Эволюция от рынка продавца к рынку покупателя

2006 год - рынок продавца

В течение последних нескольких лет рынок переживал фазу активного роста, в основе которого лежали такие факторы, как дефицит качественного предложения, устойчиво растущий спрос со стороны как бизнеса, так и конечных потребителей, а также растущая доступность кредитных ресурсов. Совокупность данных факторов определяла перманентное превышение объемов спроса над объемами предложения, что выражалось в главенстве продавцов при установлении "правил игры" на рынке.

Такое состояние рынка можно было определить термином "рынок продавца". Наиболее ярко это проявилось в 2006 году, когда на фоне изменения правового поля резко сократились объемы предложения. При этом объемы платежеспособного спроса, поддерживаемые ростом доходов населения, а также развитием отрасли кредитования, продолжали активно увеличиваться. Все это спровоцировало возникновение дефицита, следствием которого явились ажиотаж и беспрецедентный рост цен на жилье. Так, за 2006 год цены на первичном рынке элитного жилья выросли почти на 70%. Рост цен в свою очередь стал дополнительным катализатором роста спроса, в первую очередь со стороны инвесторов: на пике ажиотажа, пришедшемся на весну 2006 года, доля инвестиционных покупок доходила до 30%.

Указанный период, который однозначно являлся нездоровым этапом развития рынка, в целом можно оценить как достаточно "удобный" для продавцов: продавалось практически все, что выставлялось на рынке. Именно тогда на рынке, в том числе первичном, нередкими стали аукционы на повышение цены, проводимые продавцами среди покупателей. Значительная часть квартир в данный период раскупалась на начальной стадии строительства. Кроме того, в условиях постоянной ценовой гонки и ограниченности предложения недостатки качественных характеристик проектов (например, заурядные архитектурные решения, высокая плотность застройки, недостатки окружения, недостаточная обеспеченность машиноместами и пр.) не имели для покупателей критического значения.

Продавцы со своей стороны придерживались экстенсивной политики в отношении развития проектов (основная задача - максимизация выхода площадей), а также агрессивной политики в отношении реализации объектов (высокие цены, рискованные для покупателей схемы продаж).

2007-2008 годы - баланс сил, неустойчивое равновесие

В 2007 году рынок жилья Москвы вошел в состояние неустойчивого равновесия. Волна ажиотажа спала, спрос в условиях неопределенности дальнейшего развития ценовой ситуации частично перешел в отложенное состояние, темпы роста цен значительно снизились. На фоне замедления ценового роста рынок начал активно пополняться инвестиционными квартирами - если в 2006 году доля подобных квартир, предлагаемых на вторичном рынке, не превышала 10%, то в 2007-м она увеличилась почти до 30%.

В итоге пополнения рынка новыми предложениями, а также исчезновения ажиотажа на рынке наступил период стабильности, баланса спроса и предложения, который многие участники рынка характеризовали как стагнацию. Однако данный период оказался для рынка скорее этапом созидательного развития.

Динамика спроса, наблюдавшаяся в сегменте элитного жилья Москвы в 2007 - первой половине 2008 года характерна для нормально развивающегося рынка: стабильный уровень покупательской активности с традиционными сезонными всплесками. В начале 2008 года отмечался заметный рост активности покупателей. Связан он был в первую очередь с установившейся к тому времени определенностью (как участникам рынка казалось в тот период) в отношении дальнейшего развития ценовой ситуации и реализацией отложенного спроса. Тем не менее этот рост был несравним с ажиотажем 2006 года. Уровень инвестиционных покупок в рассматриваемый период снизился до 10-15%. Для покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания, период «баланса сил» предоставил возможность осуществления спокойного выбора и адекватной оценки существующего предложения. Именно в этот период покупатели стали "успевать" проанализировать не только адрес дома, но и инженерное оснащение, обслуживание, обеспеченность машиноместами и пр.

Первичный рынок, более инертный, чем вторичный, не показал значительного роста объемов предложения, тем не менее в 2007 - начале 2008 года на рынке было анонсировано значительное число новых проектов, в том числе крупных (в элитном сегменте это проект "Садовые кварталы", а также другие проекты реорганизации промышленных зон). В условиях роста числа новых проектов на рынке начало ощущаться усиление конкуренции между девелоперами - это выразилось в первую очередь в более тщательном подходе к разработке концепций проектов, появлении проектов "с изюминками", развитии новых для рынка форматов жилой недвижимости и в целом в общем росте качества планируемого к выводу предложения.

