В. Воронин: "Прибыль – это сейчас вообще вторично"

"РБК-Недвижимость" публикует интервью с президентом финансово-строительной корпорации "Лидер" Владимиром Ворониным. Эксперт рассказывает не только о собственных проектах компании, но и о "подводных камнях", которые все чаще можно встретить при покупке нового жилья.

- Расскажите о том, на какой стадии развития находится сейчас бизнес ФСК "Лидер". Что представляет из себя компания на начало 2010 года?

- Когда мы создавали бизнес, то наметили для себя несколько направлений. Первое - это девелопмент как таковой. Именно этим, помимо управления дочерними структурами, занимается головная компания. Второе - это промышленность. В частности, в составе МСУ-1 у нас завод по производству окон, а также компания "ВИП-системы", производящая металлические конструкции различного назначения и сложности и быстровозводимые мобильные здания: малоэтажные дома, бытовки и т. д. Мы занимаемся также торговлей стройматериалами: в составе корпорации есть торговый дом "Партнер". Но самое крупное направление, которое сейчас из-за кризиса даже превышает по объему наш девелоперский бизнес, - это генподрядная деятельность. Причем это деятельность полного спектра - инженерные сети, дороги, все виды домов, больниц, детских учреждений и т. д. Сейчас в нашем портфеле подрядов более чем на 30 млрд рублей. В 2009 году выполнение по подрядам составило 7 млрд рублей.

В направлении девелопмента у нас есть несколько знаковых проектов. Это, во-первых, столичный жилой комплекс "Зодиак" на 100 тыс. кв. м. на Волокламке. Проект можно считать визитной карточкой компании. И, во-вторых, коттеджный поселок Vita Verde на 220 коттеджей в Подмосковье по Дмитровскому шоссе.

Кроме того, незадолго до кризиса на аукционе в Геленджике мы выиграли конкурс на строительство микрорайона на 220 тыс. кв. м. Мы начали заниматься этим проектом, но по понятным причинам временно приостановили активные работы.

Я считаю, что в целом мы достаточно удачно вошли в кризис с точки зрения концепций наших проектов. Например, квартиры в "Зодиаке" у нас оптимальной планировки, в среднем 100-150 кв. м, "однушки" - по 60-70 кв. м. Такой формат сейчас продается очень хорошо.

Эти проекты только наши. Есть еще несколько проектов, но наше участие в них частичное, то есть мы выступаем в качестве соинвесторов.

- Что происходит с вашими подмосковными проектами, многоэтажными домами?

- Именно в этих проектах "Лидер" является соинвестром. Каждый из них можно рассмотреть более подробно.

В Калугу мы зашли на строительство 180 тыс. кв. м в микрорайоне "Тайфун", но в связи с кризисом сосредоточились на строительстве двух домов. Они не слишком капиталоемкие, поэтому независимо ни от чего мы их достроим. К тому же к домам уже подведены сети. Стоимость 1 кв. м для покупателей в этом проекте от 32 тыс. рублей. В среднем в день продается по одной квартире, что для Калуги вполне нормально.

Белая Дача - это на востоке от Москвы, под Люберцами. Мы финансировали строительство этого объекта, а непосредственно строительством занимается компания "Солидстройгрупп". Надо сказать, что сейчас стройка на объекте идет несколько медленнее, чем до кризиса. Люди, которые уже купили квартиры в Белой Даче, должны понимать, что придется переждать трудный момент и будет небольшой сдвиг по срокам. Тем не менее жилой комплекс достроен будет, здесь вопросов никаких нет.

Третий проект - микрорайон Лукино в Балашихе. В этом ЖК мы занимаемся лишь одним корпусом из трех. Застройщик всего комплекса - небольшая компания, которая практически все свои средства вложила в разработку этого проекта и затем продала площади нам и физлицам.

Ситуация с этим проектом была весьма неоднозначная. Но сейчас вопрос решен. Наша компания взяла на себя все права и обязательства по объекту. Все документы по переуступке контракта по строительству третьего корпуса в микрорайоне Лукино уже готовы, и в настоящее время мы находимся в стадии подписания документации. Ожидаю, что уже в январе мы выйдем на площадку и приступим к работам по достройке корпуса.

