Рынок ипотеки: банки предлагают новые программы, потребители раздумывают, прогнозы обнадеживают

Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал от кризиса: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Но сейчас чувствуется некоторое оживление. Конечно, до «докризисных» показателей еще далеко, тем не менее, они лучше, чем в начале года. Эту тенденцию мы решили обсудить с экспертами.

Для начала журнал Metrinfo.Ru познакомит вас с официальной статистикой, которая, как известно, беспристрастна. А цифры показывают нам, что падение ипотечных показателей прекращается. И намечается скромненький рост.

Во II-м квартале 2009 г. ипотеку на балансе имели 564 банка – это на 36 меньше, чем в начале года. Из 50 крупнейших банков ипотечные кредиты новым заемщикам выдавали 40. Это данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

А по данным Центробанка РФ, в I квартале 2009 года ипотечных кредитов было выдано меньше в шесть раз (всего - 24,4 млрд. руб) по сравнению с аналогичным периодом прошлого, 2008 года.

Во II квартале наметилась положительная динамика, кредитов было выдано больше – на 30,8 млрд. руб., но по сравнению с прошлым годом это тоже меньше примерно в шесть раз. Всего за I полугодие 2009 г. банки выдали 44 тыс. ипотечных кредитов, тогда как за аналогичный период прошлого года – 213 тыс., что практически в пять раз меньше.

Больше всех кредитов выдали Москва, Тюменская область, Санкт-Петербург, Московская область и Пермский край.

В Московском регионе в июле 2009 г. количество выданных ипотечных жилищных кредитов составило1384 кредита. Это в два раза больше, чем в июне, но все еще в 2 раза ниже среднемесячного показателя 2008 года.

Согласно прогнозу АИЖК, за весь 2009 г. будет выдано ипотечных кредитов на сумму 100-120 млрд. руб., что в шесть раз меньше чем в 2008 г., а в количественном выражении 117 тыс. штук – это в 4 раза меньше по сравнению с прошлым годом.

Как выглядел «средний» ипотечный кредит в последние месяцы 2009 года? Вновь воспользуемся данными АИЖК и ЦБ РФ. Подавляющее число ипотечных кредитов выдается в рублях. Доля валютных кредитов - всего 7%. А ставки достигли уровня 2005-2006 года, в среднем по рублевым кредитам они составляют 14% годовых, а в долларах – 13,4% годовых.Cрок, на который выдаются ипотечные кредиты, в I квартале по кредитам в рублях составлял 16,9 лет, во II-м – 16,5 лет. По валютным ипотечным кредитам – 10,6 и 11,9 лет соответственно.

И еще тенденция последних месяцев – заметно упали темпы роста просроченной задолженности по ипотеке. В АИЖК подсчитали, что во II квартале 2009 г. по сравнению с I кварталом этот показательснизился с19,3% до 7,8%. В частности по рублевым ипотечным кредитам – с 15,2 до 8,4%, а по валютным – с 23,2% до 7,1%.

Положительные сдвиги отмечают и сами игроки рынка недвижимости. Например, Инна Игнаткина, заместитель генерального директора МИАН, признала, что банки постепенно восстанавливают систему предоставления кредитов, а потребители активнее по сравнению с началом года используют ипотеку. Такие выводы эксперт сделала, в том числе, и по результатам стартовавшей в июле совместной программы МИАНа и Сбербанка. Только за последний месяц количество выданных кредитов выросло почти в два раза относительно начала года. Пока преимущественно речь идет о займе недостающей суммы от 1 до 3 млн. руб. для приобретения вторичного жилья.

По словам Инны Игнаткиной, потребитель приходит к пониманию того, что купить квартиру сегодня, когда цены на четверть ниже, чем в прошлом году, выгоднее даже с учетом займа под более высокий процент. Особенно если речь идет о займе недостающей суммы.

Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», также подтвердила, что показатели по выдаче ипотечных кредитов за последние месяцы практически вдвое превышают показатели начала года. Этому способствует и то, что «Сити-XXI век» совместно с Газпромбанком разработала специальную ипотечную программу для приобретения квартир в новостройках компании: ЖК «Янтарный город» и «Лазурный Блюз» в Строгино, жилом комплексе «Радужный» (5-й мкр. г. Видное Московской области). Ипотечная программа Газпромбанка предусматривает предоставление кредита на срок до 25 лет. Процентная ставка составляет от 16,5% в рублях. Первоначальный взнос за счет собственных средств - не менее 30% от стоимости квартиры.

Ипотека постепенно возвращается на рынок, но для ликвидации «провала» потребуются годы. По нашему мнению, сроки восстановления докризисного уровня развития рынка ипотеки в РФ взаимосвязаны со сроками восстановления экономики страны в целом – 2-3 года, - говорит Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ».

О переменах на рынке ипотечного кредитования в 2009 году, новых программах и условиях выдачи ипотечных кредитов, а также о том, какие меры должно принять государство для того, чтобы ипотека стала доступной потребителям, рассказывают журналу Metrinfo.Ru основные игроки – банкиры и риэлторы.

«КРЕДИТ МАКС»

Сурен Айрапетян, директор по развитию компании:

Можно отметить некое оживление рынка. Появляются новые программы, снижаются ставки по уже существующим продуктам. Банки становятся лояльнее при рассмотрении документов. Наиболее интересными, с точки зрения процентных ставок, являются кредитные продукты Сбербанка, ВТБ 24 и банка DeltaCredit.

Сейчас по рублевым кредитам потенциальный заемщик может рассчитывать на фиксированную процентную ставку, начиная от 14 % годовых в рублях и от 12 % годовых в валюте. Можно получить кредит и с более низкими процентами, но при условии, что ставка будет плавающей.

Риск невозврата кредитов вынуждает банки ужесточать требования к заемщикам, в результате растет число отказов. На мой взгляд, части отказов можно было бы избежать, при условии что на законодательном уровне была бы упрощена процедура реализации залогов. Она сейчас длительна, и банки не хотят рисковать. Вообще количество выданных кредитов можно было бы увеличить, если бы в России была окончательно введена внесудебная процедура реализации недвижимости из – под залога.

Понижение ставки рефинансирования ЦБ также может сделать возможным кредитование на более выгодных условиях: чем ниже ставка рефинансирования, тем ниже ставка выдачи кредитов. А дальнейшее снижение ставки будет определяться инфляционными тенденциями, а также кредитной активностью банковского сектора.

Смоленский Банк

Александр Пяткин, заместитель директора департамента развития бизнеса:

В первом полугодии 2009-го банк выдал всего семь ипотечных кредитов. Действительно, мы фиксируем уменьшение количества заявок на ипотеку, что напрямую связано со стагнацией рынка недвижимости. Но говорить о том, что рынок ипотеки умер, - неправильно. Банкам по-прежнему интересен этот вид бизнеса.

Наш банк недавно ввел в свою линейку новый ипотечный продукт - «Собственник», который создавался с учетом экономической ситуации. Кредит выдается на срок до 30 лет под ставку от 11% годовых на сумму до 4 млн. рублей. Возможность досрочного погашения предусмотрена спустя 6 месяцев с момента предоставления кредита. Мы не взимаем комиссию за ведение счета.

Сейчас в банке действуют две ипотечные программы: «Супердоверие» и «Собственник», предусматривающие кредиты в рублях. По программе «Супердоверие» заемщик может рассчитывать на кредит от 300 тыс. до 3 млн. рублей, при первоначальном вносе от 50% стоимости жилья. Ставка по кредиту составляет от 11% годовых, при этом не требуются поручители, оценка недвижимости, страхование недвижимости, жизни и здоровья заемщика.

Восстановление объемов ипотечного рынка будет зависеть в первую очередь от восстановления платежеспособного спроса и цены ресурсов для банков. На сегодня государство для кредитных организаций - чуть ли не единственный источник получения ресурсов, но краткосрочных и дорогих. А от цены привлекаемых ресурсов напрямую зависят ставки, по которым банки будут кредитовать население.

