Газобетонное наступление

«Традиционным» строительным компаниям скоро придется туго — им на пятки наступают современные и технологически оснащенные производства, которые готовы производить и строить сотни тысяч квадратных метров малоэтажного жилья в год

Малоэтажное строительство в России всегда считалось этаким маргинальным направлением, которое стояло в стороне от строительного мейнстрима— бетонных или кирпичных высоток и слепленных из них микрорайонов. В собственных домах жили или обитатели «частного сектора», которые не могли или не хотели позволить себе квартиру в соседней панельной девятиэтажке, или владельцы кирпичных замков, у которых было еще по паре городских квартир.

Но было ясно, что строительная отрасль в таких условиях не способна обеспечить страну достаточным количеством квадратных метров. Да еще и по доступной для большинства населения цене. И на рынке надувались самые разно­образные «пузыри», а также росло число обманутых дольщиков. В то время как весь мир в течение более полувека уже использовал малоэтажное строительство, для того чтобы обеспечить жильем основу экономик развитых стран— средний класс. Поэтому о необходимости развивать «малоэтажку» заговорили первые лица государства. Но пожелания и наказы с самого верха доходили до регионального уровня крайне медленно. И сегодня примеры успешного развития малоэтажных проектов можно пересчитать по пальцам. Белгородская область в европейской части России, где граждане имеют возможность бесплатно или почти бесплатно получать землю, вне зависимости от того есть ли у них городские квартиры, в Сибири— Кемеровская область с городом-спутником Кемерова «Лесной поляной». Главам местных администраций было очень сложно признать, что строительные компании пользуются технологиями середины ХХ века и строят устаревшее и некомфортное жилье. Хотя бы потому, что владельцы этих компаний играли заметную роль в экономике и спонсировали избирательные кампании.

Расставить точки над i помог кризис, который сильнее всего ударил по строителям, сильно зависимым от кредитных денег. В условиях, когда темпы строительства традиционных многоэтажных зданий падали, малоэтажка продолжала расти и занимать все большую долю в общих объемах вводимого в России жилья. Казалось, что когда минует кризис, настанет золотой век «малоэтажки». Предпосылки к этому были— число компаний, которые предлагали новые технологии, росло, появлялись крупные производства и целые домостроительные комбинаты.

Но строительство— одна из основ экономики, да и в росте количества обманутых дольщиков власть была не заинтересована. Заработали разно­образные программы поддержки сектора, и миллиарды рублей из бюджетов всех уровней сделали свое дело: количество разорившихся строителей было сведено к минимуму. Стройка не встала, хотя объемы вводимых квадратных метров и сократились (далеко не до нуля). Кризис мог очистить рынок от неэффективных, отсталых предприятий, которые строят дорогое жилье, не модернизируют свое оборудование и не осваивают новые технологии, которые предпочитает увеличивать рентабельность за счет роста цен, но не хотят вкладываться в развитие производства. Благодаря вмешательству государства этого не произошло, ситуация в отрасли была законсервирована. Теперь, когда период кризиса и ручного управления закончился, очистить место для появления малоэтажной России должен сам рынок. И этот процесс уже начался. У традиционного капитального строительства появляется все больше альтернатив. Эти компании хотят и могут строить много и недорого. И их теперь тоже поддерживают власти.

Совпадение интересов

Чтобы убедиться в верности этого вывода, достаточно отъехать на несколько километров от Новосибирска, в Искитимский район. Здесь семимильными шагами строится предприятие по производству конструкций из автоклавного газобетона. Оно способно изменить структуру строительного рынка региона— от распределения долей потребления стеновых материалов до приоритетов потребителей. У нового завода нет другого выхода— масштабность проекта и нацеленность на внедрение новых технологий строительства и материалов должны привести к росту спроса на автоклавный газобетон. Иначе успеха ожидать не стоит.

Завод строит компания «Сибирский строитель». И он станет самой крупной и современной площадкой для производства в Новосибирской области. Предприятие будет производить 470 тыс. куб. метров автоклавного газобетона в год, что позволит возводить до 2,5 тыс. домов или 300 тыс. кв. метров жилья в год. Для примера— самые крупные строительные компании Новосибирска в год строят порядка 100 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Всего же в Новосибирской области в 2010 году было построено 1,2 млн кв. метров жилья, план на 2011 год— 1,3млн кв. метров.

Завод будет производить еще и сухие строительные смеси, которые необходимы для строительства из газобетона. Рядом будет поставлена и производство извести, которая является основным сырьем для газобетона. Стоимость всего проекта— 3,2 млрд рублей. 80% инвестиций— кредитование Внешэкономбанка. Остальное— средства «Сибирского строителя», который входит в новосибирскую УК «Бизнес Групп», возглавляемую бизнесменом Дмитрием Малаховым.

