Рынок поймал баланс

Сократилось количество замороженных объектов и приостановленных строек: по данным аналитиков, с 50% (на пике кризиса) — до 25-30%. Сроки сдачи на многих стройплощадках сдвигаются, но дольщики к такому развитию событий, в общем, готовы.

Выросли продажи. По сведениям «Петербургской Недвижимости», их прибавка в третьем квартале составила 26%.

Прогноз неизбежного «дефицита ликвидного жилья», на котором настаивали, главным образом, представители фирм-застройщиков, пока не оправдывается. Если он и наметился, то на ценах это пока не сказывается.

Похоже, настроения граждан сместились в другую сторону: покупатели снова стали приобретать квартиры в проектах, находящихся на ранней стадии. Конечно, не у любого застройщика, а лишь у тех, кто вызывает доверие.

Массовых банкротств на рынке не случилось (за исключением пришедшей к закономерному финалу компании «Строймонтаж»).

Не оправдались и опасения, связанные с возможным выбросом на рынок большого количества «дефолтных» квартир. Отчасти это обусловлено и налоговой ситуацией: лишь недавно (в октябре) был отменен НДС, обязательный к уплате при продаже заложенного жилья. Такие объекты появляются на рынке, но пока их десятки, а не сотни, и на ценовую ситуацию они не влияют. Банкиры, скорее, склонны договариваться со строителями, сознавая, что распродажа залогов больших денег не принесет, а рынок обрушить может.

За год строители планируют ввести в эксплуатацию около 1,5 млн кв.м жилья. Еще 700 000-750 000 обещает построить и сдать город.

По данным Комитета по строительству, в 2010 году будет сдано 2,3 млн кв.м жилья, в 2011-м — 2,45 млн, в 2012-м — 2,6 млн кв.м.

Из косвенных факторов, которые можно отнести к «симптомам выздоровления» рынка, стоит назвать рост ипотеки (за октябрь — почти в два раза), увеличение числа сделок на вторичном рынке (показатели октября почти соответствуют уровню даже не 2008-го, а докризисного 2007 года). Столичные эксперты отмечают заметный — до 20% — рост спроса и на первичном, и на вторичном рынках жилья в Москве.

Плавное снижение среднего уровня цен на петербургские новостройки, по-видимому, продолжится и в ближайшие месяцы. Усилится дифференциация: дешеветь будут размороженные стройки, остро нуждающиеся в финансировании. По готовым объектам с большой долей продаж (или с проектным кредитованием) строители снижать цены не будут — незачем.

Установившийся на рынке объем реализации — 100000 - 120000 кв.м в месяц — пока устраивает и девелоперов, и покупателей. Продаж маловато, но прожить можно; выбор скудноват, но все-таки не 30-40 адресов (как в 1990-х), а 300-400.

Это уже не кризис, а просто новая экономическая реальность.

Ввод коммерческого жилья (по кварталам)*
Табл. 1

Район города	Сданные площади, тыс. кв.м
	I кв. 2009	II кв. 2009	III кв. 2009	IV кв. 2009**
Адмиралтейский	7,943	-	-	1,8
Василеостровский	-	20,381	5,2	8,6
Выборгский	26,704	29,798	-	73,6
Калининский	-	86,205	-	27,2
Кировский	7,455	-	13,0	28,1
Колпинский	-	-	3,5	1,5
Красногвардейский	19,132	18,194	11,2	10,1
Красносельский	7,02	-	-	17,3
Курортный	41,459	0,114	3,5	23,3
Московский	82,742	9,585	70,2	64,5
Невский	106,376	-	36,7	29,0
Петроградский	40,336	-	2,0	16,0
Петродворцовый	0,429	5,727	2,7	13,8
Приморский	-	78,854	49,5	102,4
Пушкинский	1,879	24,913	10,5	42,7
Фрунзенский	80,809	-	44,4	62,4
Центральный	5,032	3,503	31,3	9,3
Итого	427,316	277,274	283,644	531,5

*Без учета строительства за счет бюджета.
**Прогноз.

Данные консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»

Динамика средних цен предложения в новостройках (по районам)
Табл. 2

Район	Цена, руб./кв.м				Изменение цены с начала года, %
	12.01.09	30.03.09	29.06.09	28.09.09
Адмиралтейский	-	-	-	129176,0	-
Василеостровский	105556	104537	97217	93239	-11,67
Выборгский	82921	75680	70715	68637	-17,23
Калининский	79819	76540	73790	70538	-11,63
Кировский	73454	71746	67618	65930	-10,24
Красногвардейский	85995	83863	84053	82962	-3,53
Красносельский	67291	64553	61452	58255	-13,43
Московский	85864	79374	73484	65915	-23,23
Невский	76631	73519	70237	65344	-14,73
Петроградский	152528	150838	135554	131108	-14,04
Приморский	77155	75520	70 247	68106	-11,73
Фрунзенский	76758	74092	68 636	65622	-14,31
Центральный	153664	146579	145 05	149138	-2,95

Данные ГК «Аверс» и портала bn.ru

Динамика объемов нового предложения на рынке строящегося жилья
Табл. 3

Квартал	Площадь выведенных объектов, кв.м
Iкв. 2008	415020
II кв. 2008	752480
III кв. 2008	603710
IV кв. 2008	430210
I кв. 2009	150980
II кв. 2009	183880
III кв. 2009	225850
Итого	2762100

Данные консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»

Динамика спроса на новостройки
Табл. 4

Квартал	Объем спроса (продаж), кв.м
I кв. 2008	1030000
II кв. 2008	670000
III кв. 2008	500000
IV кв. 2008	320000
I кв. 2009	340000
II кв. 2009	300000
III кв. 2009	380000

Данные консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»

Динамика предложения строящихся домов (с учетом очередей), шт.
Табл. 5

Территория	2008	2009			Изменение
	Дек.	Март	Июнь	Окт.	За год	После сент. 2008
Центр	90	88	78	67	-24	-19
Спальные районы	332	307	305	301	-59	-58
«Дальний город»	16	15	15	12	-3	-4
Пригороды	76	60	60	57	-11	-12
Область	95	84	80	72	-34	-30

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Мнения экспертов

Василий СЕЛИВАНОВ,
генеральный директор компании Setl City:

– Стабилизировались и рыночные процессы, и, что важно, настроения граждан. С середины лета на рынке недвижимости отмечается небольшое оживление.