Московский Банк Реконструкции и Развития

Андрей Шелковый, старший вице-президент:

Первое, на что обращает внимание банк при рассмотрении заявки на ипотечный кредит в сегодняшних условиях, - сфера деятельности компании, в которой работает потенциальный клиент, срок существования данной компании и пользуется ли компания-работодатель поддержкой государства. Положительный фактор - подтверждение клиентом дохода официальными документами, стаж на последнем месте работы более полутора лет и трудовая деятельность в рамках своей специальности.

Один из первоочередных моментов для развития ипотечного кредитования в России - стабилизация общеэкономической ситуации в стране и, как следствие, обеспечение государством своим гражданам возможности получения стабильного заработка. Также государство должно способствовать развитию рынка рефинансирования ипотеки для того, чтобы банки смогли увеличить объемы кредитования, не наращивая при этом существенно ипотечный портфель, а получив возможность высвобождать финансовые ресурсы за счет рефинансирования предоставленных ипотечных кредитов, в том числе в АИЖК.

Городской Ипотечный Банк (Группа Morgan Stanley)

Виктория Бакаева, заместитель начальника департамента продаж:

В начале лета Городской Ипотечный Банк провел пилотные сделки по программе АИЖК в Северо-Западном регионе, и уже в ближайшем будущем мы рассматриваем возможность дальнейшей работы по программе в ряде регионов. Условия будут приведены в соответствие с программой АИЖК. Это будут рублевые кредиты.

На сегодня портрет потенциального заемщика таков: это работник по найму, имеющий опыт работы как минимум один-два года, стабильную занятость (нежелательно частое прерывание в трудовой деятельности), располагающий иными активами в собственности. Это может быть, например, квартира, дача, гараж. Также очень важна положительная кредитная история.

БАНК ИТБ (ОАО)

Егорова Ирина, начальник отдела продаж Департамента развития бизнеса:

Динамика по количеству выданных ипотечных кредитов снижалась только в июле 2009 года. Этот период обусловлен сменой Стандартов АИЖК по программе «Ипотека-Новоселье». Статистика же с начала 2009 г. говорит о постоянном ежемесячном росте, как по поступившим заявкам, так и по выданным кредитам. Например, за период 2008 г. было совершено 366 сделок, а на 31 августа 2009 г. уже 489.

В марте 2009 г. наш банк запустил программу, разработанную совместно с АИЖК, для семей, имеющих право на материнский капитал. Сумма материнского капитала увеличивает размер предоставляемого ипотечного кредита, соответственно у молодой семьи появляется возможность купить более просторное жилье.

Во второй половине сентября 2009 г. стартует программа ипотечного кредитования для военнослужащих, участников накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС). Они смогут приобрести жилье по специальным условиям, при которых погашение кредита и первоначальный взнос оплачивается из средств государственного бюджета.

В связи с тем, что БАНК ИТБ (ОАО) работает совместно с «АИЖК», процентные ставки банка по ипотечному кредитованию напрямую зависят от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Например, по кредитному продукту «Ипотека – Новоселье» ставки следующие: от 10,55% до 12,51% (при кредитовании с заключением договора личного страхования); от 11,25% до 13,21% (без заключения договора личного страхования).

В среднем за месяц в наш банк поступает около 200 заявок на предоставление ипотечного кредита, из них 16-17 отказов. Основная причина отказа – это наличие задолженности по текущим, либо ранее предоставленным кредитам.

Независимое Бюро Ипотечного Кредитования

Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования» (НБИК):

Последние несколько месяцев банки стали запускать новые или приостановленные кредитные продукты. Например, в августе Банк ВТБ-24 возобновил программу кредитования строящегося жилья. Один из старейших специализированных ипотечных банков DeltaCredit в сентябре снизил ставки в долларах до 7,75%, что является рекордно низким показателем за десятилетнюю историю банка.

Ипотека - это драйвер не только рынка недвижимости, но и экономики в целом. Без доступных кредитов покупательский спрос на недвижимость падает, застройщики испытывают дефицит ликвидности, перестают закупать бетон, стеклопакеты, двери и т.п. Соответственно, объемы продаж в других отраслях существенно снижаются.

