Леонид ПИСНОЙ: «Эйфория в строительство уже не вернется»

Пока одни ожидают оживления на строительном рынке региона, а другие даже подмечают первые его признаки – в городе возводятся дома и торговые центры – наш собеседник предлагает не увлекаться оптимистическими прогнозами и задуматься о завтрашнем дне отрасли всерьез. Как спланировать жилищную политику так, чтобы многоквартирные дома заселялись с той же скоростью и периодичностью, как и в горячие докризисные годы? Несмотря на то, что строительство в области не замерло, темпы его угрожающе низкие. И это плохо для отрасли в целом, потому что строительный комплекс не терпит простоя. Как найти выход из сложившейся ситуации? Каким должно быть участие власти? Об этом мы поговорили с руководителем самого крупного предприятия отрасли, депутатом областной думы Леонидом Писным.

– Леонид Александрович, какой период кризиса переживает сейчас строительный комплекс региона?
– Что такое финансовый кризис? Это, прежде всего, кризис ликвидности финансовой массы. Она становится: первое – недоступной, второе – никому не нужной. Ее некуда использовать, чтобы из рубля сделать рубль пять копеек. Хотя бы. Я уж не говорю про два рубля. Если деньги никому не нужны, потому что нет уверенности, что они отобьются, соответственно, эти деньги никто не берет. И если вчера банки давали 10 млрд кредитов в год под 12%, то сегодня, когда у банков берут только 2 млрд кредитов, они вынуждены поднять процент. Чем выше процент, тем тяжелее деньги вернуть. И все, круг замкнулся. В такой ситуации мы сегодня и существуем. Как только все это началось, было ясно, что первыми упадут автомобильная отрасль и строительство – все, что связано с созданием и приобретением товаров длительного пользования. Но, к сожалению, на сегодняшний день многие политики и застройщики свято верят в то, что кризис пройдет и у нас все само собой восстановится. Так вот, нет. Само ничего не восстановится. Кстати, я специально не упомянул строителей, вы заметили? Потому что часто приравнивают застройщиков к строителям. А я как строитель хочу, чтобы люди понимали – есть девелоперы, то есть те, кто использует финансовые инструменты для инвестирования в объекты недвижимости. И есть строители.
– Строители пострадали от кризиса в большей мере?
– Несомненно. Но я к этому еще вернусь. Так вот. На сегодняшний день мы имеем достаточно раскрученный пока еще строительный комплекс, который реанимировался и вырос в середине первого десятилетия 21 века. Президент Путин сказал тогда, что к 2020 году мы должны довести объем вводимого жилья в России до уровня один квадратный метр на человека. Это было озвучено в 2004 году, параллельно готовился известный блок законов, так называемый «27+2». Это законы и подзаконные акты (всего их было 29 вместе с Жилищным кодексом), которые должны были обеспечить возможность увеличения объемов строительства жилья. Аналогичные меры были приняты на региональном уровне. Мы тогда внесли на областную думу изменения в программу обеспечения населения Саратовской области доступным жильем на 2003-2010 годы. Потом благодаря тем механизмам, которые были задействованы для создания доступности ипотечного кредитования, это позволило выйти на годовой объем сдачи жилья в России более 70 млн кв. м.
– Но и цены росли столь же бурными темпами…
– Конечно, были в этот период определенные негативные моменты. Если брать Саратов, то мы стартовали в 2005 году с 10-11 тыс. за квадратный метр жилья эконом-класса и в 2007-м дошли до 22-23 тыс. Такого роста цен в эти два года не знала ни одна отрасль. Но даже с учетом этого мы в декабре 2007 года находились в формуле доступности жилья, а эта формула общемировая. Она гласит, что средняя стоимость квадратного метра жилья в муниципальном образовании не должна превышать двух средних зарплат. Я не беру те цены, которые можно было встретить на рынке, – 28-30 тыс.за кв. м, я говорю только о цене, которая шла от застройщика. Но все это плавно начало рушиться в 2008 году.
– Можно хотя бы сказать, что миновала первая волна кризиса, самая сложная?