На некоторые наши объекты, которые пока еще даже и не продаются, уже успела образоваться очередь. Сейчас мы готовим к выводу несколько новых проектов. До конца года предложим рынку жилой квартал в Кудрово, появится проект бизнес-класса в Московском районе. Сегмент «выше среднего», кстати, тоже ожил, показатели продаж таких квартир выросли.

Осенью дефицит ликвидного предложения накладывается на отложенный спрос и сезонную активизацию покупателей. Цены на ликвидные квартиры начали понемногу повышаться. Думаю, до конца 2010 года может произойти некоторый рост, в среднем по рынку в пределах 5-10%.

Михаил ВОЗИЯНОВ,
генеральный директор компании «ЮИТ Лентек»:

– Заметный рост спроса мы почувствовали уже во втором квартале, примерно с мая. В третьем объем продаж тоже увеличился, хотя и не так значительно. Зато перестали снижаться цены. В октябре мы уже пересмотрели стоимость жилья по некоторым объектам: повышение составило 3-5%.

В целом можно говорить о переходе рынка в фазу стабилизации. Для покупателей приоритетными остаются квартиры в домах на финишной стадии, но и на ранних этапах стройки (у других участников рынка) продажи идут. Покупательские предпочтения стали выборочными: объем спроса зависит от объекта, от репутации фирмы. В ноябре мы приняли решение о запуске новых проектов. Строительство начнется в начале 2010-го, совокупный объем нового жилья на трех-четырех площадках составит около 50000 кв.м.

Важный фактор — возвращение ипотеки. Сегодня доля кредитных сделок в структуре наших продаж превышает 20%. Это означает, что и покупатели, и банки постепенно обретают уверенность в завтрашнем дне.

Александр БРЕГА,
президент корпорации «Мегалит»:

– Рынок изменился: объем продаж в октябре получился на 30% выше наших плановых показателей. Рост продолжается с июля. Фактически мы выходим на уровень реализации 2008 года. Мы пока не стали повышать цены, но отменили все спецпредложения и летние скидки, постепенно начинаем ужесточать графики платежей, повысили ставку по рассрочке (сейчас 14-18% годовых). Есть предметный интерес к объектам на ранней стадии, граждане разобрались в состоянии рынка. Спрос сосредоточивается на объектах тех фирм, которым можно доверять.

Важный симптом — оживление спроса на коммерческие помещения. В доме на проспекте Большевиков идет монтаж конструкций первого этажа, а в нем уже вовсю продаются нежилые площади: только в октябре прошли четыре сделки. Значит, инвесторы уверены, что дом будет сдан, в срок заселен и людской поток обеспечит предприятиям нормальную окупаемость.

Ольга БОЙКО,
начальник отдела аналитики ГК «Аверс»:

– Одна из причин плавного снижения средних цен на рынке строящегося жилья — сокращение доли ликвидных, а следовательно, и более дорогих квартир в общем объеме предложения. Потенциальные покупатели выжидают, понимая, что кредитные средства до реальных секторов экономики пока не дошли.

Ценовая конкуренция (скидки) для многих девелоперов остается практически единственным способом поддержать необходимый уровень ликвидности. Ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется высокой неопределенностью и в большой степени зависит от внешних факторов.

Увеличивается доля предложения квартир в домах на ранних стадиях строительства. Основной объем спроса приходится на типовое малогабаритное жилье. Корректировка цен продолжается, но темпы их падения значительно замедлились. Можно утверждать, что рынок строящегося жилья вошел в фазу стабилизации.

Марина ШАТОВА,
директор департамента инвестиций ЗАО «ЦУН» холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:

– Ожидания по оживлению рынка, безусловно, оправдались: падение цен прекратилось, наступила стабилизация. Резких ценовых колебаний не произошло, но их никто и не ожидал. Прогноз: дальнейшего снижения цен уже не будет, выбор ликвидного жилья значительно сокращается и после периода стагнации цен, который мы наблюдаем уже более трех месяцев, начнется их рост.

Екатерина НЕМЧЕНКО,
коммерческий директор ООО «ГДСК»:

– Прогнозируемое и ожидаемое оживление рынка осенью этого года наступило даже чуть раньше, в августе. Увеличилось количество обращений, визитов в офис, а самое главное — число сделок. Активизировались банки: на строящихся объектах вновь появилась возможность купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Объективно заметно сокращение самого востребованного предложения — небольших однокомнатных квартир в домах высокой степени готовности или уже сданных.

Надеюсь, в ближайшее время покупатели смогут воспользоваться традиционными предновогодними спецпредложениями. Скорее всего, с весны 2010-го и в течение всего года мы будем наблюдать рост цен в пределах 5-7% на оставшиеся квартиры в домах средней и высокой стадии строительства.

Дмитрий Синочкин

Андрей Некрасов

http://www.nsp.ru/

фото: http://www.nsp.ru/