Свердловские застройщики направили в Госдуму РФ антикризисную аналитическую записку

17 марта Союз стройиндустрии Свердловской области принимал участие в заседании Комитета по строительству и земельным отношениям Государственной Думы РФ. Вел заседание Заместитель Председателя Государственной Думы РФ Морозов О.В.

На заседании Комитета Союз стройиндустрии обратился к Председателю Комитета по строительству и земельным отношениям Государственной Думы РФ Шаккуму М.Л и направил ему Аналитическую записку по мерам выхода строительного комплекса из кризисной ситуации.

Содержание аналитической записки включает в себя несколько ключевых вопросов:

1. Положение на рынке строительства жилья.

В конце 2007- начале 2008 годов в Свердловской области и в других регионах России начались процессы, вызывающие торможение темпов строительства жилья и, как следствие, замедление выпуска строительных материалов. Сбыт продукции, подверженный сезонному колебанию, сократился в этот период более значительно, чем в аналогичный период 2006-2007 годов.

Объемы продаж готовых квартир значительно сократились, что привело к сокращению финансовых средств строительных компаний, предназначенных для покупки строительных материалов и выплату заработной платы своим работникам. Банки все более неохотно идут на выдачу новых кредитов строительным организациям. По данным риэлтерского сообщества, коммерческое жилье, построенное на средства финансовых девелоперских структур в целях дальнейшей его перепродажи, реализовано не более чем на 30-40%.

По данным опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% жителей страны. Фактически улучшить свои жилищные условия при соответствующем соотношении уровня доходов и цены на жилье могут не более 15-20% населения.

Стоимость жилья в Российской Федерации выросла неимоверно. Начиная с 1998 года, она увеличивалась в среднем до 20% в год, превышая уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 53%. По итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и приблизились в крупных городах к 60 тыс. рублей за 1 кв. м на первичном рынке жилья. Подобная динамика проявляется во многих регионах России.

Сложившаяся ситуация привела к постепенному выходу с жилищного рынка коммерческих инвестиционных структур. На нем остаются только реальные покупатели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Но данная категория покупателей, хотя и максимальная по своему количеству, не имеет финансовых возможностей приобретать квартиры по цене 50-60 тыс. рублей за 1 кв. м. Таких покупателей сегодня не более 10-15 % от общего количества нуждающихся. В это количество входят и граждане, приобретающие жилье через ипотечные и долевые схемы строительства. При этом, доля «дольщиков», имеющих возможность за 2-3 года полностью оплатить квартиру, постоянно сокращается.

Закономерны вопросы: - что же так активно за полтора – два года подхлестнуло рост себестоимости строительства жилья? Почему этот рост коммерческие структуры приняли за подъем рынка? Какие сработали механизмы перераспределения прибыли от застройщиков в сторону естественных монополий и государства, которые, казалось бы должны были нести затраты в целях увеличения привлекательности рынка жилья?

Значительная часть населения фразу «доступное жилье» понимает как производную от снижения стоимости на квадратный метр жилья. Однако разрыв между ростом цены на жилье и ростом заработной платы за последние 2-3 года значительно вырос, создав условия для еще большей недоступности приобретения жилья. Под доступностью, в первую очередь, подразумевается формирование экономических и организационных механизмов, позволяющих приобрести жилье гражданам не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и за счет будущих доходов.

II. О себестоимости строительства жилья.

Два–три года назад строительство жилья осуществлялось на свободных площадках - без аукционов и с существующими инженерными сетями.

Себестоимость строительства жилья в городах-миллионниках находилась на уровне 20 тыс. рублей за 1 кв. м. В тот период рынок жилья для коммерческих инвестиций был еще не интересен.

За период с 2005 по 2007 год произошло резкое увеличение себестоимости строительства жилья, которая выросла в 2 раза и вплотную приблизилась к новой рыночной цене.

По данным, полученным от различных компаний-застройщиков, на рост себестоимости строительства жилья повлияли следующие факторы (из расчета на 1 кв. м жилья):

- рост стоимости строительных материалов (в том числе и цемента) в среднем на 20- 30% (доля строительных материалов в общей себестоимости составляет 60%)

- процедура аукционной продажи земельных участков;

- плата за подключение к энергоносителям (электроэнергия, вода, канализация, тепло и т.д.);

- отчисления на развитие городской инфраструктуры;

- обслуживание банковского кредита (при 17-19 % годовых) для оплаты процедур за аукцион и подключение к энергоресурсам до начала строительства.