– Я бы так не сказал. И дело даже не в том, какая волна сейчас. Все эти волны, тенденции – в отношении к происходящему представителей разных секторов рынка. Для девелопера, на мой взгляд, а я не первый день в строительной отрасли, волна кризиса обратно уже не отойдет. Причина проста. Когда мы говорили о том, что у нас есть объективная потребность дойти до одного квадратного метра строящегося жилья в год на каждого россиянина, мы исходили из физической потребности, которая определяется количеством нуждающихся в улучшении жилищных условий сейчас и тех, кто может попасть в эту категорию вследствии старения жилищного фонда. Но эта потребность никоим образом не связана с финансовыми возможностями этих категорий граждан. Вот это, наверное, самое сложное на сегодняшний день. И это то, на основании чего политики, строители и девелоперы должны сейчас определить дальнейшую стратегию развития жилищного строительства. При этом надо учитывать, что на территории России жилищная политика не может быть одинаковой и на территории одного региона тоже. Где-то надо развивать строительство, где-то никакого развития быть не может – только поддержание жилого фонда и его воссоздание в случае выхода из строя. Есть город Саратов, и есть районы области, из которых половина являются вымирающими. Не столько по причине снижения рождаемости, сколько по экономическим причинам.
– Но если еще и там жилье не строить, вымирание продолжится. Мы этого добиваемся?
– В России есть в прошлом кипящие северные угольные регионы. Люди оттуда уезжают, потому что нечего больше добывать. И есть благодатный Краснодарский край, куда с удовольствием сейчас переезжают. Значит, там нужно подготовить жилье. У нас то же самое. Жизнь в далеком селе невозможно обустроить так, чтобы живущий там чувствовал себя человеком 21 века. А значит, миграция из села будет продолжаться, как бы мы это ни пытались сдерживать. Следовательно, город Саратов даже при имеющихся показателях смертности, по крайней мере, удержится на прежней численности населения.
Вот те обстоятельства, которые должны учитываться при разработке жилищной политики. Но мы на сегодняшний день, тупо ожидая возвращения эйфории 2005-2007 годов, вообще жилищную политику не планируем ни с демографической, ни с экономической точек зрения. Ни в масштабах страны, ни, что меня особенно огорчает как депутата областной думы, в нашем регионе. А заложником этой ситуации становится строительный комплекс. Именно строители, а не девелоперы, которые имеют деньги и могут заниматься бизнесом. К сожалению, политики об этом не думают. Поэтому идея достижения ввода нового жилья до 140 млн кв. м в год по Росси на сегодняшний день не просто рушится. Она сползает в никуда.
– Но в Саратове жилье пока продолжает строиться…
– Россия в прошлом году, по моим данным, по вводу нового жилья даже отметку в 50 млн кв. м не прошла. Уровень сдачи упал более чем на треть с 2007 года. И то, что Саратовская область пока остается на стабильных показателях – более миллиона кв. м каждый год последние три года – это результат достройки объектов, начатых раньше, и инвентаризации домов, построенных чуть ли не в 80-х годах. Сегодня они приобретают статус собственности и включаются в отчетность по году. Тем временем динамика выполнения строительно-монтажных работ неуклонно падает. Статистическая отчетность показала ужасающую картину. За январь-февраль 2010 года – 50% от того, что было построено в январе-феврале 2008-го! У нас любят считать за каждый год отдельно, а когда сопоставляешь цифры, они, мягко говоря, удивляют. Но это скрывается.
– Чем это нам грозит, кроме того что мы так и останемся в старых домах?
– Если еще год будет продолжаться такая рецессия, то мы начнем терять строительный комплекс. Потому что он является, во-первых, долгозаводимым – от проекта до сдачи объекта проходит два-три года. Во-вторых, замкнутым во времени и пространстве. То есть можно, конечно, строить в городе только сто тысяч кв. м жилья, но тогда надо понять, как поступить с кирпичными заводами, которые не могут простаивать. С заводами индустриального домостроения, они вообще имеют минимальный порог производимости, меньше которого не могут работать. Я уже не говорю о рабочих коллективах, которые в сложной экономической ситуации переходят на сокращенный рабочий день.
