Однажды лебедь, рак и щука…

После небольшого перерыва, когда большинство строительных компаний знакомилось с новоиспеченным Законом «О долевом участии в строительстве», поднялась грандиозная шумиха...

Этого документа ждали давно. Ждали в надежде, что именно он сможет залатать те сравнительно небольшие дырочки, оставшиеся в наскоро сшитой системе. Системе, с большим трудом создававшейся с того момента, когда деньги отдавались лишь за то, что бы посмотреть на обнесенную забором территорию, на месте которой со временем должен был вырасти дом. Да, с того момента прошло не так много времени, однако строитель смог завоевать какое-никакое доверие у своего потребителя. Наконец люди перестали ставить понятие долевое участие в один ряд с такими вещами, как шарлатанство, обман, лохотрон и пр. И что же теперь? Вдруг выясняется, что долгожданный закон не просто не облегчил участи сторон, но одним «взмахом крыла» сломал все, что созидалось на протяжении последних лет. Документ стал своеобразной бечевкой, которая связала строителей по рукам и ногам и поставила под вопрос дальнейшее развитие такой формы взаимодействия, как долевое участие в строительстве. Что же, может, оно и не плохо, ведь опыт западных коллег показывает, что работа вне такой нормы вполне возможна, но… Вся шутка в том, что кредитование там – это 3–4% годовых, процентная же ставка у нас – вещь намного более дорогостоящая. И это лишь причина, лежащая на поверхности. А сколько еще подводных камней, скрывающихся в пучине отсутствия той практики, что лежит за плечами иностранных компаний.

Однако начнем с самого начала. Надо отметить, что начало «рынкотрясения» большинство строителей датируют 2003 годом. Недавние же события стали последней каплей в очередной переполненной чаше. Понятно, что силы работать и бороться все еще есть и еще будут, но, видимо, феномен психологической защиты работает не только в случае отдельно взятых индивидов. Попытка собрать комментарии специалистов этим изнуряющим жарким летом подтвердила данную гипотезу. Профессионалы продолжают работать практически на автомате. Кто-то радуется, что все их объекты пока продаются по старой схеме, т.к. разрешение на их строительство было получено еще до 1 апреля сего года. Кто-то сетует на жуткую погоду и отпуск счастливцев-коллег, а кто-то честно признается, что было сказано так много, что нужно просто помолчать и подумать. Однако есть люди, которые хотят думать вслух, оторвавшись от этой суматохи с законом. Александр Макаров, президент ИС ФПГ «РОССТРО», говорит сегодня о ситуации в целом. Хочется представить Вашему вниманию этот достаточно полный обзор, который отличают позитивный настрой и вера в будущее.

Строительную отрасль неправомерно рассматривать отдельно от взаимосвязанных и взаимозависимых секторов экономики. Только совокупная оценка их состояния может дать объективное представление о наличии или, напротив, отсутствии системного кризиса. Если некоторые негативные изменения можно отнести только к одному сектору, это лишь нормальное рыночное проявление ухудшения текущей конъюнктуры. Самое большое воздействие на строительную отрасль оказывает рынок жилья во взаимовлиянии первичного и вторичного секторов. Эта зависимость установилась за последние пятнадцать лет и явилась одной из главных причин состоявшейся разбалансированности рынка. Последние два–три года этот перекос выправляется развитием рынка коммерческой и промышленной недвижимости, однако, недостаточными для разрешения всех накопившихся системных проблем темпами. Еще медленнее идет развитие рынка земли и ипотеки, что оставляет строительный рынок и рынок недвижимости на начальном этапе их развития. Это, в свою очередь, не дает развиваться стройиндустрии и рынку подрядных работ. Хозяйственные обороты, состоявшиеся на этих рынках, уже не вмещаются в определенные ранее рамки и требуют их дальнейшего системного развития. Рынок требовал перемен, и они начались с принятием пакета документов по совершенствованию жилищной сферы.

Сегодня определены общие контуры будущего построения рынка. Формально введены новые условия, требования, формат, регламент и правила работы. Но они еще не работают или работают с большими погрешностями, создавая «пробки» в продвижении проектов, заключении сделок. Так, недостаточно регламентирована основная схема работы на первичном рынке жилья («долевого участия в строительстве»), введены громоздкие процедуры согласований и регистрации. Простые вопросы, решающиеся в день или два, стали разрешаться в течение нескольких месяцев. Сроки стали соразмерны этапам строительства объектов. И таких «мелочей» по проекту наберется не один десяток. Проекты «замерли». Обороты на первичном и вторичном рынке снизились в разы, что стало дополнительной причиной затоваривания рынка.

