Минрегион сделал ставку на КОТов

Кризис приостановил реализацию большинства проектов комплексного развития территорий (КОТ) и внес некоторые корректировки в сами проекты. Министерство регионального развития РФ в свою очередь отреагировало на экономические изменения. Министерство разработало подпрограмму «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» в рамках ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы, в которой федеральные власти делают ставки на проекты комплексного развития территорий.

По мнению участников рынка, в новой подпрограмме инструменты господдержки лучше сфокусированы и теперь учитывают специфику комплексного освоения. Эксперты надеются, что уже в ближайшее время проекты получат необходимую господдержку. Новая подпрограмма способна вновь вдохнуть жизнь в реализацию проектов комплексного освоения в России, считают они.

В том, что происходит сейчас с реализацией проектов КОТ, какие из них стали примером в этом сегменте, и какие перемены привнесет новая подпрограммы, попыталась разобраться редакция «Интерфакс-Недвижимость».

«Пионеры» сегмента

Все началось в июне 2007 года, когда были отобраны 22 экспериментальных проекта КОТ, которые должны быть реализованы на территории 17 субъектов РФ. Это было сделано в рамках постановления правительства РФ от 5 мая 2007 г. N 265 "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства".

Половина из отобранных проектов КОТ получили государственную поддержку в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" ФЦП "Жилище" на 2002-2010 гг. Семь отобранных проектов КОТ получили государственную поддержку на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки.

Тогда планировалось, что в результате реализации этой программы до 2025 года будет застроено в общей сложности 19 тыс. га, а общая площадь жилой застройки составит 60 млн кв. метров.

По прогнозам Росстроя, ранее курировавшего эту программу, по отобранным проектам за десять лет должно было быть построено 52,2 млн кв. метров жилья, а до 2010 года планировалось построить 6 млн кв. метров. Предполагаемый объем затрат на реализацию отобранных проектов в ценах 2007 года составлял 1 трлн 831,936 млрд руб., в том числе на социальную инфраструктуру — 201 млрд руб., инженерную — 256 млрд руб. и транспортную — 146,5 млрд руб.

Воспользоваться этой поддержкой в рамках реализации ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы успели, увы, немногие экспериментаторы. Из 22 отобранных экспериментальных проектов субсидии на погашение процентной ставки в 2007 году получили 6 проектов из 6 субъектов РФ (Амурская, Кемеровская, Московская, Омская, Свердловская области и Республика Татарстан) на общую сумму 6,38 млн руб.

Кроме того, в 2007 году был проведен отбор проектов на предоставление субсидий на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки. По итогам проведенных в 2007 году отборов было распределено 3,5 млрд. рублей, в том числе на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов субсидии получили 7 экспериментальных проектов из 7 субъектов РФ (Пензенская, Самарская, Свердловская, Кемеровская, Омская, Амурская области и Чувашская Республика) на сумму 881,054 млн руб.

В конкурсном отборе на предоставление госгарантий РФ по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, приняло участие 4 экспериментальных проекта, и все они прошли конкурсный отбор.

В частности одобрение получили: Амурская область, проект «Застройка Северного жилого района города Благовещенска» - 30 млн руб.; Пензенская область, проект «Жилая застройка в микрорайоне 5 района «Терновка» – 189,25 млн руб.; Свердловская область, проект «Академический» – 2 033,65 млн руб.; Самарская область, проект «Жилой район «Волгарь» – 883,5 млн руб.

По данным Минрегиона, субсидии на уплату процентов по кредитам в 2008 г. составили 91,9 млн руб.; на строительство социальной и инженерной инфраструктуры — 850 млн руб. Эти деньги получили те проекты, которые вошли в новый список Минрегиона.

Напомним, что в конце 2008 года Минрегион по результатам анализа реализации проектов определил, что из 22 экспериментальных инвестиционных проектов успешно реализуются только 9.

В частности, было отмечено, что на тот момент эффективная работа велась только по проектам застройки Северного жилого района города Благовещенска в Амурской области, строительства города-спутника Кемерова "Лесная Поляна" («Промстрой») и проекта "Академический" в Екатеринбурге («Ренова-СтройГруп»). Кроме этого, успешными признаны проекты "А 101" в Московской области (УК «Масштаб»), проект комплексного освоения левобережной территории Омска "Новая Чукреевка" («Русатон»), проект планировки жилых районов "Прибрежный и XVIII" в Татарстане, проект строительства жилого района "Волгарь" в Куйбышевском районе в Самаре («Амонд»), проект жилого района "Новый город" в Чувашской Республике, а также проект "Большое Домодедово" в Московской области («Коалко»).