В целом период 2007 - первой половины 2008 года оказался наиболее стабильным этапом развития, что позволило положить начало формированию нормальной рыночной среды. Тем не менее в условиях сохранения дефицита предложения на фоне высокого латентного спроса тактические действия девелоперов не претерпели значительной коррекции - большинство из них продолжало действовать, исходя из сложившегося в период "рынка продавца" стереотипа, что развитие рынка будет определяться прежде всего предложением, а не спросом, по крайней мере до тех пор, пока рынок не станет близким к насыщению. Это выражалось и в том, что большинство девелоперов было ориентировано на создание наиболее дорогостоящих проектов даже в зонах, традиционно не считавшихся элитными, и в том, что отдельные уже сформировавшиеся требования покупателей не учитывались в предлагаемых на рынке проектах, и в том, что по отдельным комплексам девелоперы выставляли явно завышенные цены. Именно такие проекты в первую очередь оказались под ударом с наступлением кризиса.

Во второй половине 2008 года, когда мировой финансовый кризис затронул Россию, стереотип "предложение будет формировать спрос", как и многие другие, был достаточно быстро разрушен.

2009 год - рынок покупателя

Покупательский спрос, ввиду распространения панических настроений на рынке в связи с развитием кризисной ситуации и начавшимся в IV квартале 2008 года снижением цен, резко сократился. В конце 2008 - начале 2009 года сделок на рынке практически не заключалось. Одновременно с падением покупательского спроса, на рынке начался рост вторичного предложения, что характерно для "переломных" периодов. В итоге возникшего дисбаланса предложения и спроса рынок вошел в состояние, противоположное уже привычному для большинства его участников, - в состояние "рынка покупателя".

В наибольшей степени сокращение спроса коснулось первичного сегмента. Доверие покупателей к девелоперам было подорвано вследствие распространения информации о нестабильном финансовом положении последних. Риски вложения средств на этапе строительства объектов многократно возросли, в итоге оставшиеся на рынке покупатели переориентировались на готовое или близкое к завершению жилье.

Девелоперы в условиях падения продаж, а также повышения давления со стороны кредиторов, пошли на непривычный для себя шаг - снижение цен (средние цены на первичном рынке элитного жилья с начала кризиса снизились на 19%, скидки по отдельным объектам достигли 50%). Данная мера по прошествии некоторого времени с начала кризиса дала результат - спрос начал активизироваться. В элитном сегменте число заявок на покупку жилья начало расти в феврале 2009 года, при этом положительная динамика данного показателя сохранялась на протяжении всего первого полугодия текущего года.

Однако стоит отметить, что в начале года в большинстве случаев спрос носил ознакомительный характер; количество реальных сделок начало возрастать весной с наступлением традиционно активного сезона. При этом, в отличие от конца 2008 года, сделки начали совершаться и на первичном рынке по тем объектам, где девелоперы предложили наиболее существенные скидки.

Ориентированность на дисконты - основная характеристика сегодняшнего спроса. Это, наряду с ростом доли запросов на квартиры меньшей площади, оказывает влияние на изменение структуры спроса по бюджетам. Если на протяжении всех последних лет наблюдалась устойчивая тенденция смещения спроса в более высокие бюджеты, то со II квартала 2008 года начала расти доля более низких бюджетов на фоне снижения доли запросов на самые дорогие квартиры.

Важное изменение, происходящее сегодня, - это перестройка психологии покупателей. В сложившихся условиях именно они играют первую скрипку на рынке. Сегодня большинство покупателей желает получить качественное жилье с наименьшими затратами.

Что будет после кризиса? Скорее всего, рынок ждет дефицит предложения, в результате чего он на время может вновь стать "рынком продавца". Однако дефицитный период вряд ли будет длительным. Временное доминирование девелоперов снова сменится равновесием сил. Основным же трендом останется стремление к состоянию "рынок покупателя". Именно на таком рынке придется работать девелоперам в долгосрочной перспективе. Это будет тяжелый, сложный рынок. Он будет отличаться высокой конкуренцией и большей степенью насыщенности, чем сейчас. Успешными в таких условиях смогут быть только те, кто уже сегодня осознает неизбежность и, главное, закономерность развития рынка по названной траектории.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, специально для "РБК-Недвижимости"

http://realty.rbc.ru/

фото: http://realty.rbc.ru/