И если эта сложная система разбалансируется, а статистика свидетельствует о том, что это может произойти, тогда у нас будет уже не рецессия, а стагнация. Такая же, в которой мы находились в конце 90-х. Не хотелось бы, чтобы произошло полное обрушение строительного комплекса. Но такие примеры есть. Например, сейчас в ряде районов Саратовской области вообще отсутствует такая отрасль, как строительство. Хорошо, если это коснулось тех районов, где она, может быть, и не нужна. Но ведь и в ряде субъектов РФ даже во время эйфории 2005-2007 годов наблюдался только рост цен без роста объемов ввода нового жилья. А возвращаясь к физической потребности России в 140 млн кв. м, нужно понимать, что она, несмотря на разрушение строительного комплекса, меньше не станет. Но подход к формуле производства и потребления в строительной отрасли должен на сегодняшний день стать принципиально иным.
– Каковы основные постулаты нового подхода?
– Надо исходить из того, что та категория, которая подпитывала финансово эйфорию 2005-2007 годов, сейчас перестала быть нуждающейся в улучшении жилищных условий. А та треть россиян, которая могла приобрести жилье с помощью механизмов господдержки, по большей части их использовала. А предполагать, что с окончанием финансового кризиса у людей, которые раньше не могли платить, произойдет улучшение финансового благосостояния, – ведь любая господдержка предполагает и наличие собственных средств, – и что таких будет не треть, а, допустим, половина россиян, и часть из них так же как раньше пойдет подпитывать ипотечные компании, которые в свою очередь направят деньги застройщикам и девелоперам… Это бред. Достаточно рассказать, как на недавнем ПДС у зампреда правительства Александра Стрелюхина отчитывался директор ИКСО Денис Филиппов. Я задал ему прямой вопрос, какой объем займов он предполагает выдать в этом году. Ответ был – 4 млрд руб. Но, учитывая среднюю стоимость квартиры, это всего лишь 4 тыс. семей, которые получат жилье! Вот он – потолок! И даже если взять еще и других операторов, например, «Сбербанк», и, если они дадут еще половину от объема ИКСО, то можно предполагать, что 5,5 – 6 тыс. семей в 2010 году смогут купить себе квартиры по ипотеке. И все!
– И что делать?
– В 2007 году баланс складывался следующим образом: 80% квартир было приобретено на коммерческой основе и через ипотечные механизмы, а 20% приходилось на муниципальный и государственный заказ. В 2009 году все кардинально изменилось: теперь 30% – это коммерция, а 70% – бюджетный заказ. И мы должны четко и ясно понимать, что объем потенциальный заемщиков в 2010-м, да, я думаю, и в 2011- 2012 годах вряд ли выйдет на уровень хотя бы трети от 2007-го. Значит, на всех уровнях власти мы должны честно и откровенно сказать, что не будем строить в прежних объемах. Или что будут выработаны и запущены механизмы альтернативного финансирования. К сожалению, приходится признать, что, кроме бюджета, другого такого источника нет. Я считаю, что большинство тех, кто мог взять квартиры по ипотеке, уже взяли. Остались те, кто, может быть, никогда не сможет. Социально незащищенные слои населения.
– Новая жилищная политика должна строиться на поддержке малоимущих? Как это может помочь в восстановлении строительного комплекса?
– Жилищный кодекс ввел понятие малоимущей семьи, имеющей право получения жилья по договору социального найма. Мы за прошедшее с момента принятия ЖК время не дали ни одной такой квартиры. У нас даже очередь на получение жилья по договору социального найма должным образом не сформирована в Саратове. Далее идут те категории, которые в соответствии с областным законом имеют право на получение квартир за счет помощи государственных жилищных фондов. Это прежде всего семьи, имеющие детей-инвалидов. Сейчас программа реализована на 15%. Дети- сироты. Да, здесь мы достигли фантастических результатов, но все равно пока восполняем потери тех лет, когда программа не работала. Не надо забывать и о жилье, которое выбывает из списков по разным причинам: жилой фонд продолжает стареть, пожары и обрушения уничтожают до 30-35 тыс. кв. м жилья в год. Все эти группы нуждаются в квартирах.
– Вы говорите о поддержке строительного рынка за счет государственных и региональных программ?
