"Правительство пытается вдохнуть оптимизм, заверяя, что рынок достиг дна"

Осенью ситуация на рынке жилья должна была проясниться: продавцы надеялись на рост цен с сентября благодаря отложенному спросу, покупатели — на вынужденную распродажу недвижимости девелоперами и банками. Ни те, ни другие не угадали — стоимость квартир, например, в Москве с лета почти не изменилась. Каким прогнозам верить и что происходит с бизнесом застройщиков и риэлтеров, в интервью "Ъ" рассказал председатель совета директоров и совладелец корпорации "Инком" КОНСТАНТИН Ъ-ПОПОВ.

— Единого мнения, что будет с ценами на жилье, до сих пор нет. Что вы ожидаете: обвала цен или роста?

— Еще прошлым летом в Москве на вторичном рынке мы продавали квартиры в среднем за $8 тыс. за 1 кв. м. Заметно дешеветь жилье в столице стало с сентября прошлого года и до августа этого года: цены опустились примерно на 30%, ниже $6 тыс. за 1 кв. м (при расчете учитываются все сегменты рынка.— "Ъ"). Все летние месяцы и до сих пор цены по большей части остаются на одном уровне, и объективно таких ценовых судорог, как это было прошлой осенью, нет. Правительство пытается вдохнуть оптимизм, заверяя, что рынок достиг своего дна, а дальше нужно уже готовиться к подъему. С одной стороны, мне, как совладельцу риэлтерской и девелоперской компании, наверное, выгодно транслировать эту точку зрения. Но с другой — ни у кого нет гарантии того, что в будущем рынок недвижимости вновь не окажется в зоне турбулентности. Здесь дело будет зависеть уже не столько от нашей экономики, а от того, что происходит в мире в целом, от цен на нефть, металлы и вообще на весь отечественный экспорт. В России есть традиционный индикатор, влияющий на платежеспособность покупателей всех рынков,— цены на нефть. Последнее время они стабильно растут, но гарантий того, что цена на сырье вновь резко не опустится, никто дать не может.

— Но другие риэлтеры уже находят подтверждение тому, что рынок начал оживать. Продавцы элитных квартир говорят о десятках сделок, как это было до кризиса.

— Иногда за действительность выдается желаемое, хотя вполне понятно — многие риэлтеры тоскуют по ажиотажному спросу, который был два-три года назад. Рынок за последние месяцы действительно стабилизировался, мы начали замечать это еще в конце весны, но говорить сейчас о безусловном росте, забыть о кризисе нельзя. Нынешние явления настолько масштабны, что делать скоропалительные выводы на основании одного-двух месяцев неправильно — я бы дождался конца года и уже тогда делал прогнозы, да и то очень осторожно. И потом, сегмент элитных квартир сильно отличается от остальных сегментов рынка, здесь свои законы. Даже статистически делать выводы только по элитным домам неправильно — на "вторичке" в Москве в месяц выставляется 700 элитных квартир, меньше 2% от общего объема.

— Какая тогда реальная ситуация в массовом сегменте?

— На вторичном рынке число сделок снизилось не сильно. При этом доля живых денег не так велика, превалируют в основном обменные операции. Хуже обстоят дела с новостройками, по сравнению с летом прошлого года продажи в этом сегменте упали, по моим подсчетам, на 90%. Эту тенденцию подтверждают данные группы ПИК, которая сообщила, что этим летом она продала квартир в десять раз меньше, чем в июне—августе прошлого года. Застройщикам, которые вынуждены срочно гасить кредиты или искать деньги на их обслуживание, приходится демпинговать и продавать свои квартиры в Москве и по $3 тыс. за 1 кв. м, что почти эквивалентно себестоимости строительства, а иной раз и ниже. Причина колоссального снижения объемов продаж на первичном рынке очевидна: покупатели боятся, что дом не будет достроен, поэтому ищут квартиры в уже готовых новостройках. А таких все меньше и меньше — денег у застройщиков, чтобы достроить начатое, нет. Получается замкнутый круг — застройщикам не на что строить, им сложно привлекать кредиты, а покупатели не готовы рисковать, вкладываясь в стройки на начальном этапе. Это особо актуально для столичного региона, где только 5-7% новостроек реализуется по закону о долевом строительстве, который так или иначе защищает права соинвесторов.

