Дело за инфраструктурой

Суммарная площадь начатых малоэтажных проектов вокруг Новосибирска уже приближается к трем тысячам гектар, это сравнимо с площадью одного из областных городов — Искитима. Главным игроком в отрасли остается государство. Но если бизнесу помочь в решении проблем с инфраструктурой, «малоэтажный бум» не заставит себя ждать

Счет коттеджных поселков различной степени «дикости» вокруг Новосибирска идет на десятки, новых проектов мы насчитали 17 (см. таблицу). И это только те, где к освоению территории инвестор подошел комплексно, не ограничившись нарезкой участков для индивидуального строительства. Информация о проектах была получена из открытых источников и перепроверена через анкетирование самих застройщиков. Если поселок не попал в общий список, это значит, что его строительство уже завершилось или же инвестор, решив ограничиться нарезкой земельных участков, отказался от планов качественно развивать прилегающую социальную инфраструктуру. Из обзора выпали также проекты, находящиеся на ранних стадиях реализации и имеющие высокие риски не добраться до стадии строительных работ.

Оказалось, что треть всех начатых проектов сочетает три типа застройки: коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома. Коттеджные поселки, застраиваемые каждым собственником в отдельности, уходят в прошлое. Теперь застройщики самостоятельно осваивают территорию и продают готовые дома и квартиры в таунхаусах. С одной стороны, это позволяет увеличить жилую площадь объектов и сделать проект более привлекательным для инвестиций, а с другой— создать образ поселка при помощи единого стиля оформления фасадов, крыш, мест общего отдыха.

Заместитель директора компании «Зеленый дом» девелоперского подразделения фармацевтического гиганта «Катрен» Екатерина Толкачева говорит, что их следующий проект также предусматривает сочетание коттеджей и таунхаусов, а первый— коттеджный поселок «Березки»— реализован в едином архитектурном стиле. Стремление к созданию общего пространства появляется даже в дачных товариществах, в которых раньше каждый был волен строить свой замок или скандинавский домик, не обращая внимания на соседа. «Условие по всем индивидуальным проектам— согласование с нашим архитектором и техническим директором»,— подчеркивает тенденцию председатель ДНТ «ЭКО-Городок» Владимир Прокаев.

Общая площадь малоэтажных проектов, насчитанных нами в Новосибирске— 2 706 га. Для сравнения— город-спутник Кемерова Лесная поляна, по многим параметрам выступающий образцово-показательным для аналогичных поселков в Сибири, занимает около 1 600 га. Крупнейший проект в малоэтажном строительстве Новосибирской области— селитебная зона промышленно-логистического парка (ПЛП). С 2013 по 2029 год поселки Красномайский, Чистополье и Новоозерный прирастут дополнительным миллионом квадратных метров жилья и превратятся в компактный городок для менеджеров и специалистов, которые будут работать на предприятиях в ПЛП. Понятно, что этот проект реализуется при участии областных властей. И в этом главная особенность всех крупных проектов в сфере малоэтажного пригородного домостроения. Без участия государства, силами только частных девелоперов, подобные проекты либо пробуксовывают, либо вырождаются, либо вообще остаются на бумаге (или в мечтах). И у такого явления есть вполне адекватные экономические основания.

Без разрешения

Коммерческих проектов в малоэтажном строительстве может быть намного больше, если оформление земли будет упрощено, а отношения с коммунальными монополиями станут справедливыми. Участники круглого стола, проведенного журналом «Эксперт-Сибирь» в отеле DoubleTree by Hilton в Новосибирске, подсчитали, что на бумажную волокиту сейчас уходит около пяти из семи лет, необходимых для реализации проекта.

Чтобы получить разрешение на строительство объектов недвижимости за городом, девелоперам приходится обращаться в сельсоветы. Логика передачи полномочий низовому уровню управления была понятна: сельская администрация объективно лучше знает свою территорию и потому способна оперативно реагировать на запросы инвесторов. Но оказалось, так бывает только в теории. В реальности, по словам начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации Новосибирского района Евгения Бурова (этот муниципалитет кольцом окружает мегаполисНовосибирск), «под Новосибирском много участков под комплексные объекты, но для их выделения нужно разрабатывать градостроительную документацию. А сельсоветы не тянут, у них бюджетов не хватает». «Мы наблюдаем абсурдную ситуацию: по части полномочий в области разрешения на строительство сельсовет приравнен к городу, а по части финансовых возможностей— отличается на порядки. Эта проблема стоит очень остро, и пока ни одна из предложенных «снизу» инициатив по ее решению принята не была»,— посетовал чиновник, добавив, что только Новосибирскому району на разработку градостроительной документации требуется 75 млн рублей.

