Стройкомплекс на реконструкции

Строительный рынок уже не тот, каким был последние восемь лет. Он начал меняться под влиянием экономических реалий, а вместе с этим в той или иной мере стали происходить структурные изменения внутри строительной отрасли.

По мнению участников рынка, сложности, которые сейчас переживает рынок, проверяют каждую компанию на жизнеспособность. В ближайшее время произойдет укрупнение строителей за счет поглощения более слабых компаний – это неизбежно. Но, главное, увеличится влияние государства на строительный рынок – строить на бюджетные деньги станут чаще и с большим удовольствием.

Заложники успеха

В усложнившейся экономической ситуации петербургская строительная отрасль завершила 2008 год достаточно благополучно. По крайней мере, на общем фоне, в сравнении со многими другими регионами России. Несмотря на возникшие трудности, петербургским строителям удалось в срок ввести в эксплуатацию большинство объектов из числа тех, которые к середине года уже были в высокой степени готовности. В результате в мегаполисе было сдано на полмиллиона больше квадратных метров жилья, чем в благополучном 2007 году.

Однако эти успехи – всего лишь следствие взятого темпа во время докризисного подъема строительной отрасли. Когда накопленный потенциал иссякает, инерционное движение заканчивается. Сегодня работы на многих объектах приостановлены. По сравнению с январем 2008-го в первом месяце года нынешнего объем строительных работ составил 83,2%, объем инвестиций – 84,5%, ввод жилья – 96%, собственные денежные средства сократились почти на 7%. Крупные проекты, где площади участков измеряются десятками гектаров, а запланированные квадратные метры жилья – сотнями тысяч, встали почти все, осталось всего пять проектов-миллионников. В комплексах «Балтийская жемчужина» (Шанхайская индустриально-инвестиционная холдинговая компания) и «Новая Ижора» (ГК «Балтрос») ведутся работы на первой-второй очередях. «Кудрово» (Setl City), «Северная долина» и «Медвежья лапа» («Главстрой СПб») – на стадии проектирования, начало строительства намечено на лето-осень текущего года. Но и в эти проекты кризис вносит свои коррективы. Например, застройщики осторожно говорят о сроках реализации. Еще недавно на презентациях можно было слышать: начнем в 2008 году, завершим в 2015-м. Теперь конечная дата вслух не произносится. Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов о сроках строительства жилого микрорайона «Кудрово» говорит так: «Это проект не на пять и даже не на десять лет». По его словам, все будет зависеть от спроса. Планируется поэтапная застройка – пока не продадут первый массив, к строительству второго не приступят.

Объединяя умы

Одним из основных трендов нового строительного рынка является неизбежное отсеивание слабых компаний, для которых остается два выхода – либо «умереть», либо пойти на объединение с более крупной устойчивой компанией. «Кризис для бизнеса как санитар леса: он убивает нежизнеспособные структуры, тогда как профессионалы становятся только сильнее. Сейчас кризис проявляет состоятельность стратегии каждой организации. В ближайшей перспективе произойдет укрупнение строительных холдингов за счет поглощения более мелких фирм и вымывания неконкурентоспособных. Через год слабые компании либо исчезнут, либо смогут каким-то образом видоизмениться, эволюционировать и стать сильнее. Подобное развитие повысит качество предоставляемых услуг среди всех участников рынка», – говорит Дмитрий Карманов, директор по маркетингу генподрядной компании «СТЭП».

По оценкам игроков, за последние девять месяцев рынок строительных подрядов упал минимум вполовину – и в объемах заказов, и в денежном выражении. О том, в какую зависимость от заказчиков сегодня попали подрядчики, говорит простое наблюдение, сделанное коммерческим директором компании «Векос» (комплектация стройки) Александром Лемзой. По его словам, в последнее время в разных сегментах его фирма потеряла от 30 до 50% заказов. Спрос на прямых исполнителей работ рухнул. Как заметила заместитель директора по развитию компании «Невский синдикат» Наталья Латышева, «с подрядчиками сейчас работать очень удобно, они сговорчивы, потому что стоят в очереди».