— То есть застройщикам сейчас ничего не остается, как продавать государству жилье для социальных нужд не более чем за 30 тыс. руб. за 1 кв. м?

— Пока неясно, как формируется эта цена. Скажем, она учитывает только строительно-монтажные работы или в эту сумму входят все затраты, связанные с приобретением участка, подведением коммуникаций? Сегодня с учетом всех обременений, которые несут застройщики, реальная себестоимость строительства жилья в крупных городах России не может быть ниже 40-50 тыс. за 1 кв. м, причем основные деньги девелопер должен вложить сам, до начала массовых продаж. Вот вам простой пример, поселок таунхаусов "Маленькая Шотландия", который мы строим в 14 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Там общая площадь таунхаусов 100 тыс. кв. м, а технологически таунхаус та же новостройка, только не 30 этажей, а в 2-3 этажа. И его продавать можно, только когда он построен, просто котлован тут никого не интересует. Цену квадратного метра 30 тыс. руб. мы закладывали в расчеты проекта еще три года назад. И сейчас мы были бы готовы продавать еще дешевле, если бы создание инфраструктуры не обходилось нам так дорого. После того как мы провели коммуникации, построили очистные сооружения, сделали дороги, себестоимость земли вышла под $18 тыс. за сотку. А когда мы покупали участок четыре года назад, собственно земля стоила в том районе $4-5 тыс. за сотку. То есть только подготовить участок к строительству домов увеличивает стоимость земли почти в пять раз! С учетом всех расходов нам надо затратить только на землю в проекте около $40-50 млн. Например, традиционная цена, по которой в Подмосковье девелоперам продают подключение к электросетям, порядка $1-1,5 тыс. за 1 кВт. Нашим клиентам надо 5 тыс. кВт, получаем около $5 млн только на подключение к электросетям. Прокладка сетей внутри поселка, газ, водозаборный узел, очистные сооружения — еще $10 млн. Прибавьте проценты по кредиту, который мы взяли для реализации проекта. А дальше считайте: готовый таунхаус площадью 170 кв. м с участком 3 сотки мы продаем за 7 млн руб. Получаем около 40 тыс. руб. за 1 кв. м, куда уже включена земля. Причина того, что львиную долю затрат "съедает" земля,— масса согласований и ведомств. Если упростить и удешевить процедуру, и получите продажную цену экономкласса не 70-80 тыс. руб. за 1 кв. м, как сейчас, а эти пресловутые 30 тыс. руб. Сейчас есть единичные примеры, когда квартиры продаются за 30 тыс. руб. за 1 кв. м, но девелоперы это делают себе в убыток, ради получения денежного потока для погашения текущих кредитов. Если не изменятся существующие схемы, то новые проекты с продажной ценой 30 тыс. руб. просто не смогут реализовываться.

— Но с другой стороны, государство предоставляет девелоперам гарантии по кредитам, например, ПИК уже получила более 14 млрд руб. В обмен власти могут потребовать продавать жилье дешевле?

— Это не взаимосвязанные вещи. Названная властями цена — это, как я понимаю, индикативная, по которой государство готово выкупать жилье для своих нужд. Что же касается финансовой поддержки государства, то на примере ПИК очевидно, что кредиты, которые получит девелопер под госгарантии, пойдут в первую очередь на реструктуризацию старых долгов, не на развитие. В предлагаемой господдержке есть и оборотная сторона. Для примера возьмем ту же ПИК. Компания сообщила, что задолжала банкам более 40 млрд руб. Еще 30 млрд руб. долг перед поставщиками и другими кредиторами. Под госгарантии Сбербанк пообещал выделить девелоперу еще 28 млрд руб. Таким образом, на сегодняшний момент кредиторская нагрузка может увеличиться до 100 млрд руб. Представим себе, если случится пессимистичный сценарий и компании не удастся договориться о реструктуризации с другими кредиторами, а также поставщиками и субподрядчиками. Им ничего не мешает через суд требовать деньги, которые должна ПИК. Так что даже после получения госгарантий угроза банкротства пока не исчезает. Кроме того, это (предоставление госгарантий.— "Ъ") своего рода неравенство на конкурентном поле. Определенные компании получают льготы, а другие — нет.