Отработанные годами хозяйственные механизмы и связи, наработанные взаимодействия разрушены. Возникли большие проблемы с реализацией на рынке. Рынок инвестиций, как и финансовый, это рынок доверия. Только доверие на нем зарабатывается намного сложнее и дольше, чем в финансовой сфере. Это рынок «длинных» денег. А вложение «длинных» денег на долгий срок требует большого доверия, которое обеспечивается стабильностью самого рынка и правил работы на нем, постоянством власти и операторов рынка. И это доверие у нас было. Малейший сбой в работе, малейшая неопределенность, и риски инвестиций в строительство возрастают на порядок. Пройдет не один год, немало надо будет приложить усилий, чтобы инвестиционное доверие к этому рынку восстановилось в полном объеме. Не начавшая работать еще новая модель рынка не вызывает радужных надежд, а «неповоротливость и нерасторопность» рынка дает повод прогнозировать уменьшение его объема, увеличение рисков, следствием чего может стать только отток денег. Вместо требуемого улучшения мы получили усугубление кризисной ситуации.

Движение в этом же направлении для совокупности наших рынков может обернуться кризисом. На рынке за последние два года накоплен огромный объем предложения. Причина кроется в том, что в 2003 году огромный спрос на жилье «одурманил» застройщиков и риэлтеров. В том году рынок жилищного строительства в своем развитии и инвестиционной привлекательности достиг наивысшей точки. Сформировался «рынок продавца», на котором правили и диктовали условия именно продавцы. Любые квартиры «выхватывались» буквально из рук. Листинги были вычищены. По объектам можно было назначать любую цену. В итоге за 2003 год по первичному и вторичному рынку прирост цен составил 44%. Доходность вложений превышала 50%. Такую доходность на инвестиции не давал ни один финансовый инструмент. На рынке жилья сложился самый благоприятный инвестиционный климат, и все свободные инвестиции сосредоточились именно здесь, формируя искусственно завышенный ажиотажный спрос. Из 2 млн. квадратных метров жилья, проданных в этом году, 800 тыс. квадратных метров пришлось на «инвестиционные» квартиры. Забыв, что такой рост не может быть долговременным, застройщики и риэлтеры продолжали «взвинчивать» цены и «сорвали» рынок. Уже в начале февраля 2004 года первичный рынок приостановился, а в марте вошел в стадию «топтания» с небольшими подъемами и падениями цен. В мае к нему присоединился и вторичный рынок. Начался долгий период ожиданий перелома. Ждали покупатели. Ждали продавцы. Только небольшая часть «инвестиционных квартир» была выставлена на продажу и почти не повлияла на изменение цены. Давление на цену пришло с первичного рынка, где предложение начало резко возрастать: на продажу были выставлены объекты, начавшие строиться в 2003 году и раскрытые из расчета минимального ввода 2 млн. квадратных метров в год. В результате осенью произошел отток покупателей со вторичного рынка, где началось медленное снижение цены. Застройщики, до последнего пытавшиеся поднять цену, увлекая покупателей рекламными акциями, в 2005 году присоединились к «вторичной» команде аутсайдеров. Сейчас ситуация переменилась. Сформировался «рынок клиента», теперь у покупателей появилась возможность выбирать из огромного числа выставленных на продажу квартир и предъявлять к продавцам повышенные требования к объектам.

Быстро закончился «расцвет» рынка жилья. Минимальная стоимость квадратного метра жилья по новым объектам в 2005 году составила 1000 USD/кв.м., для муниципального жилья 800 USD/кв.м. (за вычетом инвестиционных условий). Новое строительство стало неконкурентным. К 2005 году только на первичном рынке «зависло» порядка 2 млн. квадратных метров жилья, при рыночной цене 700–800 USD/кв.м. С таким объемом (при такой цене) рынок справится не раньше, чем через два года. При этом начальная цена по новым проектам составляет уже 1200 USD/кв.м.

Прогнозируется усиление конкуренции первичному рынку со стороны вторичного рынка жилья. Вторичный рынок (со своим своеобразием) «провокатор» и предвестник кризиса. Не привязанный к затратам на строительство объектов он достаточно гибко реагирует на изменение объемов предложения, желания и возможности клиента. Именно вторичный рынок в 2003 году спровоцировал рост цен. Сегодня со стороны рынка готовых квартир следует ожидать снижение цен на жилье. Нарастает объем предложения за счет готовых инвестиционных квартир с первичного рынка и квартир в только построенных домах. Сегодня с каждого нового дома на вторичный рынок прибывает 15% непроданных на этапе строительства квартир, и этот процент возрастает. Удорожание жилищно-коммунальных услуг в рамках реформы ЖКХ в ближайшее время также станет причиной значительного прироста на вторичном рынке готового жилья. Дорогое содержание жилья заставит владельцев отказаться от лишних квадратных метров и выставить их на продажу. Таким образом, объем предложения на вторичном рынке будет расти и дальше, а цены на готовые квартиры среднего класса будут падать. Рост цен возможен только на элитное жилье и жилье с удачным местоположением и хорошим качеством. Но такого на рынке не много, и оно не окажет влияния на общие тенденции. Вторичный рынок будет «сажать» первичный рынок по цене и не даст ему развиваться, пока не разберется со своим предложением. Такой расклад не благоприятен ни для риэлтеров, ни для девелоперов. Прерывая на пару лет поступления нового жилья на рынок, риэлтеры лишают будущего вторичный рынок и свою деятельность.