Такие потери ведут к укрупнению строительных компаний за счет поглощения мелких игроков рынка. Сама по себе данная тенденция не нова и появилась задолго до кризиса. Однако в период благополучия в экономике у мелких игроков больше возможностей для сопротивления поглощениям. Ведь не каждый добровольно готов потерять самостоятельность, отдать под контроль финансовые потоки и, собственно, свой бизнес. «Укрупнение компаний пойдет рынку только на пользу. Ведь крупный бизнес – это, как правило, более прогрессивные подходы, ответственность и прозрачность. Через укрупнение отрасль сможет очиститься от непрофессиональных, случайных игроков, заинтересованных в легком и быстром заработке. Останутся те, кто специализируется на этом бизнесе и заинтересован в долгосрочной качественной работе», – уверен генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко.

Теперь также могут возникать ситуации (и тому есть примеры), когда мелкий игрок сам с поклоном пойдет под крыло того, кто покрупней. Причем последний выступит не «акулой бизнеса», а заботливым старшим братом. Таковым, например, стала Группа компаний «С.Э.Р.» (Союз экспертов региона). ГК была создана в 1997 году специалистами в области оценочной деятельности и работе с недвижимостью. В процессе развития сфера интересов «С.Э.Р.» расширялась. С 2007 года компания имеет лицензию на деятельность по строительству зданий и сооружений. По словам генерального директора «С.Э.Р.» Павла Белоусова, в строительстве планировалось выполнять функции заказчика и застройщика, а подрядная деятельность не входила в интересы бизнесмена. Но пришел кризис, и у подрядчика, с которым сотрудничал «С.Э.Р.», вдруг не стало денег. «И мы взяли подрядчика на содержание», – рассказал господин Белоусов.

Он назвал этот случай «чудодейственным влиянием кризиса», потому что экономия застройщика за счет отказа от подрядчика достигает 50%. С ним солидарен руководитель отдела продаж компании «Ленрусстрой» Максим Жабин. По его словам, сейчас приглашение сторонней подрядной организации обходится на 30–50% дороже, чем если бы на объекте работало подразделение своего объединения.

Государственная роль

Второй и, наверное, главный тренд – усиление роли государства не только как регулятора, но и как участника строительного рынка.

Увеличение доли госзаказа и участия государства как одного из игроков на строительном рынке Петербурга за последние пять лет впечатляет. Из мелкого участника, возводящего один-два дома, государство превратилось в крупного девелопера, по объемам ввода уступающего только традиционным лидерам – холдингам «Эталон-ЛенСпецСМУ» и «ЛЭК». А по итогам 2009 года, с учетом корректировки строителями своих планов по вводу жилых площадей, скорее всего, государству гарантировано первое место. «Роль города в строительстве усилится, ведь город и должен быть самым крупным застройщиком», – уверен председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко.

«Имеются все предпосылки для увеличения доли участия в строительной отрасли государства. В этом есть плюсы. Заключая контракты по госзаказам, частные компании будут получать объемы работы и стабильное финансирование. Таким образом государство поддержит отраслевую инфраструктуру», – уверен Илья Еременко.

Но не все строители с этим согласны. «Не думаю, что государство станет доминирующим заказчиком. Прежде всего, вследствие снижения уровня доходов бюджета (низкие цены на нефть, уменьшение цен на газ, а это главные источники дохода бюджета России). На госзаказе придется работать, но это в основном из-за отсутствия у наших банков желания кредитовать население на покупку жилья и при активных спекуляциях на фондовом рынке», – отметила Наталья Латышева.

Даже при секвестрированном бюджете государство остается самым крупным заказчиком для строительной отрасли. И, главное, – имеющим деньги для реализации своих планов. Так, по словам главы Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Петербурга Сергея Бодрунова, только в этом году в рамках госзаказа город выделит строительной отрасли 100 млрд руб. Причем приоритет при распределении подрядов будет отдан местным застройщикам (хотя Федеральная антимонопольная служба наверняка опротестует «распределение» в соответствии с «пропиской» компании – Ред.). Он утверждает, что для решения проблемы низкого спроса в строительной сфере правительство планирует обеспечить отрасль горзаказом на строительство, реконструкцию и капремонт объектов городского хозяйства. Эксперты полагают, что при нынешней себестоимости строительства на 100 млрд руб. можно соорудить около 2 млн кв. м жилья. То есть чуть меньше, чем введено строителями в прошлом году. Правда, на возведение жилья пойдет лишь четверть предусмотренной суммы, остальные направят на создание инфраструктурных и административных объектов.

