Проблемы новоселов: несоблюдение сроков, поборы и изменение проектов. Как будем бороться?

Компании, продающие квартиры в новостройках, обычно не жалеют ярких красок на описание того, сколь замечательной будет там жизнь. На рекламных буклетах новые жилые комплексы просто тонут в зелени, а перечень инфраструктурных объектов (магазины, фитнес-центры, предприятия службы быта) занимает три страницы убористого шрифта. В реальности, однако, часто оказывается не так.

Журнал Metrinfo.ru решил изучить проблемы, чаще всего подстерегающие новоселов.

Оформление прав собственности: воспитываем долготерпение
Пожалуй, самая известная беда новостроек – сроки. Причем если на этапе строительства задержки понятны и по-житейски объяснимы (то раствор не подвезли, то прораб напился), то потом все становится похожим просто на издевательство. Вот дом, он давно готов, в него подведены вода и свет, работают лифты. Но получить документы, свидетельствующие о том, что купленная вами квартира принадлежит вам, невозможно: какие-то серые личности в непонятных государственных конторах что-то там не подписывают. Длиться такая ситуация может очень долго. «Сроки оформления права собственности в среднем по рынку варьируются от 9 месяцев до 2 лет», - говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга управляющей компании «Домостроитель».

Застройщики иногда уверяют, что для беспокойства нет причин: дескать, квартира и так ваша, живите и радуйтесь! Этот аргумент, к сожалению, не проходит проверку практикой. Помимо психологического неудобства из-за того, что «твоя» квартира и не твоя вовсе, есть и масса вполне материальных соображений. Без свидетельства о собственности в квартире нельзя зарегистрироваться по месту жительства («прописаться»), что автоматически делает невозможным получение загранпаспорта, регистрацию автомобиля, устройство ребенка в муниципальный детский сад или школу. До оформления собственности квартиру нельзя продать, подарить, передать по наследству.

«Перепланировку в квартире вправе согласовывать только собственник, - продолжает перечень проблем Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». – Это значит, что до оформления собственности нельзя начинать ремонт, предусматривающий перепланировку и переоборудования». Также, добавляет эксперт, банки, выдавшие кредит на покупку квартиры, увязывают процентную ставку с ее статусом. Иными словами, пока собственность не оформлена, проценты по кредиту будут выше.

Застройщики, разумеется, поют Лазаря на тему о том, как тяжело им взаимодействовать с госструктурами: и работают регистрационные органы не каждый день, и больше пяти дел одновременно не принимают, и документы могут продержать под сукном пару месяцев без объяснения причин. Не споря с этим (все в одной стране живем!), можно, однако, предположить, что застройщикам не больно-то оно и надо: деньги от покупателей ведь уже получены. Так что единственное, что можно порекомендовать гражданам – обращаться в суд. Практика, когда строительные компании бросают своих покупателей, и те вынуждены оформлять собственность в судебном порядке, давно стала общепринятой. Правда, и этим путем оформление занимает не меньше года.

Квартплата: по-нашему, это шок:

Когда автор этих строк был молодым, стройным и кудрявым, он начинал свою трудовую биографию на Иновещании радио. Старые маститые журналисты поделились с нами, новичками, беспроигрышным пропагандистским приемом: ежемесячная квартплата в СССР равняется стоимости одного стакана апельсинового сока. Граждан буржуйских стран этот факт впечатлял.

Сегодня, конечно, другие времена, и квартплата (если переводить в сок) измеряется десятками литров. Но все равно в муниципальном жилье она остается заметно ниже, чем в новых коммерческих ЖК. Тех, кто до переселения в новостройку жил в типовой городской квартире, новый уровень цен может шокировать.

«Общая сумма, которую обязан оплачивать собственник жилья, состоит из двух частей: коммунальных услуг и платы за содержание и ремонт квартиры, - разъясняет Клара Ушакова, руководитель отдела жилой недвижимости компании «АНТЕР-Недвижимость». – Первая часть включает в себя холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Цены на них устанавливаются местными органами власти. В Москве – постановлением городского правительства».

А вот другая часть (содержание и ремонт) почти полностью отдана на откуп обслуживающей дом Управляющей компании (УК). Будет ли в здании охрана (и какого уровня), как благоустраивается придомовая территория, предназначены ли расположенные в доме объекты инфраструктуры только для жителей или в них будут пускать посторонних – все эти вопросы УК и решает. «Жильцы, приобретая квартиру, чаще всего стремятся соответствовать статусу, - говорит Ольга Веденисова, директор по маркетингу и продажам ЗАО «Мосстройреконструкция». – А любые дополнительные опции, повышающие качество жизни, стоят дополнительных денег».

Теоретически, у жильцов, считающих, что проживание в доме дороговато, есть возможность ситуацию исправить: нужно через ТСЖ принять решение отказаться от услуг данной УК и найти другую, подешевле. Но это именно теоретически. Во-первых, жильцы – коллектив неоднородный: одни не хотят охрану, а другие обеими руками «за». А во-вторых, существующая УК будет всеми силами торпедировать принятие подобного решения, оспаривать действия ТСЖ в суде и т.п. Прецеденты, когда УК из жилых комплексов в Москве изгоняли, были – но они единичны, и управленцы для этого должны наворотить нечто совсем из ряда вон выходящее. Когда части жильцов квартплата не по карману – это не тот случай.

