Минобороны защитило девелоперов

Крупнейшие российские застройщики жилья, продажи которых в кризис упали в десять раз, нашли, чем загрузить простаивающие мощности. Согласно подсчетам "Ъ", в 2009-2010 годах они построили для Министерства обороны около 2,6млн кв.м, выручив почти 90млрд руб. ($3,2млрд). Но рынок недвижимости начал восстанавливаться, и многие девелоперы сомневаются, что в будущем продолжат сотрудничество с военными из-за низкой рентабельности таких проектов.

В 2009-2010 годах крупнейшие застройщики жилья экономкласса построили по заказу Министерства обороны и других силовых ведомств 2,6млн кв.м жилья по всей России, заработав почти 90млрд руб. (около $3,2млрд). Больше всего денег, согласно подсчетам "Ъ", получили от ведомства ГК СУ-155 Михаила Балакина (21,2млрд руб., или $747,3млн), МСМ-5 Обида Ясинова (16,45млрд руб., или $580млн) и питерская группа ЛСР Андрея Молчанова (12,3млрд руб., или $433,5млн). Вплотную к тройке лидеров приблизились "Ренова Стройгруп" Виктора Вексельберга и Вениамина Голубицкого (10,1млрд руб., или $356млн) и ДСК-1 (9,9млрд руб., или $348млн). Следом идут "Главстрой" Олега Дерипаски (7,8млрд руб., или $272млн), ГК "Мортон" Александра Ручьева (6млрд, или $211млн) и группа ПИК Сулеймана Керимова (5,8млрд руб., или $207млн).

Сотрудничество с Минобороны девелоперы вели по двум основным схемам: в рамках первой ведомство выкупало готовые или строящиеся квартиры у застройщика оптом, а во втором — привлекало строителей на роль генподрядчиков. В первом случае маржа могла достигать 10-15%, а во втором — стремилась к нулю, говорят участники торгов. Тем не менее девелоперы брались за реализацию таких проектов. В октябре 2008 года в интервью "Ъ" владелец группы СУ-155 Михаил Балакин говорил, что компания планирует довести долю госзаказа в портфеле проектов до 75-80%. "Выбор небольшой: либо ориентироваться на госзаказ, либо замораживать проекты на начальной стадии",— пояснял девелопер. Уже в ноябре 2008 года продажи жилья у всех крупных девелоперов упали по сравнению с летом в десять раз: с 40-50 квартир в месяц до четырех-пяти. По словам гендиректора МСМ-5 Обида Ясинова, строительство жилья для Минобороны приносит подрядчику 3-3,5% маржи, но это все равно выгодно, поскольку позволяет загружать мощности. "Девелоперам нужно было обеспечить приток денежных средств даже по себестоимости, чтобы продолжать строительство начатых проектов",— поясняет гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая.

Воспользоваться помощью военных удалось не всем игрокам рынка. Те застройщики, которые ориентировались на строительство жилья премиум-класса и коммерческой недвижимости, не могли принимать участия в распределении госзаказа. Частично поэтому часть из них вынуждены были перейти под контроль банков-кредиторов ("Система-Галс" и "Дон-строй Инвест"), расстаться с некоторыми проектами (Capital Group) или заморозить большую часть девелоперского портфеля (Mirax Group). Однако возможностью для спасения этих компаний стала диверсификация бизнеса. "Наш cash flow идет не только от реализации жилой недвижимости, поэтому, когда возникли проблемы с продажами квартир, у нас была возможность перераспределить денежные потоки от коммерческой недвижимости таким образом, чтобы продолжать строительство",— говорит первый вице-президент Capital Group Валентина Становова.

В 2010 году рынок жилья ожил. Так, розничные продажи жилья у группы ПИК выросли в 2,5 раза, у СУ-155 — в два-три раза в зависимости от региона, а у петербургской ЛСР — на 62%. В итоге интерес девелоперов к госзаказу стал снижаться. "В 2011 году мы планируем увеличить продажи минимум на 50%. Основной клиент — физические лица, но будем рассматривать и оптовые предложения со стороны госструктур",— говорит представитель "Главстроя" Виталий Королев. В группе ПИК также отмечают, что не имеют текущих контрактов на строительство жилья для Минобороны и не уверены, что будут участвовать в таких конкурсах. "Мы заинтересованы в строительстве жилья для военных ведомств и будем участвовать во всех конкурсах",— настаивает совладелец МСМ-5 Обид Ясинов.

