Роман Зуйков, Valdec домостроение: «Строить социальное жилье выгодно только при больших объемах»

На Западе многие люди живут в домах каркасно-панельной сборки. Построить такой дом легко и дешево. Но в Татарстане эта технология не прижилась. Почему люди не хотят жить в таких домах? Какова рентабельность каркасно-панельного домостроения и перспективы этого рынка? Чем государство помогает малоэтажному домостроению? Об этом и многом другом "БИЗНЕС Online" рассказал директор ОП ООО "Металл Профиль Центр" Роман Зуйков.

КАРКАСНО-ПАНЕЛЬНЫЕ ДОМА В ТАТАРСТАНЕ СОБИРАЮТ "НА КОЛЕНКЕ"

- Роман, ваша компания работает в сложном для нашего рынка сегменте – дома каркасно-панельной сборки. Не знаю, как в остальной России, но в Татарстане их называют "скворечники". У нас, в основном предпочитают строить дома из кирпича или бревна. Вы чувствуете эту тенденцию?

- К сожалению, чувствуем. Поэтому, выходя на рынок, мы изначально ставили перед собой задачу провести своеобразный ликбез среди нашего населения. До нас в Татарстане не было предложений и технологий, аналогичных нашим. И сейчас бытует мнение, что дома каркасно-панельной сборки – это карточные домики. Знаете, как в голливудских фильмах: сквозь дом проезжает машина, и он рушится. Или подул ветер посильнее, и дом складывается, как бумажный. У нас не так. Потому что наше производство основано на безупречной немецкой технологии с использованием только качественных материалов ведущих отечественных и зарубежных производителей. Они весьма существенно отличаются от тех, которые мы привыкли видеть на экранах. Во-первых, на Западе действительно не имеет смысла строить на века, поскольку этого не позволяют погодные условия тех мест. Во-вторых, в Америке очень хорошо развит страховой бизнес: если дому нанесен ущерб, домовладелец быстро получает за него страховку, ставит в кратчайшие сроки себе новый дом и еще остается денег на кафель и мебель. В Германии же технология каркасно-панельного домостроения зародилась по другим причинам. Потому что энергоносители там стоят на порядок дороже, чем в России - раз. И потому что там такой же, как и у нас, короткий строительный сезон – два. Немецкая технология живет уже около 300 лет, и за последние полвека она качественно модернизировалась. Появилось оборудование, которое позволило автоматизировать производство, существенно повысить качество продукта. Именно эту идею мы пытаемся донести до наших клиентов.

- Уменьшение каких эксплуатационных затрат предусматривает ваша технология?

- Основная философия наших домов заключается в том, что в первую очередь они являются энергосберегающими. Стены толщиной в 235 мм заменяют по своим звуко- и теплоизоляционным свойствам 1,5 метра кирпича. Это подтверждено лабораторными испытаниями. Технология была адаптирована к нашему климатическому поясу. Реальная экономия по сравнению с домом, построенным из кирпича, почти в два раза.

- В Татарстане есть компании, предлагающие аналогичные продукты, но ни одна из них не вышла на промышленные объемы производства. Даже те, кто продвигал продукт через социальные программы, столкнулись с претензиями к домам со стороны жильцов. Все-таки, почему те 80 процентов людей, которые в индивидуальном домостроении предпочитают сейчас кирпич, вдруг возьмут и переключатся на сэндвич-панели?

- Прямых конкурентов нашему заводу в Татарстане нет. Те компании, о которых вы говорите, имеют значительно более низкий уровень автоматизации. Соответственно, и более низкое качество. Высокое качество они смогут предложить в индивидуальном порядке лишь при условии большого количества ручных операций и используя более качественные материалы – соответственно, и с большими затратами. Мы же предлагаем клиентам качественную немецкую иномарку, и экономить на материалах не собираемся. Заявленный срок эксплуатации наших домов составляет 75 лет.

- Кто ваш целевой потребитель, на кого ориентирован бизнес?

- Мы стоим дома разных ценовых сегментов - от эконом до премиум-класса. Технология позволяет производить Экономичное жилье по цене 15-20 тысяч рублей за кв. метр дома "под ключ" площадью 70-120 кв. м. Такая цена достигается за счет простых архитектурных решений и минимумом отделочных работ. Наиболее активным спросом пользуется стандартное жилье – до 25 тысяч за кв. м. Здесь более дорогой фасад, усложненная кровля, более интересная архитектура. И сегменты бизнес и премиум-класса - от 35 тысяч рублей. Дома этой категории могут быть оборудованы системой "умный дом", обогревом полов и т.п.

- Получается, вы конкурируете с коробчатыми срубами? Чем же ваш продукт отличается от них?

