"Москва-Сити" может заработать как полноценный деловой квартал уже в 2010 году

С 1992 года, когда началась подготовка строительной площадки ММДЦ "Москва-Сити" и появились первые эскизы его застройки, столица России изменилась до неузнаваемости. Целые кварталы пятиэтажек подверглись реконструкции, на месте однообразных "совковых" зданий выросли современные комплексы. Теперь Москва без труда соревнуется с крупнейшими мировыми столицами по стоимости жилья, офисов, гостиниц, доказывая свое право считаться международным финансовым центром. Однако один существенный минус все же у города остался: деловые люди по-прежнему ютятся в офисах, расположенным по разным московским районам. Расстояние между ними, возможно, и невелико, однако по пробкам преодолеть его, чтобы вовремя доехать на переговоры, не всегда просто.

Когда наконец финансовая активность сможет сосредоточиться в одном деловом квартале, насколько московскому "Сити" угрожает дефицит парковок и какие из высоток ММДЦ активно строятся, а какие – по-прежнему "заморожены", корреспондент "РИА Новости – Недвижимость" спросил у вице-президента управляющей компании делового центра ОАО "Сити" Дмитрия Гранкина.

Справка: Московский международный деловой центр (ММДЦ) "Москва-Сити" возводится на Краснопресненской набережной на территории общей площадью около 60 гектаров.
Днем рождения делового центра принято считать 1992 год, когда началась подготовка территории стройплощадки ММДЦ, ее очистка и прокладка коммуникаций. Тогда же появились первые эскизы целостной градостроительной концепции застройки делового центра.
Изначально в рамках реализации проекта "Москва-Сити" было запроектировано строительство 22 высотных объектов, в том числе одного из самых главных в городе дворцов бракосочетания, огромного аквапарка и комплекса административных зданий законодательной и исполнительной власти Москвы. Однако до сегодняшнего дня ряд проектов в деловом центре, в том числе башня "Россия", были "заморожены".

– Дмитрий Олегович, вы подтверждаете прогноз, что по итогам 2010 года "Москва-Сити" будет построен на 45%?

– Наш прогноз пришлось несколько пересмотреть, и сегодня мы говорим о том, что до конца этого года ММДЦ будет введен в эксплуатацию на 39% от общего запланированного объема. Уже понятно, что до конца года будут сданы в эксплуатацию объекты "Города столиц" (Capital Group), строительство которого завершено, Imperia Tower (MosCityGroup) и торгового комплекса Mall of Russia в центральном ядре "Сити" (AFI Development). Все это вместе составит 720 тысяч квадратных метров, которые добавятся к уже завершенным 840 тысячам квадратным метров в "Москва-Сити".

При этом важны здесь не столько метры и проценты, сколько то, что деловой квартал переходит в новое качество. Дело в том, что объекты, введенные в эксплуатацию ранее, – "Башня на набережной", "Башня 2000", "Северная башня" и частично "Федерация" – сейчас окружены стройкой и физически изолированы друг от друга. Вместе с тем, за счет ввода упомянутых объектов – в первую очередь за счет Mall of Russia – комплекс будет объединен и станет единым организмом. Тогда на территории "Москва-Сити" возникнут условия для появления единого делового пространства высокой плотности. Синергетический эффект, который возникнет в результате, есть как раз то, ради чего мы все это строим и за счет чего аналогичные деловые кварталы преуспевают во всем мире.

– Из-за чего вы снизили прогноз по вводу в строй площадей в ММДЦ?

– Главным образом из-за делового комплекса "Федерация" (Mirax Group), строительство которого в этом году завершиться не успеет. Однако сомнений в том, что этот объект будет сдан в эксплуатацию в обозримом будущем, причем не в "урезанном" варианте, с 240-метрой башней "Восток", а в первоначальном 360-метровом виде, у меня нет. Это просто коммерчески оправданно в настоящий момент. Сегодня существуют сложности с тем, чтобы инициировать проекты "с нуля", но достройка объекта в такой стадии готовности, как "Федерация" выгодна, учитывая стоимость площадей в "Москва-Сити", колеблющуюся от 6 до 20 тысяч долларов за квадратный метр.

– Однако, насколько я понимаю, есть определенные заминки и со строительством подземного паркинга в центральном ядре, что в свою очередь задерживает сдачу Mall of Russia?