По словам начальника архитектурного отдела Министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Александра Ушакова, в текущем году на схемы территориального планирования и генпланы районов в областном бюджете заложено всего 35 млн рублей. Очевидно, что погоды они не сделают.

Еще одна «неизлечимая болезнь» загородного строительства— затраты на инфраструктуру. Платить за прокладку коммунальных и электрических сетей, газопроводов, объектов генерации и дороги инвесторам приходится из своего кармана. На самом же деле, из кармана конечных покупателей жилья. По данным Александра Ушакова, в 2011 году на инженерное обустройство площадок под загородное малоэтажное строительство Новосибирской областью будет выделено 150млн рублей— в три раза больше, чем годом ранее. Эти средства распределят между 52 площадками комплексного малоэтажного строительства в области, (по подсчетам областного министерства строительства и ЖКХ, без учета коттеджных поселков). По словам Александра Ушакова, эти площадки пытаются освоить сами муниципалитеты, частные инвесторы идут туда неохотно.

На наш взгляд, охоту отбивает расположение этих поселков и непрозрачные условия участия в проектах. Ничем другим нельзя объяснить то, что выделяемые на инфраструктуру суммы практически несравнимы с объемом вложений в проекты частных компаний. Например, стоимость возведения относительно небольшого по площади коттеджного поселка Березки— проекта фармацевтического гиганта «Катрен»— оценивается в 1 млрд рублей. Реализация же крупных проектов сельскими муниципалитетами— задача откровенно непосильная. Достаточно только одной цифры: собственные доходы бюджета относительно благополучного и перспективного для развития малоэтажного домостроения Искитимского района Новосибирской области в 2010году составили около 200млн рублей. Понятно, что из этих средств на инфраструктуру для строителей в лучшем случае можно будет найти лишь копейки.

Всем известно, что вопросы инфраструктуры напрямую зависят от коммунальных монополий— энергетиков, водоканала, газовиков. Вице-президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения Вячеслав Молчанов знает из общения с застройщиками, что последние, получив техусловия от монополий, зачастую опускают руки и задумываются о том, чтобы «бросить» свой проект: «Если мы говорим о сегментах эконом- или среднего класса, то есть 100–150квадратных метров по цене не более 30 тысяч рублей за метр, подготовка вполне может съесть всю прибыль. При создании поселков для большой массы населения рыночными методами добиться рентабельности невозможно, необходимо участие государства. Транспортный вопрос сегодня решается на уровне девелопера— и это особенно сложно, когда речь идет о крупных проектах, рассчитанных тысяч на 30 человек».

Понимая, что от государства бесполезно ждать манны небесной, девелоперы высказывают готовность частично вкладываться в инфраструктуру. Начальник отдела развития ГК «Обь-Регион» Александр Ипатов, например, считает, что расходы на дорожное строительство застройщик и власть могут поделить поровну. Но внешние инженерные коммуникации, уверен он, государство должно финансировать как минимум на 70–80% от стоимости. Но это— лишь одна из возможных схем. Типовых же решений на этом поле пока не выработано.

Точнее, пока есть лишь одно типовое решение: масштабную помощь из бюджета получают только проекты, инициированные самими властями. На Кузбассе— это Лесная поляна, в которую областные власти приглашали премьер-министра Владимира Путина со всей его семьей и даже любимыми собаками. В Новосибирской области под покровительством Федерального фонда развития жилищного строительства находится поселок «Мичуринский». Неудивительно, что руководитель проекта «Мичуринский» Татьяна Марквартне ощущает проблем в общении на федеральном и местном уровне. По ее словам, поселок площадью 228 га без активной поддержки государства, от муниципалитета до субъекта федерации, реализовать невозможно: «В договоре аренды земельного участка изначально заложено комплексное освоение территории, должна быть обеспечена подготовка инженерной и дорожной инфраструктуры в рамках схемы частно-государ­ственного партнерства. Стоимость инфраструктуры в нашем проекте— 2миллиарда рублей. Собственник земли— Федеральный фонд жилищного строительства, Внешэкономбанк и застройщик работают в тесной связке, нас поддерживает администрация Искитимского района области. Неучастие в этой схеме регионального правительства в виде государственных гарантий, дополнительного регулирования тарифов тормозит процесс.ВЭБ при финансировании таких проектов должен четко представлять заинтересованность и ответственность не только застройщика и Фонда, но и региональной власти. Речь идет о длинных кредитных ресурсах под пониженные ставки. Реализация проекта в Кемерове— это пример такого конструктивного сотрудничества всех участников, в первую очередьадминистрацииКемеровской области и лобби своих интересов вПравительстве РФи ВЭБе».

