Владимир Воронин: «Стоимость жилья зависит от государства»

Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер», поделился с «Собственником» своим видением того, как в России может заработать институт госзаказа на жилье и по какой цене застройщики будут согласны на выкуп жилья.

– Сегодня довольно много разговоров о том, что госзаказ сможет оживить рынок недвижимости, что у строителей появится работа, а на рынке – дешевое муниципальное или федеральное жилье. Насколько это соответствует действительности?

– Госзаказ действительно будет способствовать оживлению рынка недвижимости, и ничего удивительного в этом нет. Массового строительства жилья по горзаказу в России не было, но в Москве это обычная практика. Поэтому можно сказать, что для федерального правительства работа по горзаказу в новинку. Единственный вопрос, который остается открытым: какое количество жилья будет заказано.

Принципы работы стандартны: проводится тендер на заключение контракта на генподряд. Та цена (35 тыс. руб. за кв. м), которую государство готово платить, – это нормальная рыночная стоимость СМР. К слову сказать, она соответствует инвестиционной стоимости девелопера. Но если девелопер на проект закладывает 55 тыс., то он дополнительно учитывает и обременения, и прокладку сетей и т. д. То есть все то, что государство уже предоставляет при заключении контракта.

Несмотря на то что госзаказ на строительство жилья, конечно же, возымеет положительный эффект, стоит учитывать еще тот момент, что по этой же цене можно купить квадратные метры у девелоперов уже сейчас. А вновь начинаемые проекты по госзаказу буду готовы не ранее чем через 2-3 года. Сейчас в Московской области всего две проработанные площадки.

Поэтому все заявления, что инвесторы дорого продают и мы будем строить сами, потому что так дешевле, они беспочвенны.

Мне понятно, почему девелоперы, имеющие сейчас уже построенное жилье, не хотят продавать его государству по 54 тыс. руб. за кв. м. Потому что в итоге, с учетом всех затрат, цена может оказаться ниже себестоимости, так как деньги вкладывались тогда, когда расходы были больше. Например, у нас есть подмосковный объект, и там прямые расходы на квадратный метр жилья составляют 62 тыс. руб. Так что продавать по 54 тыс. руб. имеет смысл только в безвыходной ситуации, когда необходимо срочно получить живые деньги. Но такая ситуация не может стать правилом, скорее это разовая акция.

– Существует ли какая-то минимальная цена строительства, после которой это уже не бизнес, а благотворительность?

– Для строительства жилья эконом-класса стоимость СМР составляет порядка 25-27 тыс. руб. Без сетей, без земли. Это будет минимальная цена, ниже которой никто строить не будет. Плановый убыток никому не нужен, и лучше не работать 2 дня, чем работать и еще за это доплачивать. Так что если никто не идет на аукцион, то это будет доказательством очень маленькой цены. Потому что если сегодня есть хоть 2% рентабельности, то пойдут все, хотя бы для загрузки мощностей и рабочих.

– Какая цена все-таки более-менее реальна?

– Все очень индивидуально. Надо смотреть на каждый конкретный проект. Например, аукцион, который недавно был по Балашихе. Его выиграли по цене 35 тыс. на проектирование и строительство. Но эта цена не учитывает еще две затратных статьи, которые Минобороны, по-хорошему, в итоговой стоимости все же должно учесть. Это плата за подключение электроэнергии (3-5 тыс. руб. на кв. м) и стоимость земли, а это еще плюс 7-10 тыс. руб. Есть еще и другие статьи затрат, которые также не учтены. Но даже с этими двумя уже понятно, что цена никак не меньше 50 тыс. руб. инвестиционной себестоимости.

– Наши строители привыкли к куда более высокой прибыли, чем вы говорите.

– Все относительно. К примеру, в 2005 году $100-120 маржи с кв. м в эконом-классе считалось нормальной прибылью. В недвижимости бизнес-класса было около $300 прибыли на кв. м.

