Недвижимость Петербурга: итоги года

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга в уходящем году испытал ряд потрясений. Невиданные ранее рубежи по объему строительства, бюджетам и высотности сменились резким сентябрьским падением. По мнению властей, кризис привел к отрезвлению строительного рынка. Последствием стало то, что некоторые проект получили режим "ручного" управления, а некоторые — заморожены до лучших времен.

Сложности вынудили бизнес начать диалог с городскими властями, который не всегда проходил гладко. Тому пример скандал с понижением городских высоток и выкупом квартир для государственных нужд по демпинговой цене. Одним из важных итогов совместной работы стали разработка и утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В документе отражено, что и как будет строиться в городе на Неве.

Подводя итоги, нельзя не сказать о рекордных темпах строительной отрасли. Так, ввод жилья в городе на конец года составил 2,7 млн кв. м, что больше на 7% по сравнению с прошлым годом. Совокупные коммерческие площади увеличились более чем на 1 млн кв. м — еще плюс 5% к уровню 2007 года.

Однако рынок умудрился сохранить конкурентную среду - доля монополизации отрасли в Петербурге оставалась самой низкой в стране. Половину местного рынка по-прежнему занимают около 100 строительных компаний, остальные 50% делят между собой около 400 фирм.

Кроме того, в уходящем году на рынок вышли крупные московские игроки ПИК и "АФИ-Девелопмент". Правда, на расстановку сил они пока не повлияли, а успехи сегмента эксперты считают докризисными. Уже в сентябре картина бурного роста сменилась резкой стагнацией, а затем начался регресс.

Достаточно быстро кризис отразился и на реальных ценах. Если стоимость жилья в Петербурге с начала года выросла на 23%, то за последний квартал, по данным Ассоциации строителей России (АСР), город на Неве вышел на третье место в стране по уровню падения — более 5%.

При этом, по данным АСР, в середине декабря средняя цена квадрата на первичном рынке Петербурга составляла 76-86 тыс. руб. при себестоимости строительства 51,5 тыс. руб. Правда, местные игроки оценивают свой продукт несколько дороже - от 55 тыс. руб. Вокруг этой суммы даже разразился один из самых громких скандалов года.

Напомним, что правительство Петербурга предложило строителям в качестве антикризисной меры выкупить их недвижимость для госнужд по 47,3 тыс. руб. за квадрат. Строители демонстративно бойкотировали первый объявленный конкурс, в итоге, в аукционе победил лишь один не самый заметный на рынке игрок. Точка в этом конфликте еще не поставлена.

Кстати, примеров противостояния власти и девелоперов в минувшем году было хоть отбавляй. Достаточно вспомнить, как рьяно Смольный этой осенью повел борьбу с городскими высотками — за чистоту исторических видов. Жертвой этой борьбы пало здание биржи на Васильевском острове, которое пришлось "урезать" на четыре метра.

Таких понижений могло быть и больше, но точку в конфликте поставили новые правила землепользования и застройки, в которых прописывается, какие районы города подходят для строительства небоскребов, а какие — нет. ПЗЗ уже прошли первое чтение в законодательном собрании Петербурга. Окончательно закон примут в следующем году.

Эксперты уверены, что дебатов по поводу высоты городских зданий будет еще немало. Достаточно вспомнить, что самый масштабный из заявленных в городе проектов — небоскреб "Охта центр" с бюджетом 60 млрд руб. и высотой 396 м (