Таким образом, в 2009 году без господдержки, которая оказывается экспериментальным проектам КОТ, остались прочие проекты застройки территорий. Если в 2007 году в рамках подпрограммы по «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства» реализовывалось 180 основных проектов и 22 экспериментальных, то в 2009 всего 56. И это не удивительно, ведь в Россию постучался кризис.

Кризис разогнал КОТов

Кризис, который случился на рынке недвижимости и в России в целом не мог не отразиться на реализации проектов КОТ. По оценке экспертов, и сейчас рынок недвижимости находится в кризисном состоянии (кроме Москвы и Урала, пожалуй), нет денег даже на точечное строительство, не то, что на крупные проекты. Банки высоко оценивают риски, а на момент начала кризиса и вовсе прекратили выдачу кредитов под строительство, а без их капитала реализовывать огромные проекты в миллионы квадратных метров не возможно.

Основные проблемы, по мнению экспертов рынка недвижимости, при реализации проектов КОТ заключается в том, что основная нагрузка идет на создание инфраструктурной составляющей, например, такой как дороги, подведение всей инженерии и подключение или строительство газовых- и электроподстанций. Для девелопера первая очередь оказывается самой дорогой, так как сначала идет большая финансовая нагрузка на застройщика в плане создания инфраструктуры с запасом под последующие очереди проекта. Также не стоит забывать и о создании социальной инфраструктуры.

Кстати, по мнению участников рынка, из-за всего этого проекты КОТ до сих пор не получили широкого развития в России. Ко всему стоит добавить, что с кризисом рынок сократился и продукт мог остаться без потребителя, поэтому большие проекты кроме единичных случаев не реализовываются.

Практически все проекты, кроме «Академического», реализовывались в пригороде и в них не продумывались рабочие места, а также просматривалась проблема транспортной доступности, которая для многих стала камнем преткновения на пути реализации.

Такие проекты можно реализовывать только в партнерстве с государством. Положение у таких проектов хуже, они проигрывают и по транспортному вопросу, и по инфраструктуре и отстают с созданием рабочих мест. Даже если сделать всю инфраструктуру, но не продумать на начальном этапе вопросы создания рабочих мест внутри этих проектов, то такой жилой город или район просто будет непривлекательным в глазах потребителя.

Мега-проекты требуют специального, действительно, комплексного подхода к созданию инфраструктуры, в том числе инженерии, и больших капиталовложений. Все это сложная техническая задача, которая требует длительное время на реализацию. К тому же все заявленные ГЧП сложно продвигаются, так как в схеме взаимодействия не до конца проработаны юридические механизмы.

Девелоперы экспериментальных проектов обязались начинать строительство не позднее 2007 г. и возвести за 10 лет не менее 1 млн кв. метров жилья. В результате часть проектов просто не смогла подготовить и согласовать всю разрешительную документацию на такой объем. Подготовка всего пакета документов по таким мега-проектам дело затратное и требует много времени, а учитывая бюрократические проволочки и прочие трудности, это задача вообще часто почти не решаемая. Некоторые просто не смогли получить кредиты или испугались отсутствия спроса у потребителей на жилье, просчитали недоверие населения к девелоперам в условиях кризиса. Кроме того, падение цен на жилье могло серьезно изменить всю экономику проекта. Другие же кропотливо работали над «изюминкой проекта», ноу-хау, по мере финансовых возможностей, занимались инженерией и прочей инфраструктурой.

Для многих отказ или невозможность получения господдержки был связан со спецификой проекта - структурой его организации и финансирования. «Предусмотренные инструменты господдержки зачастую предполагали необходимость "перекройки" всего проекта, его ориентацию на определенные регламенты. Такая перестройка - это организационные и временные затраты, которые не всегда могут быть покрыты эффектом от использования мер господдержки», - рассказывают игроки рынка комплексного освоения территорий.

Однако некоторые «пионеры» комплексного освоения территорий приняли главные меры против кризиса до его начала.