А потом 2006-2007 годы всех расслабили. И именно в это время в цене сильно выросли стройматериалы. В 2004 году арматура стоила 5-6 тыс. руб., а на пике, в 2008 году, – 36 тыс. руб., сейчас цена порядка 17-18 тыс. А в 2000 году арматура стоила 1000 руб., а бетон – 500 руб. Это возвращаясь к вопросу о стоимости строительства. Все-таки очень существенно цена зависит от ресурсов. Если земля будет бесплатная, электроэнергию дадут бесплатно, как раньше, до 2005 года, арматура упадет до 1000 руб. за тонну, то и цена строительства будет намного ниже, чем сейчас. Но сейчас все идет к тому, что будет иначе: 80% организаций обанкротятся, а оставшиеся компании не смогут много строить, им будет бессмысленно продавать что-то по мизерным ценам, так как будет дефицит жилья. По моим данным, в Москве и Московской области уже сейчас 60-70% строящегося жилья практически заморожено.

– Но считается, что цена материалов мало влияет на цену недвижимости, большинство издержек другого плана.

– В цене метра издержки на строительство, то есть непосредственно строительно-монтажные работы, для жилья эконом-класса составляют 70%, а для бизнес-класса – 50%. А в структуре СМР непосредственно стройматериалы составляют 55%.

Дополнительно при заключении инвестконтракта прописываются различные обременения, как-то: доля города, проведение электросетей и т. д. Еще часть непредвиденных расходов, в том числе и дополнительные обременения, возникают по мере работы над проектом. И все это учитывается в конечной стоимости жилья.

– Насколько я знаю, вы против государственной корпорации по строительству?

– Если сделать подобие Ростехнологии, но в строительной сфере, это будет мертворожденный ребенок, потому что у него не будет хозяина. Строительный бизнес куда более сложный, и управлять им с государственной моделью значительно сложнее.

Каждый отдельный проект индивидуален. И это не только уникальность визуального воплощения. Все индивидуально, и каждый раз по-новому. В том проекте есть возможность подключения к электросетям, в этом нет. На месте этого дома ведутся археологические раскопки и так далее, и так далее. Еще 20 лет назад условия строительства были другие и строили одинаковые девятиэтажки по всей стране. Сейчас это невозможно. Строительство – это не завод по производству колодок к автомобилям и не сталелитейный завод, где все поставлено на поток, и стоит раз грамотно отладить производство, чтобы все в дальнейшем работало автоматически и бесперебойно. Строить по штампам просто нельзя.

– А западные бизнес-модели применимы к нашей строительной отрасли?

– Нет, я уверен, что в строительной отрасли России западные бизнес-модели не работают. Повторюсь, в строительстве каждый проект требует постоянного мониторинга ситуации и принятия множества разнообразных решений в день. А западные модели – это все же бюрократическая структура, работа по определенной заданной процедуре. Нет. Я считаю, что на каждой стройке, на каждом проекте должен быть свой хозяин, человек, который отвечает за свою работу, находится в быстром доступе и способен быстро реагировать в случае необходимости.

– Ну раз государственная модель неприемлема, остается только аукционы и тендеры проводить?

– Да, и тут стоит взять пример с Москвы, где 20 лет выстраивалась своя структура. Важно еще, что у самого Лужкова строительство всегда было приоритетом. И если у президента будет национальный проект в таком же приоритете, то может что-то получиться.

– Насколько трудно девелоперам работать с госзаказами?

– Строить сейчас вообще непросто, а еще надо плотно взаимодействовать с органами власти. Впрочем, это обычная работа строителя. Если есть заказ и за него платят, если ты ведешь большую застройку, то все вопросы, связанные со строительством проекта, в общем-то, решить можно. С моей точки зрения, проблема в другом: вести массовую застройку сложно из-за отсутствия специалистов в необходимых количествах и должной квалификации. Я устал строить в Геленджике дом всего на 10 тыс. кв. м, потому что там физически нет квалифицированных рабочих.

А ведь, кроме рабочих, нужно иметь службу заказчика, проектный институт, и все это непросто, и это не создашь так, по мановению волшебной палочки. На это нужно время и желание – строить грамотно и качественно.

Татьяна Соколова

http://sob.ru/

фото: http://sob.ru/