Федеральная перезагрузка

На федеральном уровне для спасения отрасли предлагается решить вопрос о строительстве объектов социального, малоэтажного и некоммерческого жилфонда, которые в дальнейшем можно отдать в наем на льготных условиях. Пока о суммах речь не идет. Но то, что увеличение объемов строительства за счет бюджета может спасти отрасль, признают многие. «Любое участие государства поможет загрузить всю строительную промышленность. Частная компания по госзаказу строит дом, значит, загружены рабочие. Покупаются стройматериалы: бетон, цемент, металл, – соответственно, обеспечивается заказами большое количество смежников. Такие внешние воздействия способствуют оживлению стройиндустрии в период, когда внутреннего потенциала может не хватать», – убежден Сергей Кузнецов, начальник отдела продаж Группы компаний «ЦДС».

По данным министра регионального развития РФ Виктора Басаргина, в строительстве и смежных с ним 30 отраслях экономики занято 7% трудоспособного населения страны.

«Государство как заказчик решает свои социальные задачи по обеспечению жильем очередников. И это работа не на один-два и даже три года. Появится еще один игрок, дольщик и застройщик в лице государства. Но его присутствие не сломает рынок. Государство, обеспечивая очередников квартирами, оттянет на себя лишь небольшую часть потенциальных дольщиков, которые могли бы пойти покупать жилплощадь на открытом рынке, но уловив сигнал, что жилище можно получить бесплатно или за полцены, будут сидеть и ждать три-четыре года», – уверен Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест». «Нельзя уповать только на бюджетные стройки – никакой казны не хватит. Деньги должны оборачиваться и возвращаться в бюджет. Нужно делать ставку на предпринимательскую активность при формировании предложения и на активность приобретателей при формировании спроса, поддерживая тех, кто сегодня действительно готов работать и зарабатывать на новое жилище. А бюджетные стройки надо ориентировать на льготников тех категорий, которые нельзя вовлечь в рынок, то есть ветеранов и инвалидов», – призывает кандидат на должность президент-электа Российской Гильдии риэлторов Павел Созинов.

Back in USSR

Исходя из логики нашего государства можно ожидать, что, имея средства, оно постарается взять их под полный контроль. А для этого необходимы свои (в данном случае – строительные) госкомпании. Первые шаги в этом направлении уже сделаны. Кстати, еще два с лишним года назад, в середине 2006-го, на пике роста цен на жилье спикер Совета Федерации Сергей Миронов предложил план спасения Национального проекта «Доступное жилье». Суть состояла в идее создать государственную строительную компанию, которая формировала бы цены, исходя из себестоимости и фиксированной нормы прибыли. По мнению господина Миронова, это был единственный способ обеспечить «реальные» цены на новую недвижимость. Правда, никаких деталей создания новой строительной госкомпании больше так и не появилось. А о «плане спасения» благополучно забыли на два с лишним года. «Предложения о формировании госкорпораций поступали еще до кризиса, но и тогда решение по этому вопросу на уровне государства принято не было. Чтобы создать такие активы, необходим штат высококвалифицированного менеджмента, а выделить необходимые средства на его содержание сейчас практически невозможно», – пояснил Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».

Первого апреля Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой» распространил заявление о том, что Госдума РФ приняла к рассмотрению разработанный федеральным правительством законопроект о замене саморегулирования на госрегулирование в строительной сфере. «Этот переход даст новый толчок развитию строительного комплекса страны, поскольку обладает целым рядом очевидных преимуществ: наладит эффективное государственное управление строительным комплексом в условиях кризиса, предотвратит возможность банкротства существующих ныне частных строительных компаний и появления новых проблем с обманутыми дольщиками, устранит саму необходимость получения каких-либо допусков или лицензий для выполнения изысканий, подготовки проектной документации строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов, поскольку строительством будут заниматься государственные структуры», – говорится в распространенном релизе. Понятно, что таким образом самая массовая в Северной столице СРО пыталась пошутить. Но, как мы знаем, в каждой шутке есть доля шутки, остальное – тенденция.