Таким образом, указанное выше способствовало увеличению себестоимости строительства в целом на 21,7 – 33,1 тыс. рублей.

Участвуя в строительстве жилья, приобретая квартиру, покупатель оплачивает не только свои квадратные метры, но и все расходы, связанные с покупкой земли на аукционах (ст. 30.1, 30.2 Земельного Кодекса). Покупатели оплачивают также обременения муниципалитетов и инвестируют развитие монопольных энергетических структур.

Все это существенно влияет на доступность жилья. Необходимо простое установление нормальных правовых отношений между Инвестором, властью и естественными монополистами.

Наиболее важной причиной, тормозящей строительство жилья, является отсутствие механизма влияния государства на этот процесс. Ускоряется процесс необратимого искусственного возрастания себестоимости. Если не вернуть себестоимость в прежнее реальное состояние, то цена готового жилья никогда не опустится до реального уровня, способного активизировать продажу квартир.

Предложение по снижению себестоимости строительства жилья.

Чтобы исключить возможность вновь остановиться (или затормозить) наращивание объемов жилищного строительства, целесообразно рассмотреть несколько вариантов решения этой задачи

Доходы от аукционов по продаже земельных участков под жилищное строительство необходимо в обязательном порядке возвращать в инженерное их развитие, а не на финансирование многочисленных областных и муниципальных проблем.

Аукционы на земельные участки должны проводиться только под коммерческие объекты (торговые и развлекательные центры, бизнес-центры, офисные объекты) и под элитное жилье в наиболее престижных районах города. А под социальное жилье и доходные дома необходимо предоставлять земельные участки по конкурсу с обеспеченной инфраструктурой, с дальнейшей обязательной продажей квартир по фиксированной минимальной цене (опыт Свердловской области по строительству жилья по Постановлению Правительства области № 150 от 2005 года).

Платежи за подключение к энергоносителям в силах государства отменить или значительно сократить высокую плату за подключения к сетям, а также за строительство инженерных сетей только за счет инвесторов на основании технических условий, выдаваемых естественными монополистами.

Учитывая высшую социальную значимость вопроса жилья в стране, можно рассмотреть и решить вопрос об отмене постановления по оплате за подключения к инженерным сетям при строительстве социального (как минимум) жилья.

III. Расширение экономических механизмов привлечения средств населения в строительство собственного жилья.

Снизив себестоимость до уровня реальных строительных затрат, наиболее важным вопросом остается необходимость создания дополнительных экономических механизмов по привлечению средств населения в строительство собственного жилья, так как без такого механизма привлечение только коммерческих финансовых ресурсов не обеспечит запланированных темпов строительства жилья на долгосрочный период.

В 2003-2005 годах цена на жилье колебалась по крупным городам России в пределах строительной себестоимости плюс минимальная рентабельность 10-15%, то есть 20-25 тысяч рублей за 1 кв.м. Покупательная способность населения выросла за этот период в пределах 20-30%.

И уже тогда было ясно, что существующие всего два механизма привлечения средств – долевой и ипотечный, на тот период проблемы не решали.

Долевое участие - та часть населения, которая в жилье нуждалась и была не способна накопить средства на квартиру за период более 2-3 лет, была практически лишена возможности приобретения собственных квадратных метров. А это более 80% от всех нуждающихся.

В настоящий период, когда цена на жилье возросла более чем в 2 раза, доля тех, кому этот процесс недоступен, стала еще больше. Период строительства при долевом участии остался по-прежнему 2-3 года, а вложить за этот срок в 2-3 раза больше средств – тем более нереально.

Ипотечное кредитование – самый рискованный вид бизнеса, который есть на рынке. По причине объективных и субъективных факторов.

Кроме «американской схемы» ипотечного кредитования, которая принята за основу в России, специалисты отмечают и другие мировые схемы решения вопросов, элементы которых также могут быть задействованы в нашей стране.

Необходимо отметить, что в России к 1917 году существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственные закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Схемы поэтапной оплаты стоимости жилья уже зарекомендовали себя во многих странах мира – Франции (сберегательные ипотечные учреждения), Великобритании (строительные общества), США (ссудо-сберегательные ассоциации и банки взаимных сбережений).

Советский и российский опыт кооперативного строительства показывает, что в большинстве случаев используется накопительный механизм предоставления жилья, аналогичный немецким строительно-сберегательным кассам, с поэтапной оплатой стоимости жилья через некоммерческую организацию без участия банка в процессе кредитования. Это говорит о том, что в нынешних условиях накопительная схема более привлекательна по сравнению с банковским кредитом, так как позволяет значительно снизить стоимость обслуживания программы.