Еще один наш объект - в Москве на улице Вавилова. В этом строительстве мы также выступаем в качестве соинвестора. Здесь ситуация неплохая. Финансирование и строительство идут по графику. Сдача дома намечена на второй квартал 2010 года.

- Будет ли новая волна банкротства строительных компаний?

- Не то чтобы вторая волна... Банкротиться компании будут еще и в этом году и в 2011-м. Но официально признанных банкротств может не быть еще долгое время. В принципе с убытком, если как-то обеспечивается финансирование текущей ликвидности, можно прожить и три, и четыре года. Например, есть один проект, не буду называть компанию, в Балашихе. Уже сколько времени голову морочат частным инвесторам. Там строительство не ведется уже четыре года, но до сих пор все что-то обещают. А у физических лиц, в принципе, надежда умирает последней... Да, суды, пересуды, что-то арестовали, но компания живет и живет, она не обанкрочена на сегодняшний момент, и в таком состоянии можно существовать очень долго. Так вот, подобных компаний появится еще больше, чем сейчас.

Если рассуждать дальше... За счет чего до кризиса развивались почти все девелоперы? За счет того, что компания покупала одну площадку, разрабатывала для нее проект и получала кредиты под строительство этого проекта, но кредитные средства направляла не в застройку этого участка, а на покупку другой площадки. Строительство дома на первой площадке ведется за счет продажи квартир, в том числе и на уровне котлована. Но многие, продав большую часть квартир в проекте, покупали другие две площадки, начинали строить и сразу же продавать и вырученные деньги снова пускали на приобретение следующего участка земли, а не в строительство, и так по цепочке. В лучшем случае на этом этапе уже достроили первый дом, в худшем - купили еще четыре площадки. Поэтому, например, некоторые компании громко и хорошо о себе и своих проектах заявляют, но дома строят по пять лет. Когда дом распродан и возникает вопрос, куда направить деньги - на строительство или на покупку новой площадки для развития, - обычно покупают новые площадки, рисуется капитализация, рост и т. д.

- И те компании, которые набрали этих участков, сейчас в минусе...

- Они, конечно, в минусе.И многие из таких компаний сменили собственников.

- Какой ФСК "Лидер" выйдет из текущего экономического положения в стране? И какие, может быть, стратегические или тактические планы есть у компании, в какую сторону будете развиваться?

- Планы, на самом деле, простые - работать и развиваться. Сейчас устойчивость компании достаточно серьезная, кредитов особенно нет, большой объем собственных средств вложен в реальные квадратные метры. Зачастую в девелоперских компаниях соотношение между собственными средствами и привлеченными составляет 10% к 90%, а у нас эти цифры прямо противоположны - примерно 95% своих и 5% заемных.

В таком масштабе, как сейчас, компания просуществует довольно-таки длительное время. Планы, в принципе, мало изменились, но сроки вывода новых проектов на рынок мы перенесли на более поздний период, в некоторых случаях скорректировали объем. Мы будем заниматься преимущественно объектами в Москве и Московской области. Сейчас в Москве можно купить немало хороших площадок на разных стадиях реализации проекта. Региональные рынки вновь станут привлекательными лет через пять, семь, десять... Не скоро. Когда опять появится рынок и будет покупательский спрос.

- А какие площадки вы готовы рассматривать?

- Если Московская область, то это небольшие микрорайончикина 100-200 тыс.кв. м. В Москве это, скорее всего, какие-то отдельно стоящие дома или комплексы бизнес-класса от 50 тыс. кв. м, также диверсифицированные по разным районам. Я сейчас не говорю про какие-то очень прибыльные проекты. Прибыль - это сейчас вообще вторично. Единственное и самое главное, что кризис дал понять, - что нужно рассчитывать на себя.

Игнат Бушухин

http://realty.rbc.ru/

фото: http://realty.rbc.ru/