– Мы ожидаем ввода Mall of Russia вместе с паркингом центрального ядра осенью. Конструктивно паркинг давно был выполнен, необходимый объем работ – это пуско-наладка инженерных систем, дорожные работы на кольцевых эстакадах, в целом - мелочь. Город сейчас занимается вопросом организации финансирования завершения паркинга, и логично было бы видеть в качестве соинвестора здесь AFI Development, проект которой – Mall of Russia – крайне зависит от паркинга центрального ядра и имеет зависимую от него инженерную инфраструктуру. Ввиду большой заинтересованности участвующих сторон, не думаю, что этот вопрос затянется надолго.

–Судьба каких проектов в "Москва-Сити" неясна в настоящее время?

– Если говорить в общем, то это проекты, находящиеся на низкой стадии реализации. Так как цикл реализации проекта по строительству небоскрёба может занимать четыре-пять лет, а рынок на этот срок предсказать невозможно, бизнес-планирование становится затруднительным, риски высоки, что влечет сложности с привлечением финансирования. Например, как в случае участком номер 16, где Capital Group собирается строить офисы и апартаменты. Не спешим и мы с участком номер 20, принадлежащим ОАО "Сити".

Также по-прежнему остается замороженным проект на участке 17-18, где Шалва Чигиринский собирался строить башню "Россия" и где появится временная парковка. Однако поскольку в строительство на этом участке уже было "закопано" порядка 100 миллионов долларов, такая площадка слишком дорога для постоянного паркинга.

На низкой стадии реализации находится так же проект офисной башни "Сити-Палас" на участке 2-3. В апреле инвесторы объявляли, что реализация объекта возобновляется, но пока никаких реальных подвижек мы не наблюдаем. Это, безусловно, более трудный проект с точки зрения привлечения финансирования, чем скажем, "Федерация". Однако торговый центр, находящийся на том же участке и уже выполненный в бетоне, имеет все шансы на то, что бы быть реализованным в ближайшие два года.

Имеется информация о том, что девелопер участка номер 12, – башни "Евразия" – близок к решению вопросов с финансированием объекта, однако строительство здесь пока не ведется, хотя проект прошел уже больше половины пути и на его достройку нужно не более двух лет.

– Есть в ММДЦ объекты, которые, напротив, активно строятся и будут завершены в будущем году?

– Мы надеемся, что в 2011 году все-таки будет закончен деловой комплекс "Федерация". Неплохими темпами идут работы на 14-м участке делового центра, где строится "Меркурий Сити Тауэр". Этот проект не останавливался в кризис, и, думаю, уже в начале следующего года они достигнут верхушки башни в бетоне. К концу же года есть все шансы полностью завершить объект.
Происходит мобилизация строительства транспортного терминала на 11-м участке, здесь девелопер продемонстрировал успехи в привлечении финансирования, несмотря на то, что проект находится на низкой стадии реализации. Мониторинг конструкций этого объекта, в течение долгого периода бывшего в "замороженном" состоянии, уже проведен. Первая очередь этого объекта ожидается уже в 2012 году.

– Какова сейчас доля вакантных помещений в "Москва-Сити"?

– Сегодня вакансия у нас колеблется, в зависимости от объекта, от 10% до 25%. "Северная башня" и "Башня 2000" демонстрируют низкий уровень вакантных площадей, "Башня на набережной" и "Федерация", несмотря на высокое качество объектов, менее заполнены. По различным причинам, даже не связанным с состоянием рынка, требуется значительное время для того, чтобы небоскреб был "обжит".

Несмотря на то, что внушительный набор крупнейших международных компаний уже с нами, на текущий момент, бизнес-пространство в московском "Сити" еще только начинает формироваться. Поэтому ставка аренды, как и стоимость площадей на продажу, в "Сити" несколько ниже, чем в исторической центре города. Это, в свою очередь, дает возможности тем инвесторам, которые способны заглянуть в будущее - они сегодня скупают площади в объектах "Сити". Рабочая базовая ставка аренды колеблется в пределах 600 - 800 долларов за квадратный метр.

– "Москва-Сити" сейчас – одновременно и большая стройка, и уже работающий деловой центр. Сколько компаний решилось на вселение в помещения, фактически расположенные на строительной площадке?

– Примерно пара сотен компаний, около 20 тысяч человек. У нас разместились офисы таких компаний, как General Motors, GE, CITI, ВТБ, "Ренессанс Капитал", KPMG, Hyundai, структуры "Газпрома", другие компании того же уровня…

–Как все эти люди добираются на работу?