«Дело в том, что проекты комплексного освоения территорий, на которых специализируется наша компания, это долгосрочные проекты. Например, район «Академический» в Екатеринбурге будет строиться до 2026 года. Всего порядка 9 млн кв. метров жилья и около 4,5 млн кв. метров коммерческой недвижимости»,- отмечает президент холдинга «РСГ» Вениамин Голубицкий.

По его мнению, такого рода проекты заведомо рассчитаны на большой временной промежуток реализации. «Поскольку мы люди, рассуждающие трезво, то понимаем, что избежать кризисов, которые циклически обрушиваются на девелоперский бизнес, невозможно. Поэтому уже в самом проекте была заложена возможность попадания в кризисные фазы», - рассказал он.

«Проект был в этом смысле сейсмоустойчивым. До кризиса мы успели обслужить площадку коммуникациями и в кризис уже могли спокойно вести строительство. Еще один момент, наши проекты из разряда частно-государственного партнерства. Они изначально структурировались таким образом. А когда основным покупателем на рынке стало государство, это только подтвердило важность и устойчивость таких проектов в кризис. Более того, я неоднократно заявлял, что такие проекты являются панацеей от кризиса и рецептом для развития массового жилищного строительства в России», - поделился опытом В.Голубицкий.

По оценке Минрегиона, промежуточные итоги реализации подобных проектов позволяют сделать вывод, что основными проблемами в сфере жилищного строительства наряду с все еще слабо развитой конкуренцией среди застройщиков и чрезмерными административными барьерами в отношении доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, остаются проблемы отсутствия земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой. Кроме того, отсутствуют механизмы привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и модернизацию инженерной инфраструктуры, зато на рынке вдоволь непрозрачных и обременительных для застройщика условий присоединения к сетям.

Такая практика создает неравные конкурентные условия для застройщиков, приводит к невозможности освоения новых перспективных площадок для жилищного строительства. При этом реализация подпрограммы продемонстрировала недостаточность инструментов и механизмов для увеличения объемов жилищного строительства, отмечают в Минрегионе.

Также, по мнению экспертов, одной из проблем является то, что органы местного самоуправления, как правило, все еще не имеют генеральных планов и правил землепользования и застройки, программ комплексного развития коммунальной инфраструктуры, отраженных в генпланах.

В подавляющем большинстве российских городов вообще отсутствуют механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой, социальными объектами, необходимыми для обеспечения комплексного освоения и развития территорий. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих с приемлемым уровнем риска кредитовать проекты развития инженерной и социальной инфраструктуры, что приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья.

Кризис на кредитно-финансовом и строительном рынках, сокращение платежеспособного спроса населения на жилье в 2009 году поставили на повестку дня не только вопрос об антикризисных мерах, в том числе и в сфере жилищного строительства, но и необходимость создания условий для дальнейшего повышения доступности жилья путем массового строительства кв. метров эконом-класса.

В ответ на это в Минрегионе была разработана подпрограмма «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» в рамках ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы.

По оценке участников рынка, в новой подпрограмме инструменты господдержки более сфокусированы и учитывают специфику комплексного освоения. Они надеются, что благодаря документу уже в ближайшее время получат необходимую господдержку. Новая подпрограмма способна вновь вдохнуть жизнь в реализацию проектов комплексного освоения в России.

Что нового дает подпрограмма

Согласно планам Минрегиона, реализация подпрограммы должна обеспечить увеличение объемов жилищного строительства, в том числе жилья эконом-класса, сформировать эффективные механизмы регулирования градостроительной деятельности, катализировать развитие инженерной, социальной и дорожной инфраструктуры для жилищного строительства, увеличение частных инвестиций и кредитных ресурсов в жилищное строительство.

Целью программы, по словам главы Минрегиона Виктора Басаргина, является обеспечение комплексного освоения и развития территорий для массового строительства на конкурентном рынке жилья эконом - класса, в первую очередь малоэтажного, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности.

По прогнозам ведомства, успешная реализации подпрограммы к 2015 году позволит достигнуть объем ввода жилья до 71 млн кв. метров; увеличит долю ввода жилья эконом-класса до 60% от общего объема; доля ввода малоэтажного жилья также достигнет 60%; развитие первичного рынка жилья и стабилизацию цен на него на доступном и экономически обоснованном уровне; также подпрограмма увеличит частные инвестиции и кредитные средства, направленные в жилстроительство.

