Куда «выведет» кривая себестоимости строительства?

Последнее время аналитики высказывают различные мнения о масштабах кризиса в строительной отрасли. Учитывая то, что с 2004 года цены на жилье росли немыслимыми темпами, конечно же, с такой высоты и падать оказалось больно.

Как же затяжная кризисная ситуация отразится на себестоимости строительства, какие перспективы нас ожидают в ценообразовании - об этом читателям портала недвижимости расскажут

Игорь Лазарев, председатель Совета директоров группы компаний «Челинформцентр», и

Елена Горностаева, заслуженный экономист России, технический директор группы компаний «Челинформцентр».

-Повлияет ли затяжной кризисный период на расчеты себестоимости в строительстве?

Елена Горностаева: -Конечно же, кризисная ситуация влияет на все события, происходящие в строительной отрасли, в том числе и на расчеты себестоимости строительства. К примеру, если рассматривать стоимость 1 квадратного метра жилья, то последние несколько лет, решающим фактором формирования рыночной стоимости являлся рынок.

Начиная с 2004 года рыночные цены оторвались от стоимости строительства жилья и стремительно ушли далеко вперед. В 2005 и 2006 годах такая тенденция только нарастала. В 2007 году, несмотря на продолжающуюся тенденцию роста стоимости строительства, началось сокращение неоправданного разрыва между себестоимостью строительства и рыночной стоимостью. Иными словами, по сравнению с ростом рыночной стоимости жилья себестоимость начала расти более быстрыми темпами.

Начавшийся кризис, внес свои коррективы в этот процесс. Начиная с 4 квартала прошлого года рыночная стоимость и стоимость строительства начали свое понижение. Причем рыночная стоимость пошла на снижение более быстрыми темпами, чем стоимость строительства.

Такая ситуация продолжается и сейчас.

Если запас в рыночной стоимости еще себя не исчерпал, то запас в стоимости строительства на сегодня практически исчерпан. Стоимость строительства будет продолжать изменяться, но ее изменения не будут существенными.

Для того чтобы стоимость строительства существенно изменилась, должны измениться все ее составляющие: заработная плата рабочих, материалы, изделия, конструкции, эксплуатация машин и механизмов, автотранспортных средств. Если говорить о заработной плате рабочих, ее снижение под вопросом, поскольку в сметных расчетах учитывается декларированная заработная плата. На сегодня она не превышает 13660 рублей в месяц.

Когда кризисная ситуация стала оказывать значительное влияние на строительную отрасль, нами в январе был осуществлен предварительный прогноз показателей инфляции на 2009 год. Просмотрев динамику изменения статей затрат в строительстве, их влияние на стоимость, тенденцию к изменению, мы определили возможное снижение стоимости строительства на 12% в год за счет снижения стоимости материалов и механизмов, при сохранении фонда оплаты труда, косвенных статей затрат (накладных расходов и сметной прибыли).

Поскольку в строительстве задействовано большое количество различных видов ресурсов, нами сформирован укрупненный перечень таких «значимых» для отрасли ресурсов.

Игорь Лазарев: -По этим ресурсам ведется постоянное ежемесячное наблюдение. Мы опрашиваем строительные организации Челябинской области по стоимости ресурсов, в том числе инновационных. Однако инновационным материалам приходится проходить достаточно сложный путь. Чтобы попасть в эти ресурсы, необходимо сначала сделать расценку на материал, включить в сметно-нормативную базу, только после этого начинается мониторинг этого материала.

-Будет ли наблюдаться снижение стоимости на различные строительные материалы?

Елена Горностаева: -Относительно рыночных цен в строительстве можно сказать, что они первыми почувствовали кризисную ситуацию еще в июле-августе прошлого года.

Начало снижению цен было положено такими материалами, как: цемент, арматура, металлопрокат. Хотя ситуация с ценами на рынке строительных материалов не является однозначной, она все же вносит свои коррективы. В отношении стоимости цемента можно сказать следующее: продолжается тенденция к понижению. С января 2008 года цены повышались на 15-25%, а с июля того же года начался спад. Таким образом, стоимость тонны цемента вышла на уровень 2007 года и в настоящее время составляет меньше трех тысяч рублей, что на 30-40% ниже, чем в январе 2008 года, а весь прирост цен, образовавшийся в начале прошлого года, себя исчерпал.

По нашим наблюдениям лимитированный запас в ценах других строительных материалов тоже близок к исчерпанию. В частности рынок товарных бетонов и растворов продемонстрировал резкое падение цен за последние несколько месяцев. По уровню цен на бетон мы также вышли на уровень 2007 года. Общая тенденция к понижению сохраняется и на сборные железобетонные и бетонные конструкции и изделия общего применения.

-Какова сметная стоимость квадратного метра?

Елена Горностаева: -Сметная стоимость строительства квадратного метра до кризиса не оказывала существенного влияния на рыночную стоимость. Это величина расчетная, зависящая от конструктивных решений и составляющих затрат (типа жилья, конструкций и материалов, средней площади квартир). Например, стоимость типового панельного строительства со стандартной отделкой в Челябинске составляет в среднем 24500 рублей/м2 (без учета платы за землю, подключение, проценты за банковский кредит). В области стоимость строительства типового панельного жилья может быть выше за счет более низкой этажности.

