Вячеслав ПЕРМЯКОВ: «ОСНОВА ЦИВИЛИЗОВАННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА – ЭКСПЕРТНЫЕ СОВЕТЫ»

В проблемы местного рынка недвижимости Вячеслав Пермяков вникает не впервые. На этот раз ректор Головного института «Высшая школа недвижимости», член правления Российского отделения Международной ассоциации профессионалов рынка недвижимости (FIABCI) стал участником научно-практического симпозиума, прошедшего в СГТУ. Эксперт, знакомый с ситуацией во всех регионах Поволжского округа, выписал саратовской строительной отрасли свой рецепт выживания в условиях кризиса.

– Вячеслав Федорович, в своем докладе на симпозиуме вы говорили о необходимости создания в регионах единой матрицы рынка недвижимости. Что вы вкладываете в это понятие?
– Рынок недвижимости – очень сложная и многогранная структура. Это не только те, кто строит, не только те, кто подряжается и кто покупает. Строительный комплекс – это своего рода завод, который работает на потребности рынка. Но знает ли стройкомплекс обо всех потребностях? О возможностях потенциальных покупателей? Знает ли о наиболее перспективных направлениях развития? Строительный бизнес в регионах должен просчитать всё: что, где, когда и за сколько строить. Но сделать это в одиночку невозможно, нужны советы экспертов. Прошло то время, когда каждый сам себе и жнец, и швец и на дуде игрец. Когда началась перестройка, строители просили власти – дайте нам работу. Но власть была в ступоре. И тогда строительные компании стали одновременно и заказчиками, и застройщиками, и девелоперами. Игроки рынка долгое время сами себе формулировали и цены, и задачи, и способы их решения.
Между тем основа цивилизованного рынка – это рынок покупателей. О какой доступности жилья может идти речь, если мы не просчитываем возможности среднего приобретателя недвижимости? В то же время понятно – чем больше жилья эконом-класса мы продадим, тем больше сможем строить. То есть незнание потребностей блокирует всю систему. И это только один из её элементов. А матрица рынка недвижимости состоит из многих блоков и элементов, работающих во взаимосвязи.
– Каково участие в матрице региональной власти?
– Конечно, рынок – это не только покупатель и продавец. Сфера строительства требует аналитического, информационного, экономического, правового обеспечения. Требует административного и финансового участия государства. Поэтому тесное сотрудничество с властью необходимо. В том числе в рамках частно-государственного партнерства. Например, кто в российских регионах знает, что такое агентство по девелопингу? А во всех европейских городах такие агентства существуют. И создаются, и действуют они при деятельном участии муниципалитетов. Потому что речь идет о территории города. Концептуальный девелопмент, или, как его еще называют, вариабельное проектирование, также приобретает все большее значение, т.к. это неразрывно связано с правильной подготовкой инвестпроектов.
– Насколько высока привлекательность строительного рынка в регионах сейчас, в кризисный год?
– На рынке продаж мы достигли дна. Это факт. Тем не менее, наш рынок интересен для инвестиций,потому что сейчас интереснейшая ситуация – те, кто ждет журавля, проиграют. Настало время ловить синиц. И это время открыло возможности для инвестиций в строительную отрасль в регионах. Но для того чтобы это заработало, в матрицу должен входить блок консультативного обеспечения инвестиционной деятельности. Что это означает? Для конкретного участка земли, конкретного здания предлагается несколько вариантов проектов, из которых выбираются самые эффективные. Очень важно, чтобы в регионе был реестр инвестиционных проектов. Если все правильно оформлено: страхование, правовое обеспечение, инвесторы входят в региональные проекты.
– Что необходимо сделать, чтобы в отдельно взятом регионе упорядочить эту систему – матрицу строительного рынка?
– Необходимо, на мой взгляд, создавать региональные экспертные советы, работать системно. Системный подход требуется не только в управлении, но и в создании рынка недвижимости, в первую очередь, для того чтобы просчитать, чего не хватает для формирования матрицы строительного рынка в конкретном регионе. Уверенность многих региональных чиновников в том, что они всё знают и так и не нуждаются в мнении экспертов, – серьезное заблуждение. Проектировщики, строители, подрядчики, производители стройматериалов, риэлторы, аналитики, юристы, экономисты – ведущие специалисты этих направлений должны входить в экспертный совет, обмениваться необходимой информацией, чтобы вырабатывать подходы и направления развития.
Один из важнейших блоков в работе таких советов, как я уже говорил, – аналитический. Необходим также блок безопасности. Потому что те, кто заходит в регион впервые, порой отказываются от проектов, так как боятся довериться не надежным партнерам. А во многих регионах сегодня даже не знают, что такое титульная страховая компания.
Хотелось бы видеть участие науки. На саратовском симпозиуме, который очень удачно проходит в вашем знаменитом техническом университете, не раз поднималась тема сотрудничества бизнеса и науки. Такие институты, как СГТУ, уверен, способны помогать строителям просчитывать наиболее эффективные бизнес-стратегии. Наверное, следует добавить и ресурс политических партий. И если связка «власть-бизнес-наука-общество» будет работать, региональный экспертный совет может выходить на сотрудничество с Экспертным советом Совета Федерации.
– Есть ли примеры создания таких советов?
– В 2003 году мы в Пермской области создали общественный консультативный совет по развитию рынка недвижимости. Собрали профессионалов из различных сфер, через прессу информировалось общество. Кроме того, у нас есть блок работы с властью, когда тот или иной чиновник приглашается на рабочие группы для решения злободневных вопросов. При этом эффективность их решения намного выше, чем при хождении по кабинетам. Это и есть тот новый уровень, который позволит строительному рынку двигаться вперед. А вот потенциал «Высшей школы недвижимости» – нашей «дочки» в Саратове – используется недостаточно. В адрес её ректора можно высказать пожелание выполнять работу не только по московским и зарубежным заказам.

Структура затрат на строительство многоэтажных жилых домов «бюджетного» класса
в спальных районах г. Саратова в расчете на 1 кв.м
(при цене контракта 21550 руб./кв.м)

№ Наименование затрат min max optim
п/п (типовая (индивид.
панель) кирпич)
тыс. руб./ тыс. руб./ тыс. руб./
кв.м. кв.м. кв.м.
1. Приобретение прав на зем.
участок, оплата аренды,
оформление прав 0,5 1,5 1,4
в соответствии
с законодательством
2. Изготовление проекта,
согласование и экспертиза 0,15 0,8 0,8
3. СМР (без внешних сетей) 14,5 16,0 16,0
4. Подключение
к инженерным сетям 2,3 3,0 1,7
5. «Социальная» отделка
в соответствии с контрактом 2,0 3,0 3,0
6. Технический
и авторский надзор 0,3 0,5 0,8
7. Оплата заемных средств 1,2 (6%) 1,5 (6%) 1.4 (6%)
8. Плановые накопления 0,5 Убытки 4,8 2,0
9. ИТОГ 21,5 26,3* 27,1

*При прямых затратах 26,3 тыс. руб. продажа одного квадратного метра по цене, определенной методикой Минрегионразвития, приводит к убытку 4,8 тыс. руб. на каждый квадратный метр.

http://sarvzglyad.ru/

фото: http://sarvzglyad.ru/