Генплан нужно менять каждый год

В этом году депутатам предстоит вносить изменения в главные градостроительные документы Санкт-Петербурга – генеральный план, правила землепользования и застройки и принимать региональные нормативы градостроительного проектирования. О том, как будет вестись эта работа, рассказал председатель комиссии ЗС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Сергей Никешин.

В наступившем году депутатам предстоит вносить изменения в главные градостроительные документы Санкт-Петербурга – генеральный план, правила землепользования и застройки и принимать региональные нормативы градостроительного проектирования. О том как будет вестись эта работа БН.ру рассказал председатель комиссии ЗС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Сергей Никешин.

– Сергей Николаевич, в конце прошлого года вице-губернатор Роман Филимонов отчитался перед депутатами о реализации генплана Петербурга. Насколько обоснованным, на ваш взгляд, выглядит вывод о необходимости новых корректив, ведь прошло чуть более двух лет с момента последних масштабных правок?
– Сразу после того как генплан был принят в 2005 году, очевидными для нас стали две вещи: тяжеловесность процедуры внесения туда поправок и то, что необходимость корректировки будет возникать регулярно. Идея федерального законодателя придать генплану вектор стратегической неизменности вполне понятна: чем реже вносятся изменения в такой фундаментальный документ, тем стабильнее он работает. С другой стороны, норма об изменении генплана не чаще одного раза в пять лет тормозит не только развитие Петербурга, но и создает проблемы при функционировании самого генплана. По большому счету, генплан можно сравнить с законом о бюджете, который мы принимаем на три года и правим дважды в год. Думаю, что аналогичным образом следует работать и с генпланом: определять на пять-семь-десять лет стратегические задачи, но сами изменения вносить ежегодно. При этом речь идет о локальных изменениях в документ, а не о его кардинальной переписке.

– Какова основная причина нынешних изменений в генплан – кризис, из-за которого нужно перепрофилировать под жилье земли, ранее отведенные под офисную и складскую недвижимость? Или быть может новые векторы градостроительного развития Петербурга, которые нельзя учесть никакими генпланами?
– Роль здесь сыграла совокупность всех этих факторов. Предыдущий генплан исходил из строительного бума, который наметился в Петербурге три-четыре года назад. Налицо было бурное развитие жилищного строительства, активно развивались офисные проекты – за пять лет открылось офисов больше, чем в предыдущие 20. Начала вводиться отдельными участками КАД, после чего мы сразу стали наблюдать развитие придорожной инфраструктуры, складской недвижимости. Но грянул кризис и внес в планы девелоперов свои коррективы.

Во-вторых, понимание, что Петербург может стать автомобильной столицей, пришло к нам всего три года назад. До этого никто и предположить не мог, что город будет развиваться как крупнейший центр автомобильной индустрии – сложившаяся реальность тоже требует своих изменений в генплане.
Третья проблема – развитие территорий. С одной стороны, мы ищем новую землю под застройку, с другой – есть значительные резервы на окраинах, которые город пока не готов пускать в оборот, так как это связано с необходимостью вкладываться в инженерную подготовку. И тогда поиск других возможностей привел к идее освоения намывных территорий. Еще в советские времена подобным образом была намыта Северо-Приморская часть и только последним генпланом мы соответствующим образом оформили береговую линию. Затем пошло активное развитие намывной территории на Васильевском острове, сейчас идут новые проекты – в Бронке и в Лисьем Носу. Все эти новые направления развития города необходимо учитывать генпланом.

– По словам председателя КГА Юлии Киселевой, уже поступило около 500 заявок на изменения в генплан, предлагающих менять функцию или границы функциональных зон в ряде территорий. Какая главная тенденция – девелоперы переориентируются на жилищные проекты?
– По моей информации, к генплану поступило значительное число поправок. Это вполне нормальный процесс: земля является объектом купли- продажи, новые владельцы по-иному видят развитие своих участков и заранее подают заявки на изменение функционального статуса земель. Свою роль сыграло и падение спроса на складскую и офисную недвижимость – планы корректируются в сторону жилищного строительства.
Жилье сейчас многими рассматривается как доходная недвижимость, как объект инвестиций. И спрос на жилье, по моим субъективным ощущениям, будет только расти. Не секрет, что многие банки сейчас ведут политику по снижению депозитных ставок, в итоге народ будет забирать свои деньги из банков и вкладывать в недвижимость, чтобы увеличить доходность свободных финансовых ресурсов.