Игорь Лазарев: -Хочется отметить, что в дискуссиях со строителями можно услышать о себестоимости и в 30-35 тысяч рублей за метр квадратный. Надо понимать, что, во-первых, в сметную стоимость заложено 8% прибыли. Во-вторых, строители не являются чистыми подрядчиками: они одновременно и девелоперы, и заказчики. Проценты по кредиту такими компаниями закладываются в себестоимость квадратного метра, поэтому и получаются более высокие цифры. Это, скорее, затраты предпринимателя, который осуществляет строительство. Мы же говорим о тех затратах, которые включаются в сметную стоимость продукции.

-Не так давно началась разработка новой системы расчетов. Станет ли с ее помощью процесс ценообразования в строительной сфере прозрачным?

Елена Горностаева: -В области ценообразования строительства наша организация работает более 15 лет. Весь этот период ознаменован тем, что актуальность вопроса создания единой упорядоченной и мобильной системы ценообразования в стране стояла всегда. Предпринимались неоднократные попытки к совершенствованию механизма управления ценами в строительстве. Сегодняшняя стадия для ценообразования не конечная, система продолжает совершенствоваться.

На территории РФ создана сметно-нормативная база федерального и территориального уровней. Чтобы она была актуальной, приемлемой, ее необходимо совершенствовать. Весь 2007 год в недрах Росстроя происходило ее уточнение. Было выявлено 70 тысяч неточностей (дополнений и изменений). В настоящее время по всей стране осуществляется переработка территориальных баз для приведения в соответствие с уточненной редакцией федеральной базы. Срок определен до 1 июля 2009 года. Параллельно на федеральном уровне разрабатывается система управления затратами в сфере строительства, основанная на укрупненных нормативах.

Указанная система должна быть выстроена так, чтобы при планировании и определении предельных расчетных показателей затрат лимит финансирования контролировался на всех стадиях инвестиционного процесса. В связи с этим готовится дополнительная стадия контроля - проверка сметной стоимости на предмет ее достоверности. Даже те организации, которые осуществляют строительство за счет собственных средств, а не бюджетных, будут придерживаться системы, рекомендованной законодательными и исполнительными органами власти.

-Как в докризисный период вели себя рыночные цены по отношению к себестоимости в строительстве?

Елена Горностаева: -Достаточно посмотреть на динамику изменения стоимости квадратного метра на типовое жилье, начиная с 1999 года. Кривая рыночной и сметной стоимости «шли» одинаково, бывало даже, что застройщики продавали жилье дешевле расчетной себестоимости «на текущий момент», поскольку их фактическая себестоимость еще не успела отреагировать на повышение цен, составляющих строительство, хотя такие отклонения были редки.

С 2004 года эти кривые стали значительно расходиться: кривая рыночной стоимости жилья ушла высоко вверх и иногда превышала себестоимость строительства более, чем в два раза.

Игорь Лазарев: -Рост рыночной стоимости жилья стал хорошим финансовым инструментом, ведь до 30-40% квартир покупались как инвестиционные. С начала 2004 года жилищное строительство приносило ту прибыль, которую ни один другой финансовый инструмент не мог принести.

Однако в конечном итоге жилье покупается для того, чтобы жить. А пока покупатель, собирающийся жить в квартире, не обладает запасом средств, оправдывающих рыночную стоимость.

Раскручивая ипотеку, государство обеспечило спрос на неподготовленном предложении, тем самым подняв цену на жилье. На рынке необходимо создать организации, которые будут быстро и дешево строить. У нас же есть монстры, которые умеют строить дорого и медленно. Таким образом, повышенный спрос упал на слабые строительные технологии, слабую организацию, поэтому стала повышаться себестоимость и задралась конечная рыночная стоимость жилья.

-И последний вопрос. Каковы ваши прогнозы дальнейшего ценообразования в строительстве?

Елена Горностаева: -Тенденция идет либо к сохранению расчетной стоимости строительства, либо к незначительному ее изменению. Каких-то существенных скачков в изменении сметной стоимости строительства в ближайшее время наблюдаться не будет. Картина статей затрат также существенных изменений не показывает, за исключением изменений отдельных видов ресурсов, которые могут оказать влияние лишь на отдельные виды работ и в целом кардинально картину не изменят. Например, по арматуре товарной мы наблюдаем повышение в феврале, а затем понижение в марте. Таким образом, идет корректировка цен по данной группе.

Кстати, наш прогноз инфляции в строительной отрасли подтвердился январскими расчетами Минэкономразвития, представившего свою точку зрения на этот вопрос. Согласно ему индекс снижения на 2009 год составит 0,88, то есть эти же 12%, а прирост ожидается только в 4 квартале этого года.

Что же касается цен на материалы, используемые в строительной отрасли, то сейчас мы наблюдаем их снижение за счет тех предприятий, которые очень долго не реагировали на кризисную ситуацию, а теперь делают это с отставанием. Стоит отметить, что все ведущие предприятия стройиндустрии уже цены снизили, а некоторые - неоднократно.

Юлия Борисова

http://chelreal.ru/