Накопительные кооперативные схемы, позволяют расширить порог доступности до 50-60% от количества граждан, нуждающихся в жилье.

Полагаем, что этот процесс должен начаться с принятия Федерального Закона о кооперативном строительстве с включением в него необходимых механизмов защиты вкладов населения, независимо от того, какая цена будет на рынке жилья: 30 или 60 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом, будет варьироваться срок накопительной процедуры не только за 2-3 года, но и на более долгий срок: 5,7,9, 10 лет и т.д.

Ипотечная схема может по-прежнему работать по своим правилам, а также в комбинационной схеме совместно с накопительной системой. При этом ипотека может начинать действовать после завершения процесса накопления в 30-50 % от стоимости жилья. Вариантов может быть множество.

В Правительстве Российской Федерации, Законодательных органах России и регионов уже рассматривается проект Закона «О строительных сберегательных кассах». Данный закон способен сделать жилищные кредиты более доступными и позволит увеличить количество заемщиков минимум в 3 раза, то есть довести порог доступности до 60%.

Накопительные схемы, а, проще говоря, жилищные кооперативы, которые могут работать без участия банковских кредитов, могут приобретать различные формы. Могут быть объединения граждан, оформленные в виде разных коллективных обществ. Вариантов новых кредитно-финансовых схем множество, по которым обеспечиваются граждане многих стран Европы, но они позволят привлечь в процесс строительства собственного жилья не менее 60% граждан, а для остальных 40% населения государство обязано создать доступный механизм аренды жилья.

Предложения по увеличению объема средств от населения в строительство собственного жилья.

1. Продолжать совершенствование ипотечных механизмов.

2. Снять нормативные ограничения для развития жилищных, жилищно-строительных, кредитно-потребительских кооперативов. Ускорить принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах».

3. Использовать мировой опыт интеграции жилищных кооперативов с государственной ипотечной программой.

4. Определить механизм реальной финансовой поддержки гражданам, приобретающим жилье по накопительным схемам (субсидии, фиксированная нерыночная цена 1 кв. м и т.д.).

5. Создать единую систему предоставления гражданам актуальной информации о государственных и негосударственных жилищных программах.

IV. Развитие сегмента арендованного жилья.

Сегодня остро стоит вопрос строительства жилья для малообеспеченных граждан. В 2004 году только 9 % населения могли приобрести жилье за счет своих и заемных средств. В 2007 году это количество составляет уже 19%. Но 80% граждан этого сделать пока не в состоянии. Социальное жилье - это дело государства.

Даже в благополучной Японии только 25% жителей столицы Токио являются собственниками жилья, имея собственные квартиры. И на Западе не стремятся к тому, чтобы сделать доступным приобретение жилья в собственность. Там нет задачи - помочь кому-то стать собственником жилья. В большей степени развиты арендные отношения, развиты механизмы, позволяющие привлекать для строительства не муниципальные, а частные средства.

Доступность сама по себе - это право пользоваться вещью. Главное - не право собственности, а право владения. Право владения по сути своей является основой лизинга. То есть, говоря о доступности жилья, прежде всего, следует конкретизировать - идет у нас речь о собственности или же просто о праве владения. Если говорить непосредственно о потребителях, то для них доступность будет зависеть от заработной платы и действующих в государстве механизмах поддержки населения. Механизмы эти могут быть как рыночными (ипотека), так и социальными (аренда). Развитие арендованного жилья и рыночных отношений один из самых перспективных механизмов сделать жилье доступным.

Сегодня надо говорить о том, какие механизмы следует создать, чтобы бизнес начал направлять деньги не на краткосрочные проекты построил-продал, а в долгосрочные (аренда), впоследствии уверенно получая свои деньги с недвижимости и снизив риски потери построенных площадей и оплаты за них до минимума.

Для реализации указанного, предлагается:

1. Обеспечить выход рынка аренды жилья из тени (на данный момент он весь теневой, и там крутятся огромные финансовые средства).

2. Определить отношение по поддержке категорий граждан, которым будут сдавать квартиры.

3. Законодательно защитить тех, кто оказывает услугу аренды, от неплательщиков.

Далее бизнес сам начнет разворачиваться. Как только доходность этого рынка станет выше банковского депозита – создадутся ПИФы недвижимости, фонды, которые будут вкладывать деньги в строительство сдаваемых в аренду домов.

http://www.upmonitor.ru/