- Предлагая, фактически, то же дерево, мы существенно выигрываем по срокам строительства. Никакая другая технология домостроения не позволяет построить дом, полностью готовый для жизни, всего за 10 дней. А что такое построить дом из бревен? Дерево нужно обработать и высушить. Затем требуется год на первичную усадку, после чего вставляются окна, делается внутренняя отделка. Далее в течение первых пяти лет проживания за домом нужно постоянно ухаживать: шкурить стены, обрабатывать антисептиками, лаками и т.д. по мере того, как он дает окончательную усадку. Если не соблюдать эту технологию, уже после первого года в стенах образуются щели толщиной в палец.

Конечно, у цельного дерева есть огромный плюс – оно "дышит" как бы естественным путем. Но в нашем случае это "дыхание" обеспечивается при помощи системы приточно-вытяжной вентиляции – как результат, в доме создается не уступающий дереву благоприятный микроклимат. Энергосберегающие технологии и утеплители, применяемые при производстве наших домов, позволяют сократить количество строительных материалов, увеличить сопротивление теплопередачи стен. Соответственно, образуется существенная экономия на отоплении. Причем, это базовый элемент конструкции всех наших домов: от экономичного класса до премиального.

- Многие считают, что построить неплохой каркасно-панельный дом площадью 80 кв.м. стоит тысяч 400-500, не больше.

- Великое заблуждение! На рынке сегодня действительно много компаний, которые быстро делают "скворечники" практически "на коленке" и продают. А потом люди, прожив в таких домах пять лет, начинают мерзнуть.

- И не только мерзнуть. Они ходят, а дом шатается.

- Вот! Именно поэтому и появилось мнение, что каркасно-панельные дома некачественные. Мы же пришли на рынок не для того, чтобы как можно больше продать за бесценок и скрыться. Мы пришли надолго, и будем постепенно менять представление клиентов о философии каркасно-панельного домостроения.

- А как можно удостовериться, что в таком доме будет тепло и хорошая звукоизоляция?

- Можно прийти в выставочный дом, построенный рядом с нашим заводом.

РАЗВИТИЮ БИЗНЕСА МЕШАЮТ КРИЗИС И МЕНТАЛИТЕТ

- Завод по производству каркасно-панельных домов открылся в Казани в июле прошлого года. Каковы итоги первого периода его работы?

- На сегодняшний день мы реализовали несколько проектов, построили и продали около 60 домов. В Московской области мы поставили ряд блокированных домов, рассчитанных на одновременное проживание нескольких семей по социальному проекту. Один дом там включает в себя несколько блокированных квартир: от одно- до четырехкомнатной. Плюс мы заключили ряд договоров в Удмуртии, ведем сейчас разработку проектов по социальным программам, ориентированным на этот регион. По Татарстану несколько человек готовятся стать счастливыми домовладельцами. Подготовлены фундаменты в нескольких районах города, снег сойдет – начнем монтировать дома. Буквально к маю месяцу можно будет увидеть наши новые дома в Казани.

- Объемы реализации соответствуют вашим изначальным прогнозам?

- На самом деле, при строительстве завода планы были немного другие. Кризис все-таки дал о себе дать. Наши производственные мощности составляют 70 тысяч квадратных метров жилья в год. То есть за первые полгода мы загрузили их менее чем на 15 процентов. Но, учитывая, что мы только выходим на рынок Татарстана, менталитет и сложный финансовый период, мы были к этому готовы. И, в принципе, ориентировались примерно на такие цифры на первое полугодие. В этом году мы планируем существенно повысить объем производства и добиться загрузки хотя бы 70процентов нашей максимальной производительности.

- Иными словами, вы планируете за год увеличить объемы производства почти в пять раз?

- Можно сказать и так.

- За какой период завод себя окупит?

- Изначально предполагалось, что в течение пяти лет. Возможно, этот срок увеличится, пока не понятно, что будет дальше. Мы рассчитываем на то, что потребность в действительно экономичном жилье возрастет на фоне непрерывного увеличения стоимости энергоресурсов.

- В этом году вы планируете выйти на 50 тыс. квадратных метров отгрузки в год. Получается, что это порядка 700 млн. рублей в нынешних ценах. Такие у вас стратегические цели?

- Пожалуй, да. По крайней мере, в обязательный план на этот год у нас входит продажа 200 домов по Татарстану. При этом надо понимать, что 10 дней уходит только на строительство дома. И в среднем две недели уходит только на его проектирование, потому что даже типовой проект надо адаптировать к пожеланиям конкретного клиента, учитывая посадку на участок и схему всех инженерных систем.

- Если говорить, что себестоимость дома 400 тысяч рублей, а продается он за 1,5 миллиона, здесь речь идет о рентабельности в 70-80%.

