Ипотека поплывет

У российских банков появится возможность привлекать долгосрочное финансирование под залог ипотечных портфелей на внутреннем рынке. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует перейти от выкупа ипотечных портфелей к предоставлению банкам заемных средств под залог ипотечных закладных. Сохранение ипотеки на балансах банков заставит их более ответственно оценивать риски, сохранив при этом доход за обслуживание кредитов вплоть до их погашения.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) начинает выдавать банкам займы под залог ипотечных портфелей, рассказали в АИЖК. Срок займа будет равен сроку самой длинной закладной в пуле ипотечных кредитов. Фактически это альтернативный инструмент рефинансирования для банков, и он более удобен, чем классический выкуп закладных. "Эта схема позволяет перераспределить кредитные риски между первичным кредитором и АИЖК: ведь в случае классического выкупа кредитный риск, связанный с дефолтом заемщика по ипотеке, принимает на себя АИЖК, а в этой программе риски остаются на банке-кредиторе,— сообщили в пресс-службе АИЖК.— При этом банк, привлекая долгосрочные финансовые ресурсы от АИЖК, может получать маржинальный доход, в том числе благодаря выстраиванию более взвешенной политики управления рисками, связанными с ипотекой". Особенность новой программы в том, что банк может привлечь долгосрочные ресурсы, которых сейчас нет на российском рынке, и при этом оставить на балансе ипотечный портфель, а значит, продолжать зарабатывать на его обслуживании, говорит зампред правления банка "Уралсиб" Илья Филатов.

В АИЖК "Ъ" сообщили, что переговоры о реализации новой программы рефинансирования ипотеки ведутся с более чем 30 банками. По данным "Ъ", лимит на программу до конца года — не менее 10,5млрд руб. АИЖК будет предоставлять займы в рамках развития трех новых своих продуктов — "Материнский капитал", "Малоэтажное жилье" и "Переменная ставка". По последнему проекту банки "Открытие" и "Возрождение" уже готовы предложить программы для заемщиков. Ориентиром по этому продукту будет служить ставка рефинансирования ЦБ (7,75%). "Ставка по ипотечному кредиту будет на два процентных пункта выше ставки рефинансирования,— рассказал представитель банка "Открытие".— Когда мы аккумулируем на балансе достаточный объем ипотеки, АИЖК предоставит нам заем на сумму ипотечного портфеля по ставке на один процентный пункт ниже ставки рефинансирования". Таким образом, процентная маржа банка составит 3%. До конца года "Открытие" планирует выдать по этой программе кредитов на сумму до 5млрд руб., "Возрождение" — 400млн руб. "Эта программа удобнее, так как выкуп — длительная и трудоемкая процедура,— говорит начальник управления розничных операций банка "Возрождение" Евгений Дмитриев.— Однако в данном случае риски по ухудшению качества портфеля остаются на банке, и в случае дефолта закладных банк должен заменить их качественными". В этой программе от качества портфеля будет зависеть залоговый коэффициент — максимальный составит 0,9. В ВТБ24, Альфа-банке и "Уралсибе" сообщили, что в настоящий момент изучают программу АИЖК и не исключают, что будут в ней участвовать.

Впрочем, спрос на кредитные продукты в рамках нового проекта АИЖК может быть ограничен из-за плавающей ставки по ним, считают эксперты. Напомним, что в кризис заемщики отдельных банков столкнулись с тем, что ставки, привязанные к рыночным индикаторам, взлетели в несколько раз — до 30% и выше. В данном случае бесконтрольного роста процентной ставки не будет: согласно условиям программы, стоимость по кредиту может быть пересмотрена только раз в год, верхний предел ставки ограничен 20%, а нижний — 5%.

Банкиры, в свою очередь, пока не уверены в том, что эта программа станет долгосрочным рыночным инструментом рефинансирования, ведь обнародованные объемы невелики для рынка. "Непонятно, что будет с дальнейшим рефинансированием со стороны АИЖК, когда данный лимит будет исчерпан,— рассуждает директор департамента по работе с финансовыми институтами банка "Дельтакредит" Вадим Пахаленко.— Ведь если АИЖК будет привлекать деньги с рынка, то оно не сможет занять их так дешево, чтобы разместить в банках по ставке рефинансирования минус один процентный пункт, так что пока в этой программе больше вопросов, чем ответов". В АИЖК вчера отказались сообщить, из каких источников агентство получит финансовые ресурсы для реализации программы.

Юлия Локшина

http://www.kommersant.ru/

фото: Василий Шапошников http://www.kommersant.ru/