Недоступное жилье

Если выбросить из общего списка «Мичуринский» и селитебную зону ПЛП, площади малоэтажной застройки вокруг Новосибирска сократятся до скромных 770 га. На первый взгляд, собственный дом или квартира в таунхаусе относительно доступны. Под Новосибирском встречаются предложения по 8–9 тыс. рублей за квадратный метр. Впрочем, такие условия есть только в коттеджных поселках, то есть надо будет дополнительно заплатить за участок земли для своего будущего дома. В местах массовой малоэтажной застройки метр жилья будет стоить практически как в городе, а учитывая большие площади (средний сибирский коттедж— около 150 кв. м), новый дом обойдется совсем не дешево. Отсюда— одна из причин отсутствия массового спроса.

Ситуацию могла бы спасти ипотека, но банки с настороженностью относятся к малоэтажному строительству— в эпоху кризиса 80% всей загородной недвижимости вышло на просрочку. По мнению управляющего филиалом «Новосибирский» банка «ГЛОБЭКС» Василия Ожередова, в случае возникновения финансовых затруднений заемщикам приходится расставаться с загородной недвижимостью, а банки потом ломают голову, что с этим богатством делать: «От дорогого дома за городом с большими эксплуатационными расходами готовность избавиться намного выше— как правило, это не основное жилье». Заместитель управляющего новосибирским филиалом банка ВТБ 24 Константин Каменщиков рассказывает, что сейчас банк готов кредитовать строительство малоэтажного дома со своим участком земли по стандартной ипотечной программе с первоначальным взносом не менее 30%: «Процентные ставки и требования при этом будут обычными, но земля обязана находиться в собственности продавца (по нетиповым моментам земля может быть в долгосрочной аренде не меньше, чем на срок кредита)».

Банкиры отмечают, что если покупатель все же решится на ипотеку и переезд за город, его ожидают возросшие затраты на коммунальные услуги и обслуживание дома— это также учитывается при принятии решения о выдаче кредита. Коренным образом изменить ситуацию могут только новые технологические решения, которые позволят собственнику минимизировать свою финансовую зависимость от поставщиков услуг. Директор компании «ТехЭкоХоум» Алексей Печенкин рассказывает, что сегодня «умный дом» с функцией защиты микроклимата от окружающей среды обойдется примерно в 25тыс. рублей за кв. м. «В здание внедряются системы отопления, кондиционирования, очистки и увлажнения воздуха. Эта практика есть во многих странах, а в Новосибирске я видел что-то подобное только в крупных торговых центрах. Единственное «но»— дом должен быть каркасным, тогда системы проще проводить, чем в случае с кирпичом (он используется только для облицовки)». По подсчетам застройщиков, ориентировочно эксплуатация такого «дома-термоса» стоит в три раза меньше, чем жилья с традиционной «коммуналкой», хотя не стоит забывать о большей в сравнении с городской квартирой площади.

Строители отмечают, что покупатели не доверяют новинкам— сначала нужно «пощупать» и услышать отзывы знакомых. По данным проведенного компанией «Зеленый дом» маркетингового исследования, люди в основной своей массе консервативны, ипрактически каждый хочет «дом на долгие годы для себя и своих детей», а новые технологии вызывают много сомнений и вопросов по теплосбережению и долговременности эксплуатации. «Сегодня оптимальная степень автономности коттеджа для постоянного проживания— полностью центральные коммуникации, то есть вода, газ, свет, канализация»,— говорит Екатерина Толкачева.

Для преодоления консерватизма покупателей требуется время. Однако опыт иностранных коллег говорит в пользу скорого появления «умных» экономичных поселков. Если к этому времени власть решится на поддержку неподконтрольных ей проектов, доступность загородного жилья сама вызовет строительный бум в пригороде Новосибирска.

Станислав Мельников, Руководитель отдела мероприятий «Эксперта-Сибирь»

Мария Петрова

http://expert.ru/

фото: http://stroika.ru/