Цены на жилье в Приамурье достигли уровня Подмосковья

Средняя стоимость квартир в Благовещенске - областном центре Амурской области - выросла за последние полтора месяца на 200-400 тысяч рублей, и на начало декабря цена 1 квадратного метра в строящихся домах в городе достигла 60 тысяч рублей, а цена вторичного жилья нередко доходит до 75 тысяч рублей за "квадрат".

При этом, согласно объявлениям о продаже жилья, в подмосковном Пушкино в районе набережной стоимость квартиры составляет 48 тысяч рублей за квадратный метр, в Сергиевом Посаде - 41 тысячу рублей за квадратный метр (на проспекте Красной армии).

Такой резкий скачок цен в Благовещенске застройщики и риелторы объясняют по-разному, но нередко их аргументы не вписываются в закон рынка, который гласит, что к росту цен приводит дефицит предложения, а не наоборот. По данным консультанта отдела благовещенского управления архитектуры и градостроительства Леонида Петрова, в текущем году в Благовещенске было введено в строй 180 тысяч квадратных метров жилья, что почти в 1,6 раза больше прошлого года (109 тысяч квадратных метров).

По оценке застройщиков, дисбаланс спроса и предложения объясняется несколькими факторами, которые не вписались в классическую форму рынка.

Фактор №1 - хотели как лучше

Власти Амурской области в стремлении помочь амурчанам решить жилищный вопрос приняли долгосрочную целевую программу "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Амурской области на 2010-2012 годы". Благодаря этой программе амурчане, получившие жилищный кредит на сумму не более 2 миллионов рублей, получают компенсацию по процентам.

По данным областного министерства соцзащиты населения, на начало октября социальной выплатой в виде компенсации части процентов по ипотечным кредитам воспользовались 4 тысячи граждан (на сумму 77,4 миллиона рублей).

При высоких темпах строительства жилья вырос и спрос на него. Однако гармония спроса и предложения не возникла - цены на квартиры подскочили в разы. Если четыре года назад жители Благовещенска супруги Татьяна и Евгений Жуленевы приобрели двухкомнатную квартиру в новом доме в центральной части города за 1,6 миллиона рублей, то сейчас "однушка" в их доме с эконом-ремонтом на мало востребованном первом этаже достигла в цене 2,7 миллиона рублей.

"Каждый раз, когда слышу о сегодняшних ценах на жилье, думаю, как вовремя мы купили квартиру. Мы заплатили 27 тысяч за квадратный метр, когда дом был построен на 90%, а сейчас людям приходится отдавать по 53 тысячи за "квадрат" в такой же стадии строительства. А недавно моим знакомым сам застройщик "Благовещенскстрой" выставил цену 60 тысяч рублей за "квадрат"", - рассказала Татьяна.

Не нужно быть экономистом, чтобы подсчитать - Жуленевым кредит без социальной компенсации по кредитным процентам обойдется гораздо дешевле, чем тем, кто приобретет его, рассчитывая на финансовую поддержку. Однако рост цен на жилье связан не только с ажиотажем среди покупателей.

Фактор № 2 - незаконные гостинки "сбили" калькуляторы

Благовещенск выделился среди других городов России активной застройкой трехэтажными домами без соответствующих разрешений на строительство и с нарушениями требований нормативных документов. В областном центре Приамурья в течение года идет борьба с "захватчиками" земель, для этого создана специальная рабочая группа.

Как пояснил консультант отдела благовещенского управления архитектуры и градостроительства, застройщики "гостинок" использовали лазейку в Градостроительном кодексе РФ, статья 48 которого определяет объекты индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Именно как индивидуальное жилье и оформляют застройщики трехэтажные "гостинки", но после продают долями.

"Дома в большинстве своем без коммуникаций, вместо централизованной канализации - септики. Мы пытаемся навести порядок на этом рынке жилья. В городе возведено уже около 60 таких "гостинок", - сообщил Петров.

Затраты, которые несут застройщики сомнительных трехэтажек, несопоставимы с теми расходами, которые несут добросовестные застройщики.

Как рассказал РИА Новости заместитель генерального директора ОАО "Благовещенскстрой" Константин Зиновенко, волей-неволей крупные фирмы сопоставляют цены за квадратный метр качественной постройки со стоимостью жилья без документов. За 20-25 квадратных метров в трехэтажке застройщики просят до 1,2 миллиона рублей.

"Почему я должен, чтобы построить многоэтажный дом, пройти за полтора года путь от проекта, сноса, всех согласований до начала строительства, когда у меня рядом строят трехэтажку без разрешения за три месяца, а теперь ему власти все согласовывают и он продает по 60 тысяч за квадрат. Я почему-то оказываюсь в ущербном положении", - отметил Зиновенко.