– Время для корректировок выбрано не самое удачное – предвыборный год. Не опасаетесь, что у депутатов не будет времени, чтобы разбираться в сложных градостроительных материях? И что возникнут политические спекуляции по градостроительной тематике? Есть возможность ускорить процедуру и завершить эту работу до начала выборов?
– Наоборот, время сейчас самое удачное – по федеральному законодательству мы через полтора года должны провести корректировку генплана, которую необходимо делать раз в пять лет с соответствующей экспертизой всех изменений в Минрегионе и других федеральных ведомствах. По промежуточным корректировкам таких согласований проходить не надо. Вся основная работа по подготовке поправок, проведению публичных слушаний будет вестись этой зимой. И чтобы не было никаких спекуляций, мы должны сделать это максимально быстро – до начала предвыборной кампании. Надеюсь, осенью примем закон в целом.

– В этом году предстоит работа над не менее важным документом – изменениями в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), чего давно уже добивается строительное сообщество. Но утверждать их можно не раньше внесения поправок в генплан. Получается, что принимать поправки в ПЗЗ будут уже депутаты другого созыва?
– В парламент уже поступил пакет из 250 поправок в ПЗЗ – в основном это заявки на изменение высотных параметров, уточнение регламентных вопросов, перепрофилирование деловых зон и пр. Работа над ними может вестись в параллельном режиме. И не факт, что утверждать их будем в 2012 году – это может быть и осень 2011 года. Такие прецеденты уже были – два года назад мы одновременно принимали три закона: поправки в генплан, ПЗЗ и закон о режимах зон охраны объектов культурного наследия.

– В этом году в парламент официально внесут региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), работа над которыми ведется уже больше года. По сути это один из последних важнейших законов, который установит правила игры для девелоперов – укажет минимальные расчетные показатели для организации парковок, зеленых зон, размещения социальных и прочих объектов при реализации проектов нового строительства. Насколько показатели РНГП будут отличаться от действующих ныне СНиПов, ГОСТов и нормативов ПЗЗ?
– Это одна из концептуальных проблем, которая сейчас обсуждается на рабочей группе, и решение по ней еще не принято. Одна из крайних точек зрения – РНГП должны максимально уйти от жестких нормативов и дать возможность уже в процессе подготовки проектов планировки территорий принимать конкретные решения. Вторая концепция – все должно быть жестко регламентировано и по каждому параметру установлен четкий норматив.

– Какая точка зрения победит?
– Пока не готов ответить. Если победит идея жесткого нормирования, то все понимают, что половину проектов строителям придется переделывать, а вторая половина – будет вовсе нереализуемой. А если решать вопросы нормирования только в рамках подготовки проектов планировок, под угрозой может оказаться задача обеспечения горожан необходимым числом парковок, детсадов, школ и т. д.

– В Петербурге самые насущные беды – это дефицит парковок и зеленых зон. Можно ждать ужесточения норм, дабы поспособствовать решению этих проблем?
– Нормативы проектирования в этих сферах, конечно, должны быть ужесточены. К сожалению, ситуация с принятием РНГП затянулась. Например, кооператив «Воин», который занимается реновацией территории в Ульянке, под новый закон точно не попадет. Они уже близко подошли к процедуре утверждения проекта планировки. В квартале запланировано построить дома на 4 тыс. новых квартир и 2,5 тыс. парковочных мест. А у нас сегодня многие семьи уже по две машины имеют. То есть инвесторы заранее загоняют жителей в тяжелую ситуацию – придется ставить машины в других кварталах

– В Смольном пока не определились, нужен или нет переходный период для РНГП, чтобы строители смогли подстроиться под новые правила и не переделывали уже разработанные проекты? У Вас какое мнение на этот счет?
– Да, эта проблема существует. Например, есть компания «СПб-Реновация», которая сейчас готовит проекты планировок по 22 кварталам – эту работу они начинали при одной законодательной ситуации, а завершать будут уже при другой – когда нормативы проектирования могут измениться.
Решение о переходном периоде – это уже вопрос политический, который будет решать губернатор. По моему личному мнению, никаких переходных периодов быть не должно – это всегда путь к коррупции. Одному инвестору понадобится год на перестройку, другому – пять лет. Мы должны четко подходить к этому вопросу: всем мил не будешь.

– При принятии таких документов самое главное – соблюсти баланс между интересами застройщиков и общественности. Удастся найти компромисс?
– Резонанс при утверждении РНГП, внесении поправок в генплан и ПЗЗ все равно будет. Такого рода документы всегда катализируют определенные общественные и политические процессы. Если нормы будут ужесточены в пользу горожан – то недовольными останутся строители, они будут выражать беспокойство и включать свои лобби-механизмы. Если «победят» строители, начнет бурлить общественность. Мы будем стремиться соблюсти этот баланс интересов, хотя это будет непросто.

Александр Смирнов

http://www.dailyj.ru/

фото: http://www.dailyj.ru/