Строительный сезон – 2009: время снижать себестоимость и искать инвесторов

Ввод нового жилья в 2009 году сократится в сравнении с предыдущим годом почти на треть. В последующие несколько лет, после сдачи объектов с высокой степенью готовности, ожидается обвальное падение объемов строительных работ. Пути выхода из кризиса в отрасли были названы на конференции «Строительный сезон – 2009».

Межотраслевая региональная конференция «Строительный сезон – 2009. Перспективы строительства и оценка потребления материальных ресурсов в стройкомплексе Среднего Урала» прошла в Екатеринбурге 3 марта. Ее организатором выступил журнал «Уральский рынок металлов». Цель конференции директор компании «Наука-Технология-Бизнес» Ольга Старцева определила так: «Понять и правильно оценить ущерб от экономического кризиса в уральском стройкомплексе, оценить масштабы падения объемов производства, строительства и потребления. Понять, благодаря каким инструментам можно компенсировать негативные последствия кризиса, какие источники финансирования, в том числе альтернативные, можно привлечь».

О масштабах падения объемов строительных работ и производства стройматериалов в Свердловской области (пропорции характерны для всего российского стройкомплекса) сообщил начальник отдела областного министерства строительства Василий Корнеев. Так, по прогнозным параметрам властей Свердловской области, в 2008 году в регионе должны были ввести 2 млн. кв. м жилья, но фактические итоги оказались скромнее - чуть больше 1,7 млн. кв. м. В январе предприятия по производству стройматериалов сработали в пределах 20% загрузки. Более-менее востребованными остались цемент (загрузка производства 70%), теплоизоляционные материалы (100%), кафельная, напольная плитка, шифер.

Основная причина резкого снижения с декабря прошлого года объемов строительных работ – недоступность банковских кредитов. «Наши основные приоритеты по строительству – выдача денег в основном на достройку уже существующих объектов с готовностью не менее 70%. В новые проекты стараемся не входить, - честно признался начальник отдела проектного финансирования Уральского банка Сбербанка РФ Евгений Чернышев. По его словам, сегодня банк готов выдавать инвестиционные кредиты сроком до семи лет со средним уровнем ставки 18-20% годовых в рублях и 10-12% в долларах. При этом стал обязателен залог, а вложение в проект собственных средств строительной компании должно составлять долю не менее 30% вместо докризисных 20%.

В итоге практически все выступающие на конференции эксперты признали неминуемым общее падение объемов строительных работ в 2009 году, особенно в сфере жилищного строительства. Генеральный директор Группы компаний «Активные формы» Юрий Афанасьев, делая прогноз развития стройкомплекса на 2009 год, охарактеризовал ситуацию просто и ясно: «Если смотреть по промышленности в целом, то в натуральном выражении - это 2003 год. Вот и нужно оценивать, сколько примерно было продано квадратных метров в 2003 году».

Директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин назвал прогнозные цифры: «В этом году падение объемов строительства жилья в сравнении с 2008 годом может составить 30-40%, хотя на федеральном уровне заявляется, что падения быть не должно. Спад можно уменьшить до 15-20%, если сделать ставку на завершение объектов с готовностью более 70% и не начинать строительство новых. В Свердловской области в «незавершенке» находятся 4 млн. кв. м, в соседней Челябинской области – 2 млн. кв. м».

На завершение объектов с высокой степенью готовности намерен сделать ставку, в частности, один из крупнейших в Екатеринбурге застройщиков - ЗАО «Управляющая компания ЛСР-Урал». Его генеральный директор Андрей Бибиков сообщил, что сегодня в «ЛСР-Урал» существенно меняется структура финансирования строительства жилья. В 2008 году она выглядела так: 3% - поставщики материалов, 6% - бартер. 9% - бюджетный заказчик, 82% - прямые покупатели (физические и юридические лица). В 2009 году значительно увеличилась доля поставщиков стройматериалов – до 30% и бюджетных заказчиков – до 20%, банки заняли долю в 25%, а доля прямых покупателей снизилась до 25%.

Новые экономические условия изменили в сторону понижения стоимость нового жилья. По информации Юрия Афанасьева «реальные рыночные цены» для Екатеринбурга на 2009 год – 30-35 тыс. рублей за квадратный метр вместо докризисных 50-60 рублей: «Основа успеха в строительном бизнесе теперь заключается в ориентации на эти новые рыночные цены. Надо искать новые технологии строительства, которые позволяют получить себестоимость одного квадратного метра максимум 15 тыс. рублей. Эти технологии должны стать двигателем рынка».

