Загородные управляющие

Современный коттеджный поселок — это комплексная загородная застройка, созданная по генеральному плану, объединенная единой архитектурой и инфраструктурой. Общее имущество поселка переходит в распоряжение кооператива или некоммерческого партнерства, созданного собственниками жилья. Теоретически эта структура должна управлять имуществом поселка сама или привлекать для этих целей стороннюю управляющую компанию. Но участники рынка отмечают, что на деле с управлением возникает много проблем: профессиональных управляющих компаний на рынке региона практически нет, а сами жители обычно не могут организоваться. Поэтому девелоперам приходится решать вопросы управления поселками самостоятельно.

Эксперты отмечают, что проблемы управления коттеджными поселками всегда актуальны и кризис тут ни при чем. «Разве можно сказать, что в сложной экономической ситуации люди не нуждаются в вывозе бытового мусора, уборке общей территории, круглогодичной охране? Просто при грамотном подходе управляющей компании к своей работе некоторые затраты в кризис можно сократить, но не в ущерб людям», — говорит руководитель отдела рекламы и PR ЗАО «Родэкс Северо-Запад» Наталья Киреева. «Наличие и гарантии управления и в кризис важны, потому что иначе в поселке наступит хаос», — согласна заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

По законодательству застройщик обя­зан по завершении строительства создать в поселке жизнеспособную систему управления. Поэтому в договорах с покупателями жилья всегда есть условие, что будущий владелец должен заключить договор на обслуживание. В отличие от городского многоэтажного дома коттеджный поселок размещается на большой территории, и управляющая компания должна обслуживать и дороги, и инженерные сети, и зоны отдыха, а также обеспечивать охрану всей территории. «Основная функция управляющей компании — организовать эффективную систему управления процессом эксплуатации и привлечь надежных подрядчиков. Это и отношения с поставщиками ресурсов, и охранная структура, различные эксплуатационные службы, вспомогательные виды сервиса (телекоммуникации, ландшафт)», — перечисляет заместитель генерального директора «Национальной жилищной корпорации — Санкт-Петербург» Дмитрий Майоров.

Богатые платят больше

Диапазон стоимости эксплуатационных платежей различается в зависимости от класса поселения. Причина — различный спектр дополнительных услуг в поселке и разная степень инженерной подготовки территории. Минимальный размер эксплуатационных платежей для поселка среднего и эконом-класса включает в себя платежи за водо-, газо-, электроснабжение, обслуживание канализации и отопление (эти расходы чаще всего оплачиваются по данным счетчика). На величину расходов существенно влияет и размер поселка. «Увеличение количества домов уменьшает затраты на один коттедж. Но чем больше домовладений, тем более развитой должна быть бытовая инфраструктура», — говорит руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. В некоторых случаях (когда земля находится в аренде) размер территории общего пользования в поселке (скверы, площадки) влияет на заявленную сумму эксплуатационных расходов, потому что появляется такая статья расходов, как арендная плата за землю общего пользования.

Как ни странно, основные коррективы в стоимость вносит оплата услуг охраны, потому что уровень ее серьезно различается в поселках. Элитный уровень охраны предполагает высокие ежемесячные расходы, поскольку услуга предоставляется с учетом максимальных требований жителей (система видеонаблюдения, применение концепции «умный дом»). Охрана в поселках бизнес-класса предполагает надежно огороженную территорию, контрольно-пропускной пункт (КПП) на въезде, наличие охранников, оснащенных спецсредствами (резиновые палки, газовые баллончики, наручники, радиостанции, необходимый транспорт), обеспечивающих соблюдение пропускного режима и патрулирующих территорию поселка в ночное время. В среднем классе уровень охраны стандартный — тот же КПП, патрулирование территории. В эконом-классе эта услуга может отсутствовать вовсе.

Было бы чем управлять

Одна из главных проблем, которая возникает в процессе управления поселком, — неоднородность спроса на услуги обслуживания. «НЖК-СПб» является первопроходцем в строительстве поселков для постоянного проживания. Наш поселок состоит из 150 индивидуальных домов и 180 квартир в таунхаусах. При обсуждении тарифов на обслуживание территории некоторые жители таунхаусов настаивали, что они должны платить меньше, чем собственники домов, поскольку их придомовые участки значительно меньше. Их основной аргумент заключался в том, что в городе сумма рассчитывается от метража квартиры. Однако площади домов и таунхаусов сопоставимы, количество проживающих в одном домовладении — также. В результате мы пришли к выводу, что все собственники должны платить одинаковую сумму по обслуживанию поселка, а коммунальные платежи — по счетчикам», — делится г-н Майоров.

«Для нас основная сложность — это передача на баланс города построенных ГК «Балтрос» инженерных сетей», — рассказывает первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин. По его словам, сейчас сложилась ситуация, когда между ресурсоснабжающей организацией и собственниками домов поселка есть звено в виде собственника сетей — ООО «Заневский». «Для большего контроля со стороны жителей мы создали управляющую компанию «Новая Ижора», которая будет работать на договорной основе с жителями района. Эта схема носит временный характер — до передачи сетей городу. Мы не хотим быть ни монополистами, ни посредниками. Но пока вынуждены», — говорит г-н Еремин.

Однако самая большая сложность в управлении поселками, по мнению экспертов, состоит в том, что большинство проектов полностью не готовы. «Есть проекты, где первоначально было заявлено, например, 50 коттеджей. Кризис внес свои коррективы, и теперь вместо 50 построено шесть коттеджей. Кто и как будет заниматься управлением, будут ли построены остальные и когда это случится?» — задается вопросом г-жа Трошева. Сложно говорить об управлении в условиях, когда уже 40% рынка — это участки. Это значит, что единая архитектурная и маркетинговая концепция, социальная однородность — это малодостижимая перспектива. Тем более что многие участки и дома попадут на вторичный рынок. «Но наличие хоть какого-нибудь управления очень важно. Иначе коттеджного поселка просто не будет», — заключила г-жа Трошева.

Наталья Ковтун, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

http://www.rbcdaily.ru/

фото: http://archi.ru/