Жилищное строительство: как добиться правды?

Жилищная сфера является одной из важнейших в обеспечении необходимых потребностей современного человека. Сегодня удовлетворению потенциального спроса на жилье в России препятствуют недостаточные объемы строительства, коррупция и административные барьеры. На слуху проблемы дольщиков, замороженные стройки, многолетний простой возведенных, но не сданных в эксплуатацию объектов. Эти вопросы актуальны и для Дальнего Востока России.

Как обманутым дольщикам добиться правды? Какие меры предпринимаются для защиты строительного бизнеса и прав собственников на федеральном уровне? Оправданы ли в современных условиях риски строителей и где последним при возникновении проблемных ситуаций искать поддержку? На эти и другие вопросы читателей РИА PrimaMedia с 19 по 23 июля в ходе интернет-конференции ответит президент Ассоциации Строителей России Николай Кошман.

8

Николай Павлович, беспокоят вас дольщики строящегося дома во Владивостоке. В 2003 году администрация города предоставила компании "ДВСК" участок под застройку на ул. Овчинникова 18-20. Возведен был фундамент, однако затем под домом обнаружили криминальное захоронение 30-х годов прошлого века и суд постановил приостановить стройку и даже снести фундамент. Несмотря на то, что застройщик был готов (и сейчас в состоянии) перенести и захоронить останки, которые давно минерализовались и не несут никакой опасности для окружающих, а родственники похороненных неизвестны. Что делать дольщикам, которые вложили миллионы, и как быть с "кладбищем", которое суд "разместил" в центре жилого квартала, практически в центре Владивостока?

Кошман Николай Павлович
Президент, Ассоциация строителей России

Вообще-то это вопрос скорее морали, чем строительной практики. В мире множество городов, где дома и целые улицы буквально стоят на костях. Однако, типового решения данной проблемы не существует, в каждом месте его находят своим уникальным способом. Ведь то, что годится для Новгорода, не подходит для Хиросимы.
Мне кажется, что в данном случае слишком много внимания уделяют техническим процедурам эксгумации и рекультивации, слишком много всяческих калькуляций и «предложений» строителям ещё за что-нибудь заплатить. В то время как вопрос уважения к праху умерших, пусть безымянных, отдания должного их памяти, нашей с вами истории, вопрос воспитания будущих поколений на горьких ошибках ушедших – как-то задвинуты в тень.
«Монетизация» совести - это путь в никуда. Намогильные споры сутяг продолжаются вечно, если их не пресечь жёсткими рамками. Тут бы и местным властям себя проявить поактивней, а главное должны выполнить свою работу институты «гражданского общества» - молодёжные объединения, общественные организации, религиозные общины.

7

Как вы считаете, не приведет ли отмена существующих СНиПов к снижению качества построек? Ведь в советское время когда создавались эти нормы и правила думали не о том, чтобы строить подороже, а чтобы здание стояло дольше. Разве не так?