— Власти не скрывают, что в господдержке строительной отрасли больше политической составляющей, чем экономической.

— Для властей здесь есть одна, но очень весомая составляющая. Кто претендует на госгарантии? Крупные застройщики. Если они не достроят все обещанное жилье, то страну захлестнет такая волна обманутых дольщиков, и мало не покажется. С этим действительно нельзя не считаться.

— Какой же выход из ситуации?

— Если решать вопросы с проблемными компаниями, то только через национализацию, как это происходит на Западе. То есть государство забирает компанию в свою собственность, переводя на себя все обязательства девелопера, полностью финансирует достройку объектов. Признаки огосударствления отрасли у нас тоже появились: например, ВТБ стал совладельцем крупных компаний — "Системы-Галс" и "Дон-строя". Те же госбанки, получившие в собственность девелоперские компании, после восстановления конъюнктуры вполне могут продать их с прибылью.

— Откуда такая уверенность?

— Банки не любят непрофильные активы, это не их бизнес. Им лучше дать кредит девелоперу или контролировать денежные потоки компании через совет директоров, но не заниматься продажей квартир. Это первое. Потом, стоимость резко упавших в цене застройщиков будет только расти — новые площадки сейчас никто не застраивает, а спрос на жилье в среднесрочной перспективе не пропадет. Доля новостроек на московском рынке недвижимости вообще минимальна: жилищный фонд в столице достигает около 180 млн кв. м. При этом доля ежегодно поступавших на рынок новостроек составляла около 1,5-2% от общего объема существующего в городе жилья. Более того, насыщения рынка не происходит: в 2007 году в Москве введено 4,8 млн кв. м, в 2008-м — 3,2 млн кв. м, в 2009-м прогнозируется около 3 млн кв. м. В 2010 году, возможно, 1 млн кв. м коммерческого жилья, а дальше сколько? 200 тыс. кв. м? Ноль? Новые объекты не строятся, а то, что сейчас выводится на продажу, начали строить еще до кризиса. Мы приходим к тому, что новых жилых коммерческих проектов почти нет. Что же касается социального жилья, которое строится за счет госфинансирования, то здесь ситуация складывается лучше. Хотя все равно до конца предсказать развитие событий сейчас невозможно. Все будет зависеть от того, насколько у властей конкретных регионов хватит денежных средств.

— Кто основные кредиторы корпорации "Инком"?

— Сейчас Сбербанк, Банк Москвы, "Зенит". Сбербанк в сентябре открыл кредитную линию более чем 2 млрд руб. на завершение строительства поселка "Маленькая Шотландия". Первый транш в 1 млрд руб. мы уже получили. Это классическое проектное финансирование, когда банк кредитует под залог конкретного проекта с обязательными инвестициями самого девелопера. "Инком" финансирует со Сбербанком строительство "Маленькой Шотландии" на паритетных началах. До кризиса Сбербанк выделил более $100 млн на строительство поселка Millennium Park (400 тыс. кв. м жилья; 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Это тоже проектное финансирование, где доля банка при общем объеме инвестиций в проект порядка $700 млн составит около 15%. К началу кризиса наша долговая нагрузка составляла порядка $270 млн, но мы за этот год полностью расплатились по облигационному займу (1,25 млрд руб.— "Ъ"), погасили обязательства перед Номос-банком на 300 млн руб., более 70% кредитной линии Банка Москвы. Структура нашего кредитного портфеля такова, что основные кредиты мы начнем возвращать только через полтора года, и даже если дела будут идти текущими, кризисными темпами, по плану через три года полностью снимем долговую нагрузку.

