В Екатеринбурге увеличились объемы строительства жилья

Екатеринбург уже привык устанавливать рекорды по объемам строительства жилой недвижимости. Городские застройщики вводят в год порядка 1 млн кв. метров. Впрочем, в ближайшие годы, по мнению участников рынка, могут обостриться болезни роста. Нехватка земельных участков и высокая стоимость подключения к инженерной инфраструктуре неизменно приведут к росту стоимости жилья.

Признаки оттепели

По данным управления государственного строительного надзора Свердловской области, за четыре месяца 2011 года ведомство зарегистрировало 166 извещений о начале строительства, 58 из них — о строительстве жилых объектов. Это более 50% от общего количества зарегистрированных извещений за весь 2010 год.

Эксперты отмечают, что на рынке жилья Екатеринбурга возобновились работы на большинстве строительных площадок. Темпы строительства выросли, стали появляться новые проекты, что было нехарактерно для периода экономического кризиса. По словам участников рынка, первые признаки роста строительной активности стали наблюдаться с середины прошлого года. «Начали «размораживаться» отдельные объекты жилой недвижимости, возросли темпы работ. Кроме того, появились новые проекты», — отмечает генеральный директор компании «Форум-групп» Сергей Воробьев. По его словам, свою роль также сыграло оживление ипотечного кредитования. «Увеличилось как количество банков, выдающих ипотечные кредиты, так и объем выданных кредитов. Начался рост цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, одновременно сократился объем предложения и срок экспозиции. Это однозначные индикаторы восстановления рынка жилья», — подчеркивает Сергей Воробьев. «До августа 2010 года в месяц мы продавали всего по несколько квартир общей площадью не больше 300 кв. метров. С осени к этой цифре стали прибавляться по 30-40% в месяц, и сейчас мы вышли на 10-13 тыс. кв. метров ежемесячно. То есть по спросу рынок практически вернулся на докризисный уровень», — констатирует генеральный директор НП «УС «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

Наибольшим спросом в настоящее время пользуется жилье эконом-класса. «Массовый потребитель сегодня заинтересован в покупке недорогого жилья. А спрос, как известно, рождает предложение, — отмечает соучредитель компании «Малышева-73» Игорь Заводовский. — Поэтому большинство объектов, которые сегодня вводятся в эксплуатацию, именно эконом-класса. В этом году мы планируем ввести в эксплуатацию два таких объекта на 180 квартир на Вторчермете». По словам господина Воробьева, наибольшей популярностью у покупателей пользуются одно-двухкомнатные квартиры небольшой площади в новостройках в нецентральных районах города. «Если речь идет об элитном сегменте, то он отличается стабильным спросом на протяжении последних 5-7 лет. Однако и в этом сегменте ощущается активизация спроса с 2010 года. При этом надо понимать, что предложение элитного жилья в Екатеринбурге уникально и ограничено», — пояснил он.

Дефицитный товар

Несмотря на то, что на рынке возобновилось строительство большинства проектов, которые были заморожены в предыдущие периоды, (объем приостановленного строительства составлял около 50% от общего количества проектов), Екатеринбургу уже в ближайшее время грозит дефицит предложения новых квартир. Это объясняется тем, что в посткризисные годы на рынок вводилось очень мало объектов. «Сегодня застройщики проявляют больше активности, на рынок выводятся новые проекты, но этого недостаточно для того, чтобы произошли существенные изменения. В последние годы на рынок выводилось слишком мало проектов по отношению к тому, что сдавалось в эксплуатацию. В 2007 году в стадии строительства было 2,5 млн кв. метров жилья, сегодня — 1,3 млн кв. метров жилья. Нельзя сказать, что существенно растет спрос, скорее, продолжает сокращаться предложение», — отмечает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

По словам Игоря Заводовского, уже к осени 2011 года рынок жилья Екатеринбурга достигнет показателей 2007 года, а в начале 2012 года вероятен рост цен. «Это обусловлено множеством факторов, например, дефицитом квартир, особенно в новостройках, отложенным спросом и в целом улучшением экономической ситуации», — считает он.

Темпы роста стоимости жилья, впрочем, уже привлекают частных инвесторов, которые начинают возвращаться на рынок. «Это связано как с существующими темпами роста цен на жилье в Екатеринбурге, так и с прогнозами развития рынка. Эксперты ожидают роста цен на жилье к концу 2011 года. Это делает покупку жилья для частных инвесторов более интересным инструментом, чем, например, банковские вклады. Эту тенденцию подтверждает и факт высокого спроса на однокомнатные квартиры в эконом-сегменте на ранних стадиях строительства», — говорит Сергей Воробьев.

Из-за отсутствия в Екатеринбурге подходящих земельных участков под элитное жилье, участники рынка прогнозируют и неизбежный рост на квартиры бизнес-класса. «Сейчас фактически отсутствуют новые проекты элитного класса в центре Екатеринбурга, и в ближайшие несколько лет они не появятся», — поясняет Сергей Воробьев.