Последующие две недели только подтвердили шуточный тезис. Вслед за банком под контроль госструктур стали переходить и девелоперы. Так, «Сбербанк-капитал» – дочерняя девелоперская структура Сбербанка – получила право вести переговоры и организовывать реструктуризацию долгов Группы компаний «ПИК». С таким предложением к госбанку обратился Сулейман Керимов вместе с другими акционерами ГК. На прошлой неделе АФК «Система» и ВТБ объявили о продаже банку 51% акций «Система-Галс» за 60 руб. На первом этапе банку передано 19,5% акций. Еще 31,5% он выкупит у компании «Галс-финанс» («дочка» «Система-Галс»), после того как сделку одобрит ФАС. Акции «Система-Галс» переданы ВТБ в рамках реструктуризации долга. В обмен на контрольный пакет девелопер получает отсрочку платежа. Сейчас в залоге у банка 71% акций – гарантия под кредитную линию сроком на два года в объеме 7 млрд руб.

Местные не продаются

В Петербурге о «покупках» застройщиков речи не ведется. Но это пока, поскольку ни одна из крупных строительных компаний, имеющих большое количество дольщиков, не оказалась в критической ситуации. В противном случае городским властям неизбежно придется использовать федеральный опыт, уверены эксперты. «Такая антикризисная мера позволит избежать историй с банкротствами и волны острых социальных конфликтов. Ну а степень вовлеченности государства в отрасль будет зависеть от дальнейшей экономической ситуации, конкретных решений правительства и стратегий конкретных участников рынка», – убежден Илья Еременко.

Алексей Белоусов полагает, что внутри отрасли слияния и поглощения неизбежны. «Что касается банков, то, несмотря на интерес некоторых из них к покупке строительных компаний, в данных условиях они не имеют в достаточном объеме свободных активов, следовательно, компаниям строительного комплекса не стоит рассчитывать, что их будут покупать банки», – уверен он.

Петербургский рынок всегда отличался большей умеренностью по сравнению с московским. Некоторые участники рынка даже называли эту особенность интеллигентностью. И хотя сейчас у всех строителей ситуация примерно одинаковая, а масштаб проблем зависит только от масштабов компании, любой сложный вопрос в Петербурге решается за столом переговоров, а не в судах. Все участники строительного рынка стараются договариваться, причем без громких заявлений и демаршей – в рабочем порядке.

Будут ли девелоперы расширяться за счет поглощения мелких игроков рынка?

Дмитрий Горянский,

директор по развитию Группы компаний «Интарсия»:

– Как правило, в период кризиса происходят обновления во многих сферах экономики. С рынка уходят строительные компании с неэффективной структурой или методами управления, за счет чего успешные фирмы получают возможность расширить свою деятельность.

Компания вряд ли будет поглощена, если имеет грамотную стратегию развития, устойчивое положение на рынке, долгосрочные проекты в своем портфеле – желание другой структуры приобрести ее активы ни при чем.

Укрупнение – это дорогостоящий процесс, и сегодня он доступен только тем компаниям, у которых есть свободные средства.

Сделки M&A (mergers and acquisitions – слияния и поглощения), как правило, требуют использования заемного капитала. В сегодняшних условиях строительным компаниям получить кредиты очень сложно: нефтяная и строительная отрасли сейчас включены в банковский стоп-лист. Поэтому даже если какие-то строительные фирмы и захотят укрупнить свой бизнес и расширить направления деятельности, то сейчас на это просто не хватит собственных денег. При этом заемные средства получить вряд ли удастся. Сегодня строительным фирмам приходится придерживаться стратегии выживания, а не расширения бизнеса.

Александр Петрук,

генеральный директор ЗАО «Интерсервис-гарант»:

– Очень сомневаюсь, что тенденция приобретения небольших строительных фирм крупными игроками рынка недвижимости будет носить массовый характер.