- У нас не такая рентабельность. Мы берем объемом, не стараясь по максимуму заработать от каждого отдельного проекта. Мы нацелены на промышленное производство и закладываем небольшой процент. В нашем бизнесе рентабельность составляет не более 15-20процентов.

- Для строительного сектора это мало. В чем здесь выгода?

- Выгода в промышленном производстве. Плановая загрузка предприятия позволит нам получить плановую прибыль.

- А какая рентабельность, на ваш взгляд, у ваших конкурентов?

- Их не стоит с нами сравнивать. Я полагаю, у них рентабельность на порядок выше, так как нет промышленного производства и, соответственно, амортизационных расходов. У нас же оборудование, завод по производству металлочерепицы и профнастила, завод по производству дома, склад и около 150 человек персонала. Есть физамортизация и очень много других факторов.

- Значит, у вас своя металлочерепица? То есть "комплектующие" позволяют снизить стоимость?

- Конечно. Профнастил, металлочерепица и водосточные системы у нас свои. Соответственно, мы имеем возможность снижать цены на эти материалы для покупателей.

ВЫГОДА СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ – В БОЛЬШИХ ОБЪЕМАХ СТРОИТЕЛЬСТВА

- В розницу продать 200 домов за первый год работы не просто. Предполагаете заключить договор на комплексную застройку?

- Да. Но если говорить о коттеджных поселках, то сейчас этот бизнес развивается еще недостаточно активно.

- Значит, речь идет о социальных проектах. Но все они неизменно влекут за собой задержки с оплатой, неудобные сроки, значительный дисконт на цену продукта и т.д. Опять-таки, люди отказывались от каркасно-панельных домов, построенных по социальной ипотеке. Насколько вообще выгодно для вас участвовать в социальных программах?

- Выгодно участвовать в крупных программах, прежде всего, потому, что это дает определенную стабильность и загрузку, мы имеем определенную рентабельность и можем прогнозировать ее на достаточно большой срок. Что касается низких цен, то для этого мы готовим сейчас ряд проектов, которые позволят нам участвовать в социальных программах. Дома будут адаптированы, их стоимость будет минимизирована за счет более простых архитектурных решений. Например, внутренняя стенная перегородка в стандартных комплектациях у нас изготавливается по тому же принципу, что и наружная стена. В социальном проекте есть возможность сделать эту стену из металлического профиля и утеплителя меньшей толщины, что будет дешевле примерно на 20 процентов. Более экономичные решения будут предложены в части планировочных решений. Возможно, что-то из нашего типового проекта будет исключено полностью, площадь будет уменьшена до 70-100 квадратных метров. Мы разрабатываем проекты блокированных домов. Это позволяет сэкономить на внешних стенах, кровле и т.п. – они общие для всех квартир. Но, тем не менее, характеристики домов по тепло- и звукоизоляции, а также долговечности материалов останутся неизменными.

- А земли под эти дома будут прилагаться?

- Вопрос земли по социальной программе берет на себя муниципалитет. Также в его задачу входит обеспечение коммуникациями и социальной инфраструктурой. Мы здесь выступаем, по большому счету, как поставщик стройматериалов, поскольку каждый район республики заинтересован в привлечении своей рабочей силы. Для монтажа домов могут быть задействованы и сторонние специалисты.

- Реальные договоренности в этом плане уже есть?

- Мы готовим сейчас предложения для госжилфонда при президенте Татарстана, основываясь на неудачной практике предыдущих лет малоэтажного каркасно-панельного строительства. Несколько районов сами обращались к нам с просьбой приготовить такие проекты. Также сейчас мы ведем переговоры с банками по поводу реализации совместных кредитных программ, и с ипотечным агентством РТ. Вообще, как показала практика, приобрести дом в кредит хотел бы каждый четвертый наш клиент.

- Почему на вас обратили внимание? Это связано с тем, что на селе невыгодно строить многоэтажки?

- Малоэтажная застройка на селе сегодня действительно актуальна. Это недорого, быстро и просто с точки зрения проектирования, не требует большого количества согласований в различных инстанциях, как многоэтажное строительство.

- Какова вообще роль государства в реализации таких проектов?

- Важно понимать, что Татарстан был выбран в качестве площадки для размещения нашего завода не случайно. Большой поклон правительству республики за активное содействие развитию малоэтажного строительства. Власти здесь понимают, насколько это важно. Мы надеемся, что, в конечном счете, это выльется в реализацию заявленных социальных программ. Перспективы здесь огромные. Тот же город-спутник "Зеленый дол". Этот проект жив, и определенные планы на его застройку есть, несмотря на то, что кризис скорректировал планы всех участников рынка.

Сергей Кощеев

http://www.business-gazeta.ru/

фото: http://www.business-gazeta.ru/