Все выше и выше

Итогом развития текущей ситуации, по мнению экспертов, станет снижение объемов строительства и ввода жилья в 2011-2012 годах. В течение текущего года постепенный уход с рынка готовых квартир в сданных домах и завершение строительства большого числа текущих проектов приведет к недостатку предложения. Все это в результате отразится на стоимости жилья, уверены аналитики УПН. По их словам, застройщики на протяжении двух кварталов уже активно поднимают прайс на объектах высокой стадии готовности. Причин этому несколько: рост цен на цемент, арматуру, бетон и энергоресурсы, а также рост налогов на зарплату и стоимость дизельного топлива.

По мнению экспертов, именно на первичном рынке жилья в среднесрочной перспективе наиболее вероятен рост цен. Причиной этому будет служить уже отмеченное сокращение объема предложения и числа строящихся объектов, протекающее на фоне высоких объемов продаж. Рост цен на новостройки, безусловно, «потянет» за собой цены на вторичном рынке, в основном в качественных сегментах. Участники рынка подчеркивают, что дефицит станет острым к концу года. На этом фоне цены на новое жилье могут вырасти на 10-20%.

Единственным фактором, который может сдержать рост цен на жилье, является увеличение объемов строительства. Но этот процесс происходит очень медленно, в силу ряда локальных проблем с земельными участками и общей инерционностью строительного процесса.

Землю — строителям

Во многом дефицит жилья является следствием дефицита земельных участков под строительство. Однако застройщики уверены, что решить проблему с земельными участками можно. «На мой взгляд, проблему нехватки участков можно решить как в Москве — запустить программу сноса старых пятиэтажек», — предлагает господин Ананьев. По его мнению, особое внимание также надо уделить проблеме ветхих зданий в центре города. «Земли в центральных районах города практически нет, — соглашается с коллегой Сергей Воробьев. — Земля на окраинах либо отдана под комплексную застройку и уже находится в собственности, либо не имеет близких точек для подключения к коммуникациям и несет большие обременения по прокладке сетей». Выход из сложившейся ситуации глава «Форум-групп» видит в освоении кварталов частного сектора, которые по генеральному плану города входят в зону многоэтажной застройки. Однако, по его словам, в законодательстве есть принципиальные ограничения по таким земельным участкам, что фактически свело на нет практику строительства нового жилья на них.

Кроме того, среди основных проблем застройщики отмечают высокую плату за подключение к сетям и отсутствие единых строительных норм и правил. «Строителям сегодня просто необходимо наладить процесс технического нормирования и регулирования стандартов и норм производства, так как работать в условиях беспорядка очень сложно», — призывает Валерий Ананьев.

Комплексные решения

Областные власти, в свою очередь, предлагают бороться с дефицитом жилья, поддерживая комплексное освоение территорий (КОТ). Сегодня в Екатеринбурге реализуется сразу несколько таких проектов. Самым большим из них является район Академический, который возводит компания «Ренова-СтройГрупп» на условиях государственно-частного партнерства. Проект предусматривает возведение 9 млн кв.м жилья и 4,2 млн кв.м нежилой недвижимости. Другим примером КОТ является проект «Новокольцовский», который реализует Группа Синара. Общая площадь объектов здесь составит около 3,2 млн кв.м. По мнению губернатора области Александра Мишарина, проекты КОТ гораздо эффективнее «точечной застройки». В марте глава региона заявил, что точечную застройку в Екатеринбурге пора прекращать, а упор сделать на проекты КОТ. Они также развиваются на Северном Химмаше и в районе ВИЗ-Правобережный.

Между тем участники рынка и сами стремятся к комплексной застройке. По их словам, такой тип на сегодня является наиболее выгодным и удобным.

Однако, по словам участников рынка, окончательно избавиться от «точечной» застройки пока невозможно. Во-первых, застройщики уже приобрели участки, во-вторых, спрос на квартиры в новых районах гораздо ниже, чем в уже сформировавшихся. «Вопрос «точечной» застройки неоднозначный, так как с одной стороны граждане не хотят, чтобы в их дворах строили новые дома, а с другой — не хотят покупать квартиры в новых районах, где еще не сформирована инфраструктура», — отмечает Игорь Заводовский.

Другим трендом, не первый год транслируемым властями на всех уровнях, стало малоэтажное жилье. Пилотные малоэтажные проекты уже появились в окрестностях Екатеринбурга. По словам участников рынка, повышенное внимание властей к малоэтажной застройке имеет свои плюсы, так как, если государство поможет профинансировать подключение к сетям, стоимость домов не будет превышать 20 тыс. рублей за 1 кв. метр. Продать объекты по такой цене можно в очень короткие сроки.

Впрочем, по мнению аналитиков УПН, малоэтажное строительство при благоприятных условиях начнет массово развиваться только через год-полтора. «Это связано с тем, что рынок жилья инертен и нужно время, чтобы малоэтажная застройка прижилась как тренд», — поясняют они.

Ирина Якино

http://www.kommersant.ru/

фото: http://ufa-region.ru/