В условиях дефицита ликвидности выставляемые на продажу активы имеют минимальную стоимость. Если подрядные компании и будут продаваться, то разве что за долги.

Сложно сказать, к чему приведет эта тенденция, если она все же будет иметь место. С одной стороны, монополизация – это всегда неконтролируемый рост цен. С другой, крупный игрок рынка практически всегда работает стабильней мелкого. Более того, таким компаниям может помочь государство.

Сегодня на рынке практически отсутствуют предложения по продаже небольших подрядных фирм или организаций, специально учрежденных под реализацию тех или иных проектов. Раньше многие хотели купить земельный участок или объект незавершенного строительства вместе с юридическим лицом, созданным под проект, – спрос на такие активы превышал предложение. Сейчас ситуация изменилась в противоположную сторону.

В нынешних условиях строительные компании задерживают выплаты своим подрядчикам – игрокам рынка явно не до расширения бизнеса. Более того, крупные фирмы зачастую сами готовы продавать свои проекты, чтобы консолидировать финансовые ресурсы.

На мой взгляд, в условиях отсутствия живых денег поглощение небольших строительных компаний тенденцией не станет.

Роман Певзнер,

коммерческий директор строительной компании «Русь»:

– В нынешней ситуации многие компании замораживают свои проекты, испытывая острую нехватку финансовых ресурсов. И я не думаю, что сегодня застройщики озабочены вопросами приобретения небольших субподрядных структур.

Работать на аутсорсинге всегда выгодней, чем содержать собственные мощности. Тем более – в период кризиса. Ведь собственная субподрядная единица – это дополнительные расходы, которые надо нести даже в тот период, когда у организации нет работы. Другими словами, желание иметь свою компанию, которая занимается, к примеру, поставкой бетона, чаще всего не оправдано с экономической точки зрения.

Недавно мы получили подряд на работу в Сочи. У нас есть вся необходимая техника, строительно-монтажные мощности. Однако перевозить их в другой город невыгодно – гораздо дешевле заключить договор с местными подрядными структурами.

Даже если предположить, что крупные компании начнут приобретать более мелких игроков, эта тенденция не пойдет на пользу рынку – монополизм редко приводит к положительным результатам.

Александр Бабич,

генеральный директор ООО «Дельта»:

– На мой взгляд, процесс укрупнения строительных компаний за счет приобретения мелких игроков рынка вряд ли возможен. Прежде всего – из-за специфики проведения многих субподрядных работ. Одно дело – приобрести компанию, занимающуюся отделкой помещений. И совсем другое – фирму, специализирующуюся на сантехнических или электромонтажных работах, которые требуют гораздо большего профессионального мастерства как со стороны руководства, так и от рядовых сотрудников.

Другими словами, если компания будет работать в составе крупной строительной организации, контролировать качество выполняемых ею услуг будет очень непросто.

Думаю, что слияния участников рынка в нынешней ситуации возможны. Однако по большей части приобретать будут лишь те структуры, которые занимаются простейшими видами деятельности.

Так или иначе, на рынке останутся лишь те подрядные организации, которые трудятся в реальном секторе экономики, вкладывают прибыль в производственные мощности и оборудование, а не отмывают деньги, сидя на офисной табуретке.

Владимир Еранцев,

заместитель генерального директора ЗАО «47 Трест»:

– Не думаю, что в кризисной ситуации крупные игроки рынка начнут приобретать небольшие субподрядные фирмы. Возможно, покупать будут лишь те компании, которые созданы под реализацию того или иного проекта, а значит – имеют в собственности или аренде земельные ресурсы. Небольшие структуры, что вкладывали средства в развитие своих строительных мощностей, в нынешней ситуации находятся в более устойчивом положении, нежели многие крупные игроки рынка.

Валерий Атрашевский,

генеральный директор ОАО «Специализированный трест № 27»:

– Думаю, что процесс поглощения мелких игроков рынка не приведет к положительным результатам. В странах с развитой экономикой от 40 до 70% валового внутреннего продукта обеспечивают предприятия малого и среднего бизнеса. Их значимость понимает и российская власть, заявляя о том, что будет помогать таким структурам. Однако пока что никакой поддержки мы не видим.