Газобетонный проект «Сибирского Строителя» стартовал еще в 2007 году. «Уже тогда было понятно, что те объемы жилья, которые способен потреблять Новосибирск и Сибирский регион, строительная отрасль обеспечить неспособна,— рассказывает Малахов.— В силу ее не просто отсталости, а суперотсталости. Износ касается уже не только оборудования, а даже самих производственных зданий. При этом было понятно, что в перспективе трех-пяти лет никаких изменений в отрасли не планируется. Всем было достаточно той рентабельности, которую давал рынок».

Тут стоит отметить, что Дмитрий Малахов знает о ситуации в строительной отрасли не понаслышке. У него вместе с партнерами был бизнес по производству бетона, и до сих пор есть лизинговая компания. В годы наивысшего экономического подъема он помогал строителям переоснащать свои производства. Но к примеру, программа по предоставлению в лизинг башенных кранов реализовывалась далеко не так, как хотелось. Несмотря на то что большинству таких кранов, которые работают в Новосибирске, уже много десятков лет, строители предпочитали работать на старом оборудовании.

В 2007 году было ясно, что производство автоклавного газобетона является перспективным направлением для инвестиций. Что оно, созданное на современном оборудовании, имеет высокую рентабельность, что рынок отличается дефицитом предложения и высоким спросом, а конкурентов в Новосибирске у такого бизнеса в ближайшие годы не появится. Исходя из этого, компания начала вкладывать средства в строительство. Но гладко проекты рождаются только на бумаге. Сначала вмешались бюрократические препятствия, которые грозили затормозить начатое на взлете. После того как земельный участок был взят в аренду и на нем начались работы, выяснилось, что земля является не муниципальной, а федеральной. Одновременно в 2008 году вышел указ президента, запрещающий любые операции с такими земельными участками. И вместо оформления в собственность «Сибирский строитель» оказался перед необходимостью закрывать проект или менять площадку.

Параллельно разразился финансовый кризис, очень жестко ударивший по строительной отрасли. На момент начала проекта Внешэкономбанка среди его инвесторов не было, зато были оферты на финансирование от нескольких банков, в том числе иностранных. В2007году строительная отрасль была на подъеме, и все в нее активно вкладывались. Но в 2008-м ситуация изменилась, и кредитов не стало. В результате «Сибирский строитель» оказался в патовой ситуации: ни земельного участка, ни финансирования.

К счастью, в это же время власть повернулась лицом к «малоэтажке». Государство хотело, чтобы в России строилось больше жилья, чтобы оно было доступным и энергоэффективным. И начало предпринимать для этого конкретные шаги. Земельный участок, который уже начал осваивать «Сибирский строитель», был передан вновь созданному федеральному Фонду развития жилищного строительства России (РЖС). Речь пошла о комплексном освоении таких земель. Интересы государства и частного бизнеса совпали.

Но история не была простой. В деле оформления земельного участка пришлось поучаствовать местным властям, а также ассоциации строителей России. Окончательно продавить бюрократическую машину удалось, только добившись одобрения со стороны самого Владимира Путина. В результате в декабре 2009года «Сибирский строитель» стал первой компанией в России, которая выкупила участок, находящий в федеральной собственности у фонда РЖС для реализации проекта строительства.

После оформления участка встал вопрос о финансировании— все оферты после начала кризиса были аннулированы. Но инвестиционный проект уже был признан как очень важный для Новосибирской области, получил господдержку из местного бюджета в виде налоговых льгот и стал партнером фонда РЖС. Счастливое совпадение государственных и частных интересов еще раз сыграло свою роль— на сцене появился Внешэкономбанк, который в это же время финансировал подобные проекты в европейской части России и на Урале. В процессе заключения соглашения с банком очень пригодился опыт управленческой команды, которая за время ведения лизингового бизнеса научилась работать с банками и получать средства под серьезные проекты. Госкорпорация же сориентировала «Сибирский строитель» и на создание вертикально интегрированного производства— от сырья до девелопмента. Врезультате, у «Сибирского строителя» появились планы по развитию собственного сырьевого производства, строительной компании и девелоперского подразделения. Стоимость проекта выросла до 3,2 млрд рублей, но при участии Внешэкономбанка сумма не кажется заоблачной.