Кошман Николай Павлович
Президент, Ассоциация строителей России

Правила пишутся кровью. Это так. Каждый нормативный документ обобщает не только судебную практику по конкретным происшествия, но и предотвращает будущие беды. Своды норм и правил в строительстве, как раз и были призваны выполнять эту функцию. Их отмена, повлекшая анархию в проектировании – это зло, с которым нынче приходится жить.
Иное дело, что правила, сколь бы жёсткими не были – вовсе не догма, а руководство к действию. Никакой стандарт не отменяет здравый смысл. Их тоже надо непрерывно совершенствовать, идя в ногу с практикой, а то и упреждая её. Так и поступают национальные и международные организации по разработке и наблюдению за стандартами.
К сожалению, в России этот процесс оказался чрезмерно забюрократизирован, и волокита повсеместно дошла до абсурда. Посудите сами, советскими СНиПами, например, запрещалось делать автопарковки ближе 50 метров от проезжей части. Незаконными были оконные стеклопакеты и отопительные системы на основе кондиционеров-инверторов, и много других ныне привычных вещей. Технические новшества и новые технологии вошли в противоречие с отстающими нормами. Те в свою очередь, перестали служить гарантией безопасности объектов. Нормы надо было усовершенствовать. А вместо этого, система надзорных органов проросла сорняком коррупции, когда у проверяющих вошло в привычку «работать» не там где есть действительно опасные нарушения, а там, «с кого можно больше содрать». Множество скандальных ситуаций имело место в работе иностранных компаний, которые приходили в нашу страну со своим опытом и технологиями, а вынуждены были доказывать, что «Мерседес» не хуже «Запорожца». В итоге мы знаем, к примеру, что небезызвестный «Трансвааль парк», рухнувший зимой 2004 был поострен по СНиП-ам. Басманный рынок в Москве простоявший три с лишним десятка лет и рухнувший зимой 2006-го, тоже был построен по СНиПам, и т.д.
И всё же отмена СНиПов – была грубой ошибкой. По-человечески, я могу понять мотивы, побудившие к этому действию, но как строитель – категорически не согласен. Нужна кропотливая работа по оттачиванию и совершенствованию нормативов. Это такое же законотворчество, как в Государственной думе. Нужна работа по гармонизации наших норм с европейскими и мировыми стандартами, насыщение их принципами, побуждающими строителей и проектировщиков искать лучшие решения, совершенствовать свою работу. Кстати, есть надежда, что здравый смысл возобладает. Буквально недавно 21 июня с.г. распоряжением Правительства №1047 часть отменённых ранее СНиПов вновь узаконено.

6

Недавно ваша Ассоциация предложила программу реконструкции ливневой канализации Владивостока. Рассчитываете ли вы на успех своего предложения? Известно что средства Саммита уже направлены на мосты и дороги и лишних денег по признанию Путина на Владивосток нет. Заметьте,худо -бедно, но существующая ливневка с осадками сейчас справляется? Есть ли смысл строить новое?

Кошман Николай Павлович
Президент, Ассоциация строителей России

В градостроительстве есть такой термин: «отведение стоков на рельеф». Надеюсь не надо пояснять, что это означает. Вот рельеф во Владивостоке сейчас и «справляется». А ливневой канализации в городе попросту нет : ни «худой», ни «бедной». Иное дело, что её нет во многих российских городах, потому люди «привыкли», и, как правило, не придают этому такого большого значения, как, скажем, дефициту детсадиков или гостиниц. К сожалению и госчиновники зачастую идут в след мнению «рядового электората». О ливнёвках обычно принято вспоминать, когда происходит потоп, или, как в случае с Владивостоком, когда расходы на содержание вечно размытых дорог начинают превышать средства выделяемые бюджетом на содержание жилого фонда, школ и больниц вместе взятых. Вот тут и наступает время подумать – а стоит ли дальше засыпать асфальтом океанское дно, украшая канавы-дороги гранитными берегами? Не лучше ли разделить потоки воды и машин, дав возможность первой течь по нормальным трубам, а не по дорогам и «рельефу», чтобы не мешать ездить вторым.
Сразу хочу уточнить – Ассоциация Строителей России не является автором идеи ливнёвки. Все меры по строительству в вашем городе ливневой канализации давно предусмотрены в Генеральном плане развития Владивостока. Есть проектные решения, документация, сметы. Часть работ уже выполнялась в советский период. Мы просто взяли на себя труд напомнить властям, что «Ной построил ковчег ДО потопа». Вот и всё. Особенно актуальным это стало в контексте обвинений в адрес строителей, будто наша техника разбивает ваши дороги.
Щепетильный вопрос – финансирование. Путин прав – нет лишних денег. Но «лишних» не надо. Ведь деньги на ежегодную укладку асфальта, который и месяца не пролежит на своём месте, такие же деньги находятся. А если этими средствами распорядится грамотно, то и дороги станут нормальными, и город чище, да и в воде, что омывает пляжи Владивостока, будет меньше свинца и мазута.

5

Каков вообще ресурс тех жилых домов, которые достались нам с советских времен? Сможет ли современная стройиндустрия решить вопрос с обновлением жилого фонда? И самое главное - когда это произойдет?