Москоммерцбанк

Дмитрий Орлов, директор департамента маркетинга и планирования продуктов Москоммерцбанка:

Объективных причин для оживления ипотечного рынка нет. Спрос на ипотеку со стороны клиентов снизился, условия не самые привлекательные, а критерии оценки потенциальных заемщиков довольно жесткие. Наиболее активные игроки сейчас - госбанки и несколько иностранных дочек, остальные не рассматривают ипотеку в качестве локомотивного продукта.

Наш Банк в текущей ситуации сконцентрирован на кредитах наличными и автокредитах. Ипотечных программ, которые по условиям были столь же привлекательны, как в 2006-2007 годах в ближайшее время не ожидается.

Проблема ипотечного рынка - отсутствие у банков адекватного по стоимости и длительности финансирования. В этом вопросе помощь государства могла бы быть очень полезна. Также государство должно обеспечивать стабильность экономики, что крайне важно для потенциальных заемщиков.

Но одной стабильности недостаточно, важна еще и доступность ипотеки. Субсидирование затрат на ипотеку для отдельных групп клиентов, рефинансирование на адекватных условиях выданных кредитов и предоставление гарантий по отдельным кредитам государством с другой стороны может помочь активному развитию рынка ипотеки.

АН «Риэлком»

Татьяна Кулабухова, генеральный директор:

В данный момент у нас нет новой кредитной линейки, но надеюсь, что скоро новые продукты появятся. По предварительным расчетам в новых продуктах срок кредитования увеличится до 30 лет, а ставки будут понижены на 0,5-1%.

В настоящий момент ипотечные кредиты в валюте выдаются по ставке от 11, 5%, а в рублях – от 15% годовых. Количество отказов в предоставлении ипотечных кредитов у нас сопоставимо с прошлым годом. Чаще всего отказ связан с тем, что клиенты предоставляют недостоверную информацию о работе.

Государство должно предоставлять средства банкам по таким ставкам, чтобы у граждан была реальная возможность воспользоваться предложениями. Наилучшим решением в этом случае будет рефинансирование банков через АИЖК. Если государство начнет помогать банкам, то они должны будут снизить процентную ставку по ипотечному кредиту и, возможно, понизить первоначальный взнос до 10-15%

АН «Кутузовский проспект»

Михаил Маков, руководитель отдела вторичного жилья АН «Кутузовский проспект»:

Спад активности на рынке ипотечного кредитования продолжается и тенденции к оживлению не наблюдается. Новых привлекательных практически нет. Есть только отдельные попытки заинтересовать клиентов, например, при предоставлении ипотечного кредита для приобретения квартиры не для проживания, а для сдачи в аренду. Кредит предоставляется на 7 лет под 16-18% годовых в рублях и 12-14% в долларах при первоначальном взносе 50% от стоимости жилья.

Практически перестали выдавать ипотечные кредиты на приобретение комнат – отдельные банки их кредитуют только в случае, когда выкупается последняя комната и заемщик, таким образом, становится собственником всей квартиры.

Сегодня могут отказать в выдаче кредита даже при незначительной (1 – 2 месяца) задержке выплат по предыдущему кредиту, а доход рассматривают, как правило, только «белый», то есть подтвержденный справкой 2 НДФЛ.

Что касается роли государства, то его задача - не только поддержание платежеспособного спроса на рынке жилья, но и создание законодательной базы, делающей систему ипотечного кредитования эффективной для банков и доступной для граждан. Например, можно было бы расширить налоговые льготы при покупке жилья для граждан, а также совершенствовать системы целевых адресных субсидий для определенных категорий населения.

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Как видим, не все эксперты разделяют наш оптимизм. Некоторое оживление отмечают практически все, а вот с доступностью кредитов – пока тяжело. И это при том, что цены на недвижимость снизились. А ведь до кризиса были другие проблемы – кредит можно было получить сравнительно легко, зато цены на жилье явно не радовали. Когда же наступит гармония? Остается одно - стремиться к ней. В этом банкам могло бы помочь государство, - как отметили наши эксперты, они ожидают снижения ставки ЦБ и расширения возможности рефинансировать ипотечные кредиты. От государства так же ждут, что оно поможет и заемщикам – например, будет развивать систему субсидий для конкретных групп клиентов.

Людмила Чичерова

http://www.metrinfo.ru/

фото: http://www.metrinfo.ru/