Более того, в период кризиса нас постоянно проверяют различные ведомства. И я не думаю, что эта ситуация приведет к балансу на рынке недвижимости, учитывая, что крупные строительные компании в подавляющем большинстве случаев пользуются услугами сторонних подрядчиков при проведении различных видов работ.

Сегодня проблема заключается не в возможности поглощения мелких игроков рынка, а в том, что в период кризиса многие заказчики не в состоянии оплачивать работу субподрядчиков. Причем задерживают деньги за выполненные услуги как раз крупные и известные строительные компании.

Михаил Бизяев,

исполнительный директор ЗАО «Метробетон»:

– Процесс поглощения крупными компаниями мелких игроков рынка не приведет к положительным результатам. Ведь в этом случае исчезнет конкуренция и возникнет монополизм, который, как известно, вреден и для рынка в целом, и для конечных покупателей. Но с другой стороны, в условиях кризиса компании легче работать, если она входит в состав крупного холдинга.

Отмечу, что предприятия малого и среднего бизнеса могут функционировать далеко не во всех сегментах рынка. К примеру, организация цементного производства требует капиталоемких технологий и крупных инвестиций. Противоположная ситуация наблюдается в сфере производства товарного бетона – на этом рынке работает множество небольших фирм.

На мой взгляд, крупным строителям проще и дешевле заказывать подрядные мощности на стороне – появляется возможность выбора между поставщиками товаров и услуг, более четкого управления своим бизнесом.

Крупной компании, которая приобретет субподрядную структуру, придется нести множество накладных расходов – затраты на содержание теперь уже собственной фирмы вряд ли позволят сэкономить.

Не думаю, что поглощение участников мелкого и среднего бизнеса – это рациональный шаг в такой ситуации. К примеру, мощности по производству товарного бетона в Петербурге в несколько раз перекрывают потребности застройщиков в этом материале. Аналогичная ситуация наблюдается и в других сегментах рынка товаров и услуг строительной сферы.

Лев Каплан,

вице-президент Союза строительных компаний «Союзпетрострой»:

– Практика создания крупных и сверхкрупных инвестиционно-строительных компаний противоречит мировому опыту. В странах с развитой экономикой каждая фирма занимается своим профильным бизнесом. Именно этим обусловлено широкое распространение конкурсных процедур на выполнение любых работ – будь то подряд на строительство, аренда техники, поставка материалов или реализация готовых квартир.

В России сложилась противоположная тенденция, которая ведет к монополизму. Крупные компании стремятся осуществлять все стадии девелопмента собственными силами: от приобретения земельных участков до продажи готовых квартир и создания жилищно-строительных кооперативов.

Эта тенденция является следствием недоразвитости рынка и взаимного недоверия участников инвестиционно-строительной деятельности.

На мой взгляд, в прежних и нынешних экономических условиях такое положение дел лишь препятствует развитию конкуренции. И, в конечном счете, ведет к увеличению себестоимости строительства.

Сказывается сила привычки или иметь в составе компании собственные подрядные структуры, или десятилетиями работать с одними и теми же субподрядчиками.

Необходимо создавать систему тендеров на проведение всех видов строительных работ – в этом случае застройщик или генеральный подрядчик имеет возможность выбрать те фирмы, которые качественно и недорого выполнят ту или иную услугу.

В мировой практике крупные компании стараются избавиться от непрофильных активов – все, что необходимо для бизнеса, можно купить на рынке.

Виталий Виноградов,
директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп»:

- Укрупнение строительных компаний за счет поглощения мелких подрядных организаций – тенденция явно негативная. Ведь монополизм ведет к снижению конкуренции, которая, как известно, является одним из важнейших факторов развития экономики.

В нынешней ситуации небольшие компании предлагают выгодные условия сотрудничества. При этом крупным игрокам рынка сегодня явно не до поглощений – в период кризиса они стараются любыми способами сохранить свой бизнес.

Возможно, что в нынешней ситуации деятельность многих компаний будет полностью или частично зависеть от государства: некоторым застройщикам придется работать на госзаказе.

В. Березниченко, П. Никифоров, С. Бардин

http://www.bn.ru/

фото: http://www.bn.ru/