Антон Белых, Маргарита Федорова

фото: Виктор Чумачев http://www.kommersant.ru/

Девелоперы, больше всего заработавшие на строительстве жилья для военных в 2009-2010 годах

Компания	Основные владельцы	Контракты с Минобороны (млрд руб.)	Контракты с Минобороны (тыс. кв. м)**	Общий объем строительства жилья (тыс. кв. м)
СУ-155	Михаил Балакин (80%)	21,206	599,6	2 200
МСМ-5	Топ-менеджмент: Татьяна Чалых, Обид Ясинов и др.	16,450*	470,0	1 600
ЛСР	Андрей Молчанов (58%), менеджмент (12%)	12,300*	361,0	1 157
Ренова Стройгруп	Виктор Вексельберг, Вениамин Голубицкий	10,112	290,5	н/д
ДСК-1**	Топ-менеджмент: Анатолий Константинов, Андрей Паньковский и др.	9,900	300,0	н/д
Главстрой	Олег Дерипаска	7,805	223,0	646
Мортон	Александр Ручьев	6,006	171,6	860

ПИК

Сулейман Керимов (38%), Кирилл Писарев и Юрий Жуков (22,5%)

5,873

167,8

1 623

*По оценкам "Ъ", из расчета средней цены закупки или строительства жилья для военных в регионе строительства. Например, для Москвы — 35 тыс руб. за 1 кв. м.

**Оценки аналитиков.

Источник: данные компаний.

"В кризис Минобороны и МВД были практически единственным покупателем"

Блицинтервью

О плюсах работы по госконтрактам и уроках кризиса в интервью "Ъ" рассказал президент девелоперской компании "Ренова-Стройгруп" ВЕНИАМИН ГОЛУБИЦКИЙ.

— "Ренова-Стройгруп" один из крупнейших поставщиков жилья для военных, но цены по этим контрактам сильно ниже рыночных. Почему вы сделали ставку на это сотрудничество?

— Мы во время кризиса выросли именно потому, что начали продавать большие объемы жилья Министерству обороны и МВД (см. таблицу). В последние годы, пока отрасль была на дне, эти госструктуры были практически единственным покупателем на рынке. По этим контрактам мы четко понимали, сколько компания реализует квартир, и с этими гарантиями нам было комфортно и просто кредитоваться в том же Сбербанке. В результате мы получали такие условия как никто из наших конкурентов. Обычно от девелоперов требуется около 40% собственных средств, в нашем случае при гарантиях от Минобороны было достаточно 10%. К тому же сотрудничество с военными помогло нам в кризис запустить проект "Академический" (более 9млн кв.м жилья.— "Ъ"), который строился с нуля в чистом поле. Когда там появились первые жители, пришли ритейлеры, и проект начал жить.

— Какие выводы вы вынесли из этого кризиса?

— Не брать краткосрочные кредиты и не заниматься точечным строительством. Именно из-за таких кредитов, взятых на два-три года, и посыпались многие застройщики. Проект с большим сроком жизни значительно устойчивее. Когда вы вкладываете все деньги в один дом, инвестиционный срок полтора-два года, не дай бог, в эти полтора года что-то случится с рынком и упадут цены. Вам надо отдать деньги банку, а ничего не продается. Вы — банкрот. Срок жизни "Академического" около 20 лет, и у нас не было кредитов меньше чем на 10 лет, а значит, не было margin-call. Кроме того, когда ты занимаешься освоением большой территории, у тебя есть возможность более свободно менять параметры застройки. К примеру, сегодня есть спрос на экономкласс, мы строим экономкласс — и площадка, и проект позволяют. Экономика оживет, мы будем строить элитное жилье в другой части площадки.

— За последние два года банки стали крупнейшими владельцами активов на рынке недвижимости. Долго они, по вашему мнению, будут играть в девелоперов?

— Мое ощущение, что банки смотрят на этот бизнес как неофиты: они видят, что эта сфера активно оживает, а у них есть активы, полученные с большим дисконтом. Им кажется, что они вполне в состоянии ими управлять, достаточно просто купить с рынка компетентных специалистов. Но я глубоко убежден, что это не бизнес банков. И здесь две причины. Представляете, что такое банковская структура? Это масса согласований, отсутствие гибкости и скорости, без которых нельзя в девелопменте. Второе, нанятый топ-менеджер не сравнится с теми, кто работает на себя, а именно такие люди создавали рынок недвижимости России последние десять лет. Уверен, что многие банкиры уже стали осознавать это и потихоньку начинают привлекать к развитию доставшихся активов профессиональных девелоперов.

Интервью взяла Маргарита Федорова

http://www.kommersant.ru/