В общем, существует лишь один способ избежать подобной напасти: разузнать о размерах будущей квартплаты еще до покупки квартиры. Очевидно, что продавец будет не в восторге от подобного вопроса. Не факт, что ответит. Если ответит – не факт, что правду. Единственный возможный вариант – узнать, как обстоят дела в других ЖК, уже построенных данным застройщиком. Сколько там платят, довольны ли жители качеством?

Вселяетесь? Готовьтесь платить!

Но и помимо собственно квартплаты, новоселам обычно предстоит много трат. Истории, слышанные от многих покупателей новостроек: рядом с их корпусом строится вторая очередь ЖК. На стройке, естественно, горит свет, льется вода. В теории все это должна оплачивать строительная компания. На практике часто дополнительная нагрузка подключается к построенному дому – все траты, соответственно, ложатся на уже вселившихся жильцов.

Другая картинка с натуры: лифты в новых домах обычно выключены. Приезжает владелец квартиры, у него в машине 10 мешков цемента. Поднимать их на 15-й этаж на себе совершенно не хочется, и начинаются поиски лифтера. Последний быстро находится, но включить лифт соглашается не просто так, а за 500 рублей. Хозяин разгрузился – лифт, конечно же, сразу же выключают и ждут следующего. Стоит обратить внимание, что владелец квартиры уже платит квартплату, т.е. имеет полное право пользоваться лифтом.

…Со всем этим бороться очень сложно. Ну, не будешь же в самом деле подавать на лифтера в суд за каждые 500 рублей! Так что единственное, чем можно утешать себя: дело временное, потом и стройка по соседству завершится, и лифт в постоянном режиме запустят. В общем, соломоново «и это пройдет!»…

Набор «Сделай сам»

Строительные недоделки и брак – тема огромная, и наш журнал не так давно подробно писал о ней: «Недоделки в новостройке: звать строителей или мучиться самим?»

В двух словах можно сказать, что самыми распространенными дефектами новых квартир являются неровные стены и перекрытия, некачественные окна, текущие трубы. По закону, все это должен исправлять застройщик, но на практике покупатель бывает рад получить квартиру в собственность хоть в каком виде (см. начало этой статьи). А потом начинает за свой счет доводить жилье до ума: по подсчетам специалистов, из денег, затрачиваемых новоселами на ремонт, примерно $50-70 за кв. м уходят на то, чтобы исправить откровенный брак строителей.

«Корректировка» проекта

То, как будущий дом изображен в рекламном буклете, обычно имеет мало общего с тем, как все окажется в действительности. «Сюрпризы» неожиданны и многогранны, но можно выделить несколько типовых ситуаций.

Прежде всего, вид из окна. На месте сегодняшней панорамы города со временем может появиться стена: застройщик возведет вторую (третью, четвертую…) очередь своего проекта. Самое любопытное, что с юридической точки зрения тут все абсолютно безупречно: по российским законам, ваше недвижимое имущество ограничено стенами. Вид из окна к характеристикам квартиры отношения не имеет, судиться с застройщиком по поводу его ухудшения бесполезно. «Посоветовать можно только одно: внимательно знакомиться с генпланом развития города и инвестиционным проектом», - говорит Клара Ушакова («АНТЕР-Недвижимость»).

Второй момент – изменение инфраструктурного набора. Здесь возможны как сокращения (обещали детский садик и не построили его вовсе), так и замены (вместо того же детского садика появляется бизнес-центр). Еще один вариант – изменение статуса: в первоначальном проекте фигурировал фитнес-центр, который рекламировался как исключительно «для своих». Но потом управляющая компания обнаружила, что объект только силами жильцов не окупается, и приняла решение пускать всех желающих, готовых платить. Жильцы, столкнувшись с подобным случаем, обычно испытывают двойственные чувства. С одной стороны, для кармана приятно – «внешнее финансирование» сокращает размер квартплаты. С другой – страдает безопасность, поскольку на территории ЖК появляются посторонние.

Насколько «корректировки» проектов законны – на этот счет у опрошенных нами экспертов единого мнения нет. Одни говорят, что «несдержанные обещания всегда отрицательно сказываются на репутации компании» - иными словами, застройщик понес репутационный ущерб, можно по сему случаю утопить его в море нашего презрения, а требовать чего-то сверх того бессмысленно. Но есть и точка зрения, поддерживаемая некоторыми юристами, сводящаяся к тому, что объект, фигурировавший в рекламных проспектах, должен быть построен. В конце концов, рекламу издавал сам застройщик – вот он и должен, как изящно выражаются в определенных кругах, «отвечать за базар».

Резюме журнала Metrinfo.ru

Покупателям новостроек необходимо знать эти не слишком приятные вещи хотя бы затем, чтобы они не были для него сюрпризами. Бежать ли в суд за правдой? Не исключено. Тем более, что уже сложился юридический «корпус», обслуживающий новоселов. Не бесплатно, конечно. Об этом – в наших будущих выпусках.

Владимир Абгафоров

http://www.metrinfo.ru/

фото: http://www.metrinfo.ru/