Изменить мировоззрение

Активная фаза строительства завода стартовала в начале 2011 года. За прошедшее с тех пор время на площадке были проведены все работы, необходимые для установки оборудования. Дата запуска завода— апрель 2012 года. Сейчас «Сибирский строитель» ждет автоклавы, которые поставляет «Уралхиммаш»; уже идут поставки оборудования от немецкой компании Wehrhahn (на заводе будет установлена линия по производству автоклавного газобетона «Wehrhahn– 1400– Plus 4»). В сотрудничестве с немецким производителем родилась и главная особенность «Сибирского строителя»— завод будет выпускать не стеновые блоки из газобетона (такие предприятия уже есть в Новосибирске), а конструкции для строительства домов. С его запуском на рынке появятся газобетонные дома, созданные по принципу комплектного домостроения. Это значит, что будут производиться все необходимые конструкции для строительства дома— фундаментные блоки, стеновые панели, панели перекрытий, панели для кровли и лестничные марши. На строительной площадке дом возводится из них по принципу конструктора. Такие технологии сейчас применяются только в строительстве каркасно-панельных домов из SIP-панелей.

Расчетный срок окупаемости проекта «Сибирского строителя»— пять лет, а с учетом всех непредвиденных и предвиденных обстоятельств Дмитрий Малахов говорит о семи годах. Но для того чтобы этого добиться, необходимо будет кардинально изменить соотношение материалов, из которых строятся дома. Согласно данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», в 2011 году большинство коттеджей все еще строятся из кирпича— среди предложений коттеджей на рынке кирпичных— 70%. Регион очень хорошо обеспечен запасами глины, здесь работает большое количество кирпичных производств. Да и потребители тоже больше доверяют именно кирпичу, он считается надежным материалом, из которого можно построить дом на века. То, что кирпичный дом дорог не только в строительстве, но и эксплуатации, пока волнует немногих. Покупателей, готовых заранее посчитать стоимость владения кирпичным домом, учесть цену отопления и другие затраты, пока очень мало.

И это несмотря на то, что в Новосибирске уже более 16 лет работает завод «Сибит» компании «Главновосибирскстрой»— единственное за Уралом предприятие, которое производит стеновые блоки из газобетона по технологии немецкой компании Ytong. Благодаря этому предприятию, газобетон стал известен потребителям. Из него уже построены сотни тысяч квадратных метров коттеджей, но кардинальных изменений на рынке тем не менее он не сделал. Поэтому производителей газобетона Дмитрий Малахов считает не конкурентами, а союзниками— провести революцию можно только совместными усилиями. А если это произойдет, объемы рынка вырастут настолько, что газобетона, который будут производить все заводы, будет не хватать. «Строительство из кирпича— это неэффективная традиция, которая изживет сама себя. Из кирпича не строят дома почти нигде, кроме России. В Белоруссии 60 процентов рынка— это газобетон, похожая ситуация на Украине. В европейской части России во многих регионах также лидирует газобетон. В Ленинградской области, к примеру»,— говорит он.

«Сибирский строитель» собирается активно заниматься продвижением газобетона на рынке прежде всего среди проектировщиков и строителей. «Для нас важно продвинуть материал в профессиональной среде, сделать так, чтобы о нем знали, его использовали профессионалы. Потребителю будет все равно, из чего построен дом, если это будет качественно, экологично, долговечно, красиво и доступно,— рассказывает Дмитрий Малахов.— С появлением домов, которые построены из нашей продукции, потребитель убедится в ее преимуществах».

И здесь у Дмитрия Малахова есть основания для того, чтобы быть уверенным в востребованности продукции завода. Сразу после запуска «Сибирского строителя» начнется освоение нескольких земельных участков. Это будут не просто коттеджные поселки, а знаковые для развития рынка малоэтажного домостроения и жилья в целом проекты. Уже летом 2012 года должно начаться строительство домов в поселке Ложок— это будет жилье для инноваторов из новосибирского Технопарка. Затем «Сибирский строитель» будет участвовать в проекте по обеспечению жильем молодых ученых, том самом, который реализуется под контролем президента России Дмитрия Медведева. Расчетная стоимость строительства квадратного метра жилья по технологии, которую реализует «Сибирский строитель», составляет 20 тыс. рублей (без учета коммуникаций), в то время как средняя цена квадратного метра жилья в Новосибирске сейчас превышает 40 тыс. рублей.

Завод «Сибирский строитель» только часть газобетонного наступления на Сибирь. В Омске с 2008 года работает «Комбинат пористых материалов», который выпускает до 120 тыс. куб. метров газобетонных блоков. В Ангарске (Красноярский край) запущен завод группы компаний «Стройкомплекс», который имеет проектную мощность 200 тыс. куб. метров газобетона. Если интересы государства и частного бизнеса в отрасли будут совпадать и далее, то через пять-семь лет рынок изменится настолько, что на нем не останется места неэффективным компаниям.

Вадим Воронцов, Руководитель проекта «Коттеджи в Новосибирске»

http://expert.ru/

фото: http://expert.ru/