Проблемная ипотека

На заседании общественногосовета Федерального агентства по строительству и ЖКХ, прошедшем подпредседательством руководителя Росстроя С. И. Круглика, особый интерес вызвалообсуждение перспектив ипотечного кредитования в России.

Выступивший с докладом А. Н.Семеняка, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК),представил радужную картину:

— растет число банковпредставляющих ипотечные кредиты — в 2004 году было 206 таких банков, сейчас их531;

— появление в этой областиконкурентной среды;

— возрос объем выдаваемыхипотечных кредитов — с 25 млрд руб. в 2004 году до 203 млрд руб. в первомполугодии 2007 года;

Однако, согласно прогнозу тогоже АИЖК, текущая ситуация на финансовых рынках может привести в 2008 году ксокращению количества ипотечных банков до 300 и увеличению ставок длязаемщиков. Как результат — число заемщиков ипотечного кредита резко уменьшится,увеличится число невозвращенных кредитов, уменьшится количество семей, длякоторых мечта о приобретении жилья вновь отодвинется на недосягаемую величину,а «доступное жилье» может превратиться в недоступное не только длямалообеспеченных семей, но и для так называемого среднего класса.

Вице-премьер и глава Минфина А.Кудрин впервые признал, что инфляция в 2007 году составит около 10 %. Азамглавы МЭРТ А. Белоусов, главный стратег ведомства, заговорил о появленииновых и обострении старых рисков в экономике.

Основных рисков, по версии Белоусова,пять: инфляция, падение мировых цен на нефть в связи с возможным замедлениемроста мировой экономики, перегрев кредитного и потребительского рынков,ухудшение платежного баланса.

Похоже, в российской экономикепоявляются новые проблемы.

В результате кризиса ликвидностина мировых фондовых рынках некоторые российские банки стали сворачивать илиужесточать условия программы ипотечного кредитования населения.

В интервью газете «КоммерсантЪ»председатель правления банка «DeltaCredit» И. Кузьмин сказал: «Я соглашусь стеми аналитиками, кто говорит, что мы наблюдаем только начало кризиса. Он будетдлиться как минимум полгода, максимум — еще дольше, до полутора лет».

А в докладе Центрастратегических исследований (ЦСИ) Банка Москвы «Новые реалии для российскихфинансов» сделан вывод о возможности «возникновения кризиса на рынкенедвижимости» как одного из последствий нестабильности на мировом рынке.

Вероятный сценарием ЦСИ предполагалснижение цен на недвижимость до конца 2007 года на 10–20 %. С начала 2007 годацены на жилье в Москве уже снизились примерно на 3 % в долларах США и на 10 % врублях. Экономисты исходили из того, что российские банки и компании всёсильнее зависят от притока капитала: «Начиная с 2004 года в России отмечаетсядефицит внутренних ресурсов для поддержания экономического роста». Это значит,что банковская система выдает кредитов больше, чем собирает депозитов. Если в2004 году дефицит составлял 72 млрд руб., то в 2006 году — 303 млрд руб.Недостающие средства предоставляют внешние рынки и властные структуры (правительствои ЦБ).

Ухудшение условий доступа квнешним ресурсам приводит к дефициту ресурсов для «ряда перспективных секторовэкономики». Восполнять эти ресурсы банки и частные инвесторы будут, в том числе,и за счет продажи недвижимости. ЦСП поддерживает распространенное мнение, что«20–40 % покупок недвижимости осуществляется в инвестиционных целях», то естьнедвижимость простаивает.

Реализация простаивающих квартирради пополнения ликвидности может спровоцировать снижение цен.

Представители риэлторскихкомпаний и мэрии Москвы, опрошенные журналом «КоммерсантЪ», высказали сомнение впрогнозе ЦСИ Банка Москвы. Действительно, не в интересах бизнесменов, имеющихинвестиционную недвижимость, снижать цены, терять спекулятивную составляющую,стабилизировать цены на жилье. Причина в том, что ипотечное кредитование внашей стране изначально фондировалось займами за рубежом под плавающуюпроцентную ставку, что и обеспечивало сравнительно низкую стоимость длязаемщика.

Теперь же, в связи с происходящимив мире массовыми дефолтами по кредитам с плавающей ставкой и ростом базовыхпроцентных ставок, необходимы дополнительные меры со стороны государства поукреплению системы рефинансирования, поддерживаемой государством на уровнеэффективных ставок и с минимальной прибылью для рефинансирующего банка илиорганизации.

По мнению специалистов,государственная поддержка системы рефинансирования позволит не допустить ростапроцентных ставок, будет поспособствует развитию конкуренции среди банков повыдаче ипотечных кредитов с небольшой маржой и предотвращению снижения объемовипотечного кредитования в регионах.

Самая большая проблема вроссийской ипотеке — цены на жилье и нехватка финансовых ресурсов в системе.Все зациклились на ставках, которые за последние 3 года упали, из-за чего доступностьипотеки повысилась в 2,5 раза. По мнению председателя правления банка «DeltaCredit»Игоря Кузина, те люди, которые раньше брали ипотеку и могли позволить себекредит на 50 тыс. долларов, сейчас готовы взять кредит в 125 тыс. долларов. Вто же самое время для той же семьи доступность недвижимости уменьшиласьнаполовину — за счет роста цен на квартиры. Как бы мы ни старались регулироватьставки, секрет кроется в ценах на недвижимость. Неважно, кто будет строить — государство,частные фирмы или иностранные инвесторы. Важно, по какой цене жилье будетпродаваться.

Рынок ипотеки на 50 % состоит изссуд на существующее жилье (так называемая «вторичка»), около 30 % — этостроящееся жилье, и 20 % — кредиты под залог существующего жилья.

Можно принимать сколь угодномного целевых государственных программ — хоть «Доступное жилье», хоть«Супердоступное жилье» — все равно мы упираемся в несоразмерность стоимостижилья и доходов основной массы населения. Для большинства граждан жилье всеравно не станет доступнее.

Цены стоят на своем.

Рис. 1.

Объем просроченной задолженностипо выданным жителям России кредитам к 1 сентября 2007 года составил, по даннымЦентробанка, 92 млрд руб., что на 71 % превышает показатель начала 2007 года (Власть. — 22.10.2007. — № 41 (745)).

За безликими суммами ипроцентами не видят людей, их нужды и возможности. А реальность такова:

— за 5 лет население России, поданным Росстата, сократилось на 3,2 млн человек;

— количество безработных,согласно докладу Федеральной службы государственной статистики, в сентябре 2007года составляло 4,481 млн человек — 6 % всего экономически активного населениястраны;

— 20 % населения страны, позаявлению В. Жириновского, имеют доход немногим выше 12 тыс. руб.

Это как раз тот случай, когдажелания не совпадают с возможностями.

Такая вот проблемная ипотека.