— А сама корпорация не заложена кредиторам?

— Нет, обеспечением по нашим кредитам выступает либо коммерческая недвижимость, либо земли. Наша структура достаточно прозрачна, и это дает возможность кредиторам отслеживать целевое использование средства. Мы не закладываем доли юридических лиц или проектов и не берем кредиты под личное поручительство.

— Как кризис отразится на бизнесе "Инкома"?

— Снижением выручки. По моим прогнозам, в этом году консолидированная выручка от риэлтерских услуг и девелопмента составит порядка $400 млн. Это более чем на 40% ниже, чем было у нас в 2008 году (20,9 млрд руб.). Несмотря на кризис, количество продаж в наших загородных поселках изменилось не столь существенно: до кризиса мы продавали по 70 элитных домов в среднем в квартал, сейчас по 45, плюс продажи в других сегментах — в одном только поселке экономкласса "Новорижский" в месяц минимум по 50 продаж. Сокращение выручки будет вызвано тем, что мы еще в начале года достаточно сильно снизили цены на элитные дома — сейчас коттедж в Millennium Park начинается от $1 млн, а до кризиса даже самый маленький дом нельзя было купить там и за $1,5 млн.

— Год назад вы говорили, что в структуре выручки корпорации на девелопмент приходилось 60% и 40% на риэлтерские услуги. Сколько сейчас?

— Сегодня достигнут паритет по этим двум направлениям — пятьдесят на пятьдесят. В 2008 году мы, как риэлтеры, заключили в Москве и Подмосковье около 40 тыс. сделок. Я говорю сейчас о всем рынке посреднических услуг, это и аренда, и "вторичка", и новостройки, загородная и коммерческая недвижимость. По итогам этого года мы прогнозируем, что объем совершенных нами сделок будет находиться на уровне 32-33 тыс. То есть по сравнению с 2008 годом объем наших сделок сократится на 10-15%, в то время как в целом по рынку падение может составить 25-30%.

— Если сравнивать с девелопментом, где продажи в целом по рынку, как вы говорите, упали на 90%, сокращение риэлтерских услуг не так критично.

— Сейчас на рынке риэлтерских услуг в основном совершаются операции по обмену, альтернативные сделки. В таких случаях деньги фигурируют лишь в качестве доплаты. Из этой суммы наша премия составляет 4-6%, как это и было до кризиса. Но в абсолютном выражении доходы нашего риэлтерского подразделения, естественно, снизились, так как и цены на жилье упали.

— Изначально "Инком" создавался как риэлтерская компания. Почему вы занялись девелопментом?

— Получилось случайно. В 2001 году мы купили около 20 га по Новой Риге для оптовой перепродажи. Сделка с потенциальным покупателем сорвалась, решили застраивать и продавать в розницу сами. По неопытности наделали, конечно, много ошибок. Пока освоили все процессы проектирования и строительства, цены по Новой Риге стали расти по 100% в год. Так и закрепились на рынке загородной недвижимости, сейчас наш земельный банк составляет 1,5 тыс. га. Мы уже построили 13 поселков в Подмосковье, еще шесть находятся на стадии реализации, развиваем проекты в Красноярске. Хотя маржа в загородном девелопменте не так высока и еще до кризиса колебалась в диапазоне 15-40%, в то время как в проектах многоэтажного строительства в Москве достигала и 50%.

— Ваши прямые конкуренты — Kopernik Group (бывший МИАН) и "Миэль" — входили в девелоперские проекты в качестве соинвесторов: оптом покупали на стадии котлована у застройщиков будущие квартиры и перепродавали. А вы?

— Мы такую практику не использовали. Эти компании как оптовики получали скидки в размере 20-25% от цены уже построенной квартиры. На этом в основном и зарабатывали. Но сейчас агентства недвижимости, использовавшие такие механизмы, оказались в непростой ситуации: покупатели уже заплатили деньги, а застройщики заморозили проекты. Крайними оказались агентства: покупатель, который считает себя обманутым, требует деньги с них, а средства были направлены в стройку.