По большому счету решение проблемы развития строительного комплекса России сегодня лежит в двух плоскостях. Во-первых, чтобы строительные компании смогли приспособиться к изменившейся рыночной стоимости жилья и продолжать вводить новые квадратные метры, необходимо значительно снижать себестоимость строительства. Это забота не отдельных компаний, и не только строителей. Вот что сообщил по этому поводу Юрий Чумерин: «Кризис в стройкомплексе России начался намного раньше мирового финансового кризиса – еще в начале осени 2007 года. Мы видели, что себестоимость строительства жилья выросла за 2-3 года в два раза. Но не потому, что подорожали стройматериалы (они выросли в среднем, включая металл, не более чем на 15%). Самый главный скачек в себестоимости строительства нам обеспечило государство своими действиями. Оно выпустило постановление о введении платы за подключение строящихся объектов, земельные аукционы. Например, «Ренове» (застраивает в Екатеринбурге район Академический) выставили счет на развитие водоканала 12 млрд. рублей! Я уверен, что и энергетики свое добавят. Они уже привыкли к этим шальным деньгам. Все это надо оплатить еще до начала строительства, когда еще никаких денег застройщик не брал. Таким образом 25 тыс. руб. за квадратный метр мы получили просто так! Плюс еще 25 тыс. руб. – собственно себестоимость строительства. В настоящее время ничего не изменилось. В итоге сейчас мы квартиры продать не можем, стоит полгорода».

«Нужно понять, сколько человек кормится с одного квадратного метра и кто эти люди. Конечно, эти деньги достаются не строителям. Кроме того, чтобы удешевить строительство, нужно повышать производительность труда и вкладываться в новые технологии. Кризис как раз поможет решить эти две проблемы», - отметил на конференции вице-президент Группы компаний «Металл-Профиль» Анатолий Мороз.

Вторая плоскость решения проблемы – стимулирование спроса на жилье. До кризиса у строительного комплекса было всего два способа по привлечению средств населения – долевое участие и ипотека, но и они обеспечивали вместе не более 15% продаж, остальное – прямые деньги физических и юридических лиц. «Сегодня нет механизма, который бы позволил обычному человеку приобрести квартиру и рассчитаться за нее хотя бы за пять-семь лет, не говоря уже о десяти-пятнадцати годах, - заявил Юрий Чумерин. - В Европе, например, работает накопительная система. Использование новых механизмов может привлечь до 60% населения в процесс строительства жилья. А для того, чтобы охватить все 100% населения, нужно заняться строительством доходных домов. Но сейчас их не строят, поскольку нет соответствующих юридических схем. Между тем даже в благополучном Токио только 25% жителей имеют собственные квартиры, все остальные живут в доходных домах».

Но сегодня российские власти в рамках поддержки строительного комплекса основные усилия направляют на закупку квартир для бюджетников, в частности, для военных. Безусловно, эти государственные миллиарды будут способствовать частичному оживлению жилищного строительства, но лишь на короткое время. «К осени деньги закончатся, и строительство все равно встанет», - выразили уверенность многие участники конференции. «Поддержка отдельных категорий граждан в получении жилья, например военных, - это капля в море по сравнению с тем, какие объемы жилья продавались раньше», - подчеркнул Юрий Афанасьев.

Участники конференции затронули и ряд других проблем, стоящих сегодня перед строительным комплексом, решение которых во многом зависит от государства. В частности, это засилье иностранных подрядчиков. Почему, например, тендеры на строительство в России крупных энергетических объектов выигрывают турки, хорваты, корейцы? «Иностранцы берут заказы на строительство огромных объектов, которые все равно будут строить наши подрядчики. Но при этом получается большое удорожание объекта, - заявил Юрий Чумерин. – Но почему выигрывают иностранцы? А потому что наши не могут получить банковские гарантии. В нашем городе их могут получить только одна-две организации под 8-10%. А в Европе можно получить такую гарантию за 1%. Потом иностранный застройщик приезжает к нам с такой гарантией и берет любой объект. Из-за этой несправедливости страдает наш строительный комплекс».

Также на конференции была затронута тема создания единого информационного пространства всех участников строительного рынка, в том числе производителей металлопродукции и металлотрейдеров. Бизнес-справочник «Пульс цен» имеет 16-летний опыт организации и постоянного обновления базы предприятий, работающих в том числе в сфере металлургии и стройиндустрии. Свои предложения по участию в создании единого информпространства «Пульс цен» подал в Союз предприятий стройиндустрии Свердловской области.

Павел Кобер

http://www.pulscen.ru/