– Большей частью на метро, всех желающих запарковаться мы разместить не можем, да и не ставим перед собой такую цель. Кстати, подземка является общепринятым способом приехать в любой деловой квартал, в том числе в Париже и Лондоне, где внеуличным общественным транспортом пользуются минимум 80% резидентов. Именно поэтому сейчас мы всячески стараемся добиться от Московского метрополитена увеличения количества подвижных составов на ответвлении Филевской линии в сторону "Москва-Сити". Чтобы сократить интервал движения поездов на нашем направлении до двух минут, нужно пустить в три раза больше составов. Тогда в час ветка "Сити" сможет перевозить 36 тысяч человек, что обеспечит потребности ММДЦ в общественном транспорте на ближайшие несколько лет.

Следующий этап в развитии внеуличного транспорта в районе "Москва-Сити" должен наступить в 2015 году, когда откроется новая хордовая ветка метро, которая пройдет от ММДЦ через Таганско-Краснопресненскую, Замоскворецкую и Серпуховско-Тимирязевскую линии.

–Увеличение числа подвижных составов на Филевской линии действительно необходимо уже сейчас?

– Да, в часы "пик" на нашем направлении видно, что метро не справляется. Особенно "сложным" сейчас является утренний час "пик" – между 10 и 11 утра, когда, по нашим подсчетам, 17% работающих в "Москва-Сити" едут в свои офисы. Сегодня пропускную способность подземки в сторону ММДЦ нужно увеличить минимум в два раза.

Следующий же скачок количества резидентов "Сити", а значит, и людей, использующих метрополитен как средство добраться до делового центра, произойдет в 2011 – 2012 годах. Именно тогда в ММДЦ переселятся компании, арендовавшие или купившие площади в достраиваемых сейчас башнях.

– Сколько сейчас существует парковочных мест в ММДЦ для тех, кто все же предпочтет автомобиль метрополитену?

– Порядка 4,5 тысячи мест. Мы ожидаем, что к концу года к ним добавится еще 3,5 тысячи новых машиномест.

Однако, разумеется, в "Сити" дефицит парковок все равно будет ощущаться. Логика простая: в бизнес-центрах класса А на одного сотрудника в среднем приходится 8-10 квадратных метров, при этом на автомобиль в паркинге необходимо запланировать приблизительно 40 квадратных метров "грязными" с учетом разных съездов-подъездов. Согласитесь, в деловом квартале было бы неразумно строить больше парковок, чем офисов.

Во всем мире в таких зонах высокой плотности, как деловые кварталы, не принято обеспечивать паркингами всех желающих, хотя бы потому, что даже самая совершенная дорожная инфраструктура не справится с тем огромным количеством машин, которые поедут в этом случае в деловые комплексы.

Кстати, я бы хотел обратить ваше внимание на тот факт, что в "Москва-Сити" запланировано на порядок больше машиномест, чем в аналогичных деловых кварталах в других городах мира. Так, на весь квартал Canary Wharf в Лондоне приходится всего 3 тысячи машиномест.

– Вы обещаете, что "Москва-Сити" превратится в единое деловое пространство к концу года. Но не будут ли уродовать традиционный облик делового квартала строительные бытовки?

– Мы уже вывели 80% бытовок с Краснопресненской набережной и планируем приступить к организации эталонных участков благоустройства на набережной "Сити". Это позволит нам выбрать вариант, на основании которого будет разрабатываться проект благоустройства "Сити". А пока проект будет создаваться, утверждаться и реализовываться, мы собираемся создать на освободившихся от бытовок площадках организованные паркинги для работающих в ММДЦ. Уже сейчас многие сотрудники компаний из "Москва-Сити" оставляют там свои автомобили, но делают это как попало. Поскольку регулировать этот вопрос административно с помощью эвакуаторов бесполезно, мы хотим данный процесс организовать, распределив машиноместа между арендаторами делового комплекса. Те в свою очередь покроют наши затраты на создание парковок. Всего на набережной "Москва-Сити" появится дополнительные 450 машиномест.

Однако когда в ММДЦ в полном объеме будут введены стационарные машиноместа и в нормальном режиме заработает метро, паркинги исчезнут, а их место займут скамейки, фонари, цветники, фонтаны, рекламные конструкции. Внешне элементы благоустройства Краснопресненской набережной обязательно будут гармонировать с архитектурным обликом "Сити".

http://www.riarealty.ru/

фото: http://www.riarealty.ru/