— Те же МИАН и "Миэль" до сих пор ведут тяжбы с налоговиками, которые обвинили компании в использовании "серых" схем при продаже жилья...

— Нас это не коснулось.

— Почему?

— Как раз потому, что "Инком" не работает в качестве девелопера и соинвестора на рынке многоэтажного строительства, как это делали наши коллеги. С точки зрения продаж девелопмент многоэтажных домов и коттеджных поселков принципиально разные вещи. Если вы купили жилье в многоквартирном доме, то даже после окончания строительства вам придется год-два ждать, чтобы получить свидетельство о собственности. За городом другой механизм. Покупатель платит нам частями: вначале за земельный участок, который сразу же переводится в его собственность, потом за строительство коттеджа. Здесь нет таких рисков, как при покупке квартиры в многоэтажках. Поэтому сейчас покупатели, которые опасаются вкладывать деньги на этапе котлована из-за возможного банкротства застройщика, переориентировались на покупку земли и коттеджей.

— История с банкротством авторитейлера "Инком-авто" как-то отразилась на бренде "Инкома"?

— Никак, "Инком-авто" уже лет десять как не имеет отношения к бизнесу нашей корпорации. Это отдельная компания, где ни я, ни мой партнер Сергей Козловский не являемся собственниками (владелец "Инком-авто" Дмитрий Козловский — брат Сергея Козловского.— "Ъ"). Да и наши клиенты уже давно не ассоциируют "Инком-недвижимость" с "Инком-авто".

— Как вы делите функции со своим партнером?

— Как у акционеров, у нас с Сергеем есть формальное разделение: он курирует блок строительства, я — работу бэк-офиса и риэлтерский бизнес. Но за 18 лет, которые мы занимаемся агентской деятельностью, риэлтерский бизнес стал настолько самостоятельным и отлаженным механизмом, что не требует постоянного внимания (акционера.— "Ъ"). Поэтому мы с Сергеем в большей степени занимаемся девелопментом, сейчас это направление требует огромного количества времени и усилий.

Интервью взял Халиль Ъ-Аминов

Попов Константин Олегович

Личное дело

Родился 14 апреля 1966 года в городе Загорске Московской области. В 1989 году окончил Московский институт радиотехники, электроники и автоматики (МИРЭА) по специальности "конструирование и производство электронно-вычислительной аппаратуры". Работал на кафедре психологии МИРЭА. В 1991 году стал одним из основателей брокерской конторы на бирже "Алиса". В ноябре 1991 года создал Московскую центральную биржу недвижимости (МЦБН). В 1996 году был избран исполнительным директором Московской ассоциации риэлтеров. В марте 2001 года после слияния МЦБН с компанией "Инком" стал председателем совета директоров объединенной компании. Женат, трое сыновей.

Корпорация "Инком"

Company profile

Образована в 2001 году. На паритетных началах принадлежит президенту корпорации Сергею Козловскому и председателю совета директоров Константину Попову. Оказывает риэлтерские услуги в Москве и ближнем Подмосковье. Филиальная сеть включает более 40 офисов в Москве и региональных представительств, штат сотрудников — свыше 6,5 тыс. человек. В 2008 году эксперты оценивали долю "Инкома" на московском рынке риэлтерских услуг в 40%, "Миэля" — 14%, "Бест-недвижимости" — 8%. Также занимается строительством коттеджных поселков в Московской области и Красноярске. В 2001-2008 годах ввела в эксплуатацию 13 поселков (420 тыс. кв. м), еще 6 — в стадии строительства и продаж (900 тыс. кв. м), в проекте — около 3 млн кв. м. Земельный банк — 1,5 тыс. га. По собственным данным, общая выручка корпорации в 2008 году — 20,97 млрд руб.

http://www.kommersant.ru/

Фото: Дмитрий Лекай http://www.kommersant.ru/