24.07 10:25

Кошман Николай Павлович
Президент, Ассоциация строителей России

Выбытие ветхого фонда – это болезненный вопрос для всей страны. К несчастью он наложился на проблему неэффективной системы ЖКХ. По большому счёту, к той или иной степени «аварийности» во Владивостоке сегодня можно причислить, наверное, до 80% жилого фонда. Только, одни лишь строители тут не панацея. Дома, если построены правильно, сами по себе не разваливаются. Их приводят в негодность люди, чей быт и условия жизни за последние десятилетия пострадали от социальных катаклизмов. Если там проблему не решать, то и новые дома ждёт такая же участь. Поэтому сегодня мы ищем эффективные формы взаимодействия строительных и эксплуатирующих организаций, с тем, чтобы не повторять печальных ошибок прошлых лет. Со своей стороны нынешняя стройиндустрия готова предложить много новых решений, делающих эксплуатацию домов дешевле, а жизнь в них комфортнее и безопасней. Но как поступать в каждом конкретном случае – сносить старый дом или реконструировать – это должен решать его собственник.

4

Николай Павлович, ваша оценка ситуации в строительной индустрии Приморского края. Почему, когда в 60-х годах реализовывался проект "Большой Владивосток" ставка делалась на жилищное строительство, а при нынешних федеральных проектах в связи с подготовкой к АТЭС акцент делается только на дороги и мосты?

Кошман Николай Павлович
Президент, Ассоциация строителей России

И тогда и сейчас наше правительство принимало принципиально верные решения.
В 60-е, действительно, по всей стране начали строить много жилья. Но в контексте того времени, это было абсолютно логично. Ведь инфраструктура на тот момент была уже развита в предшествующие годы индустриализации. Заводы, дороги, энергетика - всё это активно и повсеместно строилось. А вот люди, которые это своим трудом создавали, сами ютились в бараках. И в 60-е было решено строить нормальное жильё.
Справедливости ради следует сказать, что жилищное строительство велось отнюдь не в ущерб индустриальному. В ходе реализации проекта «Большой Владивосток» активно развивался городской транспорт – трамваи, троллейбусы, был построен фуникулёр, в пять раз выросла протяжённость улично-дорожной сети, была пущена в эксплуатацию новая ТЭЦ, аэропорт, благодаря которому жители Приморья получили возможность напрямую летать в обе столицы. Активно развивалась и социальная инфраструктура: каждый год сдавалась новая больница или поликлиника, две три школы, пять шесть детских садиков и яслей, в городе появилось новый Драмтеатр, цирк, с десяток кинотеатров, множество спортивных сооружений.
Нынче ситуация обратная. Жильё у людей более-менее есть. Меньше чем хотелось, но, согласитесь, бараки теперь скорее экзотика, нежели норма. А вот инфраструктура за прошедшие два десятилетия оказалась забытой. Прежняя износилась, новой не строилось. Конечно, не одними дорогами и мостами её не хватает. Но если Владивосток сегодня самый автомобилизированный город страны, то, наверное, с дорог тут и надо начать. Можно поспорить - конкретно где и каких, но в целом понятно: дороги - это сегодня самое узкое место на пути развития города.
Правда, не только дороги строятся к саммиту. Нужны коммунальные сети – реконструируют систему водоснабжения и канализации. Нужен принципиально новый аэропорт - строят аэропорт. Опять же, возросли энергопотребности территории, и поэтому во Владивостоке не только наращивают мощности существующих генераций и сетей, но и впервые в России строят электростанцию на ветряных турбинах.
Ещё раз повторюсь – вопросы есть буквально по каждому объекту, но в целом понятно, пока мы не подтянем здесь инфраструктуру, говорить о масштабной строке жилья можно лишь в мечтательном наклонении. Без новых сетей – новые дома просто не к чему подключать, а без новых дорог – и к старым уже не подъехать.

3

Что делать, если компании чиновники не дают достроить начатый объект? Куда обращаться? Неужели нет иного выхода, кроме как отказываться от своей стройки?