По расчетам чиновников, дополнительный ввод жилья в результате реализации подпрограммы составит 14,47 млн кв. метров, в том числе: в 2011 году – 1,87 млн кв. метров (3% общего годового ввода жилья); в 2012 году – 2,4 млн кв. метров (3,7%); в 2013 году – 2,8 млн кв. метров (4,2%); в 2014 году – 3,3 млн. кв. метров (4,8%); в 2015 году – 4,1 млн. кв. метров (5,8%).

Общий объем финансирования подпрограммы составит 107,3 млрд. рублей, в том числе: средства федерального бюджета – 29,1 млрд. рублей; средства бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов – 17,2 млрд. рублей; средства частных инвесторов и кредиторов - 61,0 млрд. рублей.

Проекты, которые не предусматривают ввод жилья эконом-класса в 2012 - 2015 годах, не рассматриваются. Проектами может быть предусмотрено строительство либо малоэтажного жилья эконом-класса, либо многоквартирного жилья эконом-класса, либо того и другого в различных пропорциях.

В первоочередном порядке господдержка в рамках данной подпрограммы будет оказана проектам, реализация которых была начата ранее в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», в целях обеспечения завершения таких проектов, а также экспериментальным проектам КОТ.

В рамках реализации подпрограмм и ипотечного жилищного кредитования будет поддерживаться спрос на строящееся жилье эконом-класса. Таким образом, по планам чиновников, жилье будет использоваться для обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Кроме того, построенное жилье эконом-класса в рамках подпрограммы также может приобретаться гражданами за счет собственных и заемных средств.

Предусмотренные подпрограммой формы государственной поддержки проектов будут предоставляться исключительно при условии реализации на территории субъекта Федерации региональной программы стимулирования развития жилищного строительства, рассчитанной как минимум на 3-5 лет.

Программа предусматривает введение упрощенного порядка предоставления земельных участков под малоэтажное строительство; разработку документов терпланирования; формирование условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан, в том числе жилищно-строительных кооперативов; реализацию проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства; создание условий для использования средств материнского капитала в целях улучшения жилищных условий для тех, кто имеет на это право и прочих условиях.

Прежде всего, первым шагом в снижение себестоимости строительства жилья станет расширение господдержки «Стимулирования развития жилищного строительства» в рамках подпрограммы «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2011 – 2015 годы в виде субсидий субъектам Федерации: на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой в целях строительства жилья эконом-класса; на развитие социальной инфраструктуры для строительства такого жилья; на обеспечение автодорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки жильем эконом-класса.

По оценке аналитиков, сейчас стоимость инженерной инфраструктуры составляет до 30% от общей стоимости жилья, а при строительстве малоэтажного жилья стоимость инженерной инфраструктуры может достигнуть и 70% от общей его стоимости. То есть, можно снизить эту стоимость как минимум на 30%, выведя инженерию из стоимости квартиры или дома.

Также эксперты считают, что необходимо снять административные барьеры, оптимизировав процедуры формирования и предоставления земельных участков, снизить барьеры при выдаче разрешений на строительство и проведения госэкспертизы.

В Минрегионе предлагают на законодательном уровне осуществлять предупреждение и устранение злоупотреблений организациями коммунального комплекса и электросетевыми компаниями доминирующим положением на рынке при подключении к сетям вновь построенных или реконструированных объектов строительства.

Предполагается также оптимизировать правила технологического присоединения в части уточнения прав и обязанностей сторон, определения четких сроков для установления тарифным органом платы за присоединение, четко разграниченных обязательств потребителей и сетевых компаний.

Указанные меры могут в значительной степени простимулировать жилстроительство в стране и увеличить инвестиционную привлекательность рынка строительства, считаю аналитики.

Рейтинг самых успешных проектов КОТ *

* Для попадания в рейтинг в рамках проекта должно быть построено не менее 1 млн кв. метров жилья, в застройке обязательно наличие жилья эконом-класса, не менее четверти этого жилья должно соответствовать федеральным стандартам понятия доступного жилья. При составлении рейтинга учитывался ход реализации проекта на момент октября 2010 года, сумма средств направленных на развитие проекта к обозначенной дате, приоритетность проекта в соответствии с максимально учитываемыми застройщиком требованиями Минрегиона РФ к проектам КОТ.

http://www.interfax.ru/

фото: http://www.interfax.ru/