Конкуренцию новому городскому строительству составляет и сформировавшийся сектор загородного строительства. Сейчас часть спроса уже сосредоточилась на этом популярном направлении, прогнозируется и дальнейший отток покупателей.

Серьезным конкурентом первичному рынку становится и государство с программой массовой застройки жилья. Пилотные проекты по массовой застройке будут полностью финансироваться из бюджета. Дополнительный объем предложения на первичном рынке формируется за счет московских и иностранных инвесторов, для прихода которых в город созданы благоприятные условия. В то время как у частного питерского застройщика число покупателей ограничено. Средний класс, на который ориентирован основной объем жилья на рынке, формировался не так успешно, как росло предложение. Даже при сокращении застройщиками объемов строительства сформированное предложение не скоро сможет оказаться оплаченным.

Рынок сегодня в достаточно сложном положении. Тем не менее, есть силы, заинтересованные в еще большем ухудшении ситуации. Есть и те, кто не понимает последствий, распространяя всякого рода слухи и домыслы. Есть желающие скрыть и приукрасить действительную ситуацию на рынке. Только состояние рынка не зависит от того, что говорят, его невозможно спровоцировать или скоординировать, как невозможно отменить по указу. Это экономически обоснованное следствие состоявшихся событий и действий всех участников рынка в течение нескольких лет.

Если кризис состоится, на пару лет сократятся обороты на первичном и вторичном рынке недвижимости, в строительной отрасли и стройиндустрии. Сократятся поступления в бюджет. Уйдет часть операторов рынка. Сократятся рабочие места. Экономика города станет беднее. Но состоявшиеся сегодня перемены позволят рынку обновится, заработать масштабнее, сильнее, качественнее.

Важно сейчас грамотно «растащить» проблемы рынка. Сделать это надо быстро, чтобы максимально снизить негативные последствия вынужденного простоя. Для этого необходимо серьезно поработать государству (в лице федеральной и региональной власти) совместно с деловым сообществом. Опыт такой работы накоплен большой. Не первый раз рынок входит в предкризисное состояние. Надо справиться с накопившимися долгами и войти в равновесное состояние. Разбалансированный рынок не способен развиваться и двигаться вперед.

Риэлтерам достаточно на время сократить объемы своего присутствия на рынке. Строителям сложнее: для успешной работы в новых условиях им необходимо решать и новые задачи. Модель нового рынка можно описать так: значительное усиление конкуренции при ужесточении регламента работы. Следуя прогнозам и ожиданиям будущей конъюнктуры и построения рынка жилищного строительства, застройщики начали пересматривать организацию своего бизнеса и искать пути повышения устойчивости компаний, пути снижения инвестиционных рисков. Самым простым и очевидным решением стало снижение объемов строительства. Застройщики в этот сложный период по возможности максимально сократили число «раскрываемых» проектов жилищного строительства, отказались от приобретения новых прав на застройку. Значительное удорожание строительного бизнеса на фоне обострившейся конкуренции потребовало от застройщиков искать эффективные способы снижения затрат на строительство. Простой экономии уже недостаточно для получения достаточного уровня доходов по проектам. Потребовались глубокие преобразования организационно-управленческих структур компаний, поиск эффективных инвестиционных и строительных технологий. На строительный рынок «ворвались» инновации, застройщики начали экспериментировать, внедрять новые формы организации бизнеса, схемы финансирования, применять эффективные строительные технологии и современные строительные материалы. Строители учатся строить качественнее и дешевле, чтобы обеспечить достаточную для себя прибыль, учатся уважать клиента и максимально учитывать его запросы и требования.

Государству же надо позаботиться о создании условий для скорейшего приведения рынка в рабочее состояние и о «выращивании» клиента нового рынка. Надо создать условия для восстановления и роста среднего класса, который после кризиса 1998 года превратился в незначительную «прослойку». Увеличение доходов населения наконец-то запустит систему ипотечного кредитования, что привлечет огромный объем средств на финансирование строительства. Потребности в жилье в России колоссальные, следует только трансформировать их в оплаченный спрос.

Сформированная модель рынка жилищного строительства сегодня только набирает обороты. Когда она заработает в полную силу, восстановятся и вырастут (выше уже достигнутых) объемы строительства и обороты на рынке недвижимости, в стройиндустрию придут эффективные технологии, экономика города окрепнет, население станет богаче и разрешит извечный «квартирный вопрос».