Кошман Николай Павлович
Президент, Ассоциация строителей России

Выход есть и он вполне цивилизованный – суд. Согласен, многим сегодня он кажется неэффективным и дорогостоящим. Но он – единственно верный. Другое дело, что из зарубежной практики мы видим, что на рынке строительных услуг от лица индивидуальных клиентов (жильцов), как правило, действуют крупные и серьезные объединения - ипотечные компании. За ними реальная сила, финансовый, а нередко и административный ресурс. Проигнорировать мнение объединённых дольщиков безнаказанно не сможет никто.

2

Насколько, на ваш взгляд, коррумпирован строительный бизнес? Что можно с этим сделать?

Кошман Николай Павлович
Президент, Ассоциация строителей России

Собственно, стройка как таковая - малоинтересна для коррупции. Нарушения закона здесь встречаются скорее на уровне обычного воровства и халатности. Обилие «коррупционных схем» существует не на самой стройке, а вокруг нее, в отношениях между инвесторами и собственниками земельных участков, между девелоперами и органами власти и т.д. Тут я не «открою америку» если скажу, что слово «коррупция» сегодня стало просто синонимам всей надзорно-разрешительной системы. К сожалению, быстро исправить это положение вещей не получится. Но и надеяться, что оно как-то само пройдёт было бы тоже большой ошибкой. Нужен общественный контроль, нужно активное участие заказчиков в развитии механизмов справедливой рыночной конкуренции.

1

Здравствуйте, Николай Павлович! На Ваш взгляд, каков дефицит жилья сегодня в России? Меняется ли ситуация в лучшую сторону? И есть ли надежда, что с нынешними темпами жилищного строительства мы когда-нибудь решим проблему нехватки квадратных метров? Спасибо!

Кошман Николай Павлович
Президент, Ассоциация строителей России

В благополучной Норвегии на одного норвежца сегодня имеется 74 кв.м. жилой площади. В переживающих ипотечный кризис США – 65 «квадратов» на одного американца. Каждый немец живущей в Германии имеет 40 . В России один житель страны довольствует лишь 21 квадратным метром ( включая и аварийные и непригодные для жизни).
Две трети российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. Общая потребность населения России в жилье составляет более полутора миллиардов квадратных метров, что на сегодняшний день соответствовало бы жилищной обеспеченности в 31-32 кв. м на душу населения. А в лучшие годы мы строим не более 70 миллионов. Чтобы удовлетворить такую потребность, жилищный фонд страны надо увеличить почти на 50%. При этом сейчас лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования
По оценкам специалистов, прогнозирующих перспективы жилищного строительства в Российской Федерации. нам понадобится 53 года, чтобы достигнуть уровня нынешней Германии, и 120 лет, чтобы «догнать» США. Сровняться с географически более близкой Норвегией россиянам представится шанс лишь в 6-м поколение - для этого потребуется 147 лет. Причём все эти показатели взяты «в среднем по стране». Разумеется, где-то дела идут быстрее, а в где-то наоборот, даже эти сроки надо умножить на «два» или «три».
Два года назад Альянс Строителей России выступил с инициативной программой кардинального улучшения ситуации. Кризис заставил обратиться к ней вновь, и я напомню некоторые её положения:
Прежде всего, предлагалось отбросить всякие мысли о строительстве жилья бизнес-класса. На первом месте – эконом-класс, социальное и малоэтажное жилье.
Далее, очень важно, чтобы государственные бюджетные инвестиции направлялись в первую очередь на развитие инженерной инфраструктуры . особенно на тех площадках, которые должны быть подготовлены к строительству.
Считаю, что на этот кризисный период должны быть заморожены тарифы на услуги монополистов, то есть стоимость присоединения к сетям.
Также нужно решать вопрос с получением разрешений на строительство, которое в нашем понимании должно иметь срок не более шести месяцев, а не два с половиной года, как сегодня.
Еще один шаг – это открытие шлагбаума для негосударственной экспертизы.
Для больших и средних компаний нужно продлить инвестиционный контракт еще на год. Ведь ясно, что за 12 месяцев строители не могут решить все свои проблемы.
Мы также настаиваем на отсрочке выплат за аренду земли и по другим платежам на срок до трех лет. То есть строительный бизнес должен почувствовать поддержку государства в плане того, что все направлено на уменьшение себестоимости квадратного метра.