– Федерация на сегодняшний день показала нам пример по решению вопроса с квартирам для военнослужащих. Это стало поддержкой для строительного комплекса во многих регионах. Но Федерация имеет такие финансовые возможности, которые нам и не снились в решении жилищных проблем. Кроме того, в чем-то это даже стало отрицательным фактором. Потому что если бы эти средства не были вброшены, рецессия строительного комплекса началась бы раньше, но шла более плавно. А благодаря федеральной программе была искусственно сохранена часть потенциала, но у этой медали две стороны. В результате мы имеем перекос финансового механизма. В прошлом году в эту сферу было вброшено 5 млрд руб., в этом – 1 млрд. А за этими миллиардами стоят заводы, коллективы – строительный комплекс, который привык к плановой работе. А по-другому и нельзя, раз от проекта до его воплощения проходит 3 года. И сегодня мы стоим перед неизвестностью. Надо ли отводить новые земли под строительство? Ведь у нас проблема с землей в городе. Может, и слава Богу… Надо ли привлекать остатки коммерческих инвестиций – я имею в виду деньги граждан? Это опять же чревато. Потому что как их сконцентрировать? Мы же не можем сказать людям: идите покупать квартиры только к этому строителю. При этом Федерация плавно отошла в сторону, заявив, что сейчас разрабатываются новые программы, но субъекты должны содействовать жилищному строительству, чтобы не допустить дальнейшей рецессии.
– Саратовская область намеревается содействовать?
– Могу сказать, что новый-старый губернатор этим озадачился. Мы с ним недавно общались. Он тоже пока не знает, что конкретно делать, потому что как экономист понимает – это сложный вопрос, особенно в ситуации падения рынка. Сейчас на уровне субъекта никакой модели выхода из кризиса нет.
– Вы говорили об альтернативных механизмах поддержки строительного комплекса. Какими они могут быть?
– Это прописано в законодательстве. Все должно идти по категориям. Если человек живет в общежитии – это социальная выплата по выкупу имеющегося жилого помещения и льготное кредитование. Если это семья инвалидов, такие семьи должны получать квартиры по социальному найму бесплатно. Давайте ходить по земле. Субсидии, которые они получают, сейчас просто обналичиваются, потому что необходимы собственные средства, которых у таких семей нет.
Но это все детали. Все мы должны понимать, что на ближайшие пять лет мы не уйдем от этой вилки, 70% строящегося жилья будет распределяться по государственным и муниципальным программам и 30% – на коммерческой основе. Главная задача, которая стоит сейчас перед властью региона, – решить, что делать строителям. Про застройщиков понятно – они живут на Канарах и смотрят – что там, в России, творится? А те коллективы, которые на сегодняшний день не платят зарплаты, у которых просрочки по налогам. Им что делать? Это ведь я могу с губернатором поговорить, в думе какой-то вопрос поднять. А большинство строителей звонят мне и говорят: все, у нас тупик. Как дальше работать, не знаем. Я у них единственный выход на власть. Поэтому я и задаю все эти вопросы власти открыто.
– Можно на вашем примере – на сколько у вас упали объемы?
– По мне нельзя судить. Я отец жилищного законодательства, я руководитель самой крупной организации в регионе и я депутат. Не потому, что я лоббирую свои интересы. Просто я знаю, что будет. Но могу сказать, что по прошлому году у меня рост, а по этому – снижение. Но если даже у меня снижение, то у других-то еще меньше! Завод силикатного кирпича, входящий в состав Саратовоблжилстроя, в январе 2010 года продал 2 млн 360 штук. Если считать что 1 млн 700 штук забрал я, получается , что фактически никто не работал! За всю историю завода с 1987 года, как он прошел реконструкцию, так мало мы не производили. Сейчас рост есть – март показал по кирпичу объем прошлого года. Но из тех, кто взял, почти никто не заплатил, только пообещал. Но я понимаю, что их обещания строятся, в основном, на оптимизме руководителей. Сегодня стройке что мешает? Отсутствие стабильности, которое разрушает производство, и отсутствие планового инвестирования. И пока мы это не спрогнозируем, не зафиксируем и не осуществим, мы из кризиса не выйдем.

Елена Налимова

http://sarvzglyad.ru/

фото: http://sarinform.com/