Фактор № 3 - старый город

По мнению застройщиков, возведение жилья в Благовещенске осложняется тем, что город "передержал" по времени снос деревянных домов. На карте так называемые "деревяшки" занимают почти треть города. Как отметил Зиновенко, в городе необходимо упорядочить снос деревянных домов, чтобы застройщику не приходилось сталкиваться с хаосом при проектировании многоэтажных жилых домов.

"Я тоже считаю, что стоимость квадратного метра в области неадекватна...Основная составляющая стоимости жилья в городе - это непомерно большие затраты по очищению площадки от старых домов. В среднем в себестоимости новостройки они составляют 30%. Вот мы хотим построить дом на 80 квартир, так вот - чтобы снести два ветхих дома, нужно приобрести для их жильцов восемь квартир, и не однокомнатных, они "двушки" требуют, "трешки" в хороших районах", - рассказал Зиновенко.

Он также отметил, что в городе нет адекватного подхода к подключению новостройки к центральным сетям. Однако в финале строительства цены на жилье формируются уже не только с учетом расходов. Отсюда и цена - 60 тысяч рублей за "квадрат" от застройщика.

"У меня стоят "трешки" по 44 тысячи за квадратный метр, и последняя "однушка" хотят купить 10 человек, - нужно же ориентироваться на рынок", - аргументировал Зиновенко.

Фактор № 4 - перекупщики

Это важный фактор. Жилье по стоимости подгоняют те же риелторы, скупая жилье на уровне фундамента, а потом продают. Доказать это сложно, но и обыватели понимают, что за продавцами нередко скрываются сами риелторы. Часто среди объявлений встречается строка - "только за наличные". Таким образом, покупатель, приобретая квартиру, получает от государства возврат по подоходному налогу, прибыль от разницы в цене на момент покупки у застройщика и продажи, когда стоимость диктует сам продавец.

Требуя наличный расчет, перекупщик уходит от налога с продажи (по закону продавцы освобождаются от него, если жилье было в собственности не менее трех лет).

Как рассказал РИА Новости заместитель директора ООО "АНК-ХОЛДИНГ", одного из крупных застройщиков, Михаил Геращенко, в доме на 230 квартир, который готовится к сдаче, в продаже уже нет ни одной квартиры.

"Скупка квартир начинается, образно так можно сказать, когда дом появляется из-за забора, это уровень третьего этажа. Цены у нас не варьируются от степени готовности дома. Дешевле обходится квартира тем, кто сразу вносит всю сумму, а не в рассрочку... Сейчас на уровне фундамента мы продаем по 46-48 тысяч за квадратный метр", - сообщил Геращенко.

Он отметил, что в среднем по ипотеке у них приобретают квартиры около 30% от всех покупателей.

На начало декабря купить в Благовещенске популярную "однушку" на уровне 90% готовности дома у застройщика практически невозможно. Идет активная распродажа квартир на уровне фундамента. Причем и в этой стадии покупателю часто приходится вести диалог не с самим застройщиком, а с риелторами.

В Благовещенске один из активных застройщиков имеет свое агентство недвижимости и газету объявлений о продаже квартир. Покупатель в диалоге с риелтором, нередко сталкивается с вопросом, может ли он заплатить наличными или показать в договоре неполную сумму стоимости жилья.

"Ну, агенты сами часто "шапку" делают. Мы за свою квартиру 212 тысяч "втемную" отдавали - на эту сумму в договоре было меньше прописано - якобы возмещали НДФЛ продавцу. Только почему-то эти деньги отдавали не продавцу, а в агентстве. И какой НДФЛ может быть, если квартиру мы покупали у застройщика?", - поделился один из новоселов на форуме Благовещенска.

Фактор № 5 - почем кирпич для народа

Как отметил Геращенко, стоимость жилья в Амурской области определяется, помимо прочего, и дорогими стройматериалами. В области нет цементного завода. В текущем году строители "гостинок" создали дефицит кирпича.

"В области какие стройматериалы производятся? Это красный и силикатный кирпич, а остальное завозится из других регионов. И одна штука облицовочного кирпича стоит 30 рублей. Четыре года назад он был около 12 рублей. Цемент мы везем либо с Китая, либо со Спасск-Дальнего, а плюс еще и арматура", - рассказал замдиректора холдинга.

Таким образом, все пять факторов для покупателей жилья в Благовещенске неудачно сошлись в одной календарной точке, которая сама по себе создает ажиотаж на рынке жилья - перед Новым годом спрос на квартиры, по оценке риелторов, увеличивается.

Светлана Майорова

http://riarealty.ru/

фото: http://riarealty.ru/