снижались. В итоге на конец года они остановились на уровне, на 16% превышающем таковой в конце 2010 г. До конца января они могут еще немного снизиться, если не помешает рост железнодорожного тарифа.

На рынке товарного бетона в 2011 г. в центральной России средние цены выросли ни много ни мало – на 37%, или на 700-1300 руб. за 1 куб. м. товарного бетона. Причем меньшая цифра относится к ценам на самый дешевый бетон марки М100, используемый в основном для подготовки под монолитные несущие конструкции и в дорожном строительстве в качестве подготовки под основное дорожное полотно. А большая – на бетон марок М400 и М450, используемый чаще всего в ответственном монолитном строительстве и для производства ответственных железобетонных конструкций, в том числе в метростроении. Цены на готовые цементные растворы в ноябре в среднем по Российской Федерации снизились на 1,8%.

Усредненные цены на нерудные строительные материалы в ЦФО в 2011 г. повышались плавно, но неотвратимо, и только в четвертом квартале успокоились. Итоговый средний рост к показателю прошлого Нового года +36%. Наибольший рост наблюдался на щебень гранитный крупных фракций. Меньше других подорожали песок карьерный и природные песчано-гравийные смеси.

По итогам 2011 г. цены на черный металлопрокат, используемый в строительстве, в среднем по Центральному федеральному округу повысились на 7%. Так как черный металлопрокат – это, пожалуй, самая «разношерстная» группа товаров среди всех строительных материалов, то говорить о его следовании каким-то общим тенденциям достаточно сложно. Пожалуй, во втором полугодии стоит отметить не вполне адекватное поведение цен на арматуру (горячекатаную арматурную сталь периодического профиля) и оцинкованный листовой прокат. Именно они ответственны за появление на графике второго «горба». Причем оцинкованный лист по итогам года стал абсолютным чемпионом по росту цен среди металлопроката, +23%. В то же время повышение цен на такие нужные строителям балку и проволоку для армирования не превысило и 2%.

Средние цены на кирпич и стеновые блоки из пористых бетонов за год повысились в среднем на 23%. Наиболее заметным во всей гамме стеновых материалов оказалось повышение цены на рядовой керамический кирпич.

В завершение хочется показать, что так усердно муссируемая тема прямой зависимости цен на промышленную продукцию в России от мировых цен на нефть если и верна, то лишь отчасти. Цены на «черное золото» выросли за 2011 г. примерно на 15%. Вернее – «пробив» весной планку 30-процентного роста, затем поостыли и уже 5 месяцев балансируют в «коридоре» от 110 до 120% к уровню начала года

Павел Межов, аналитик Национальной ассоциации

сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга

http://tcenavoprosa.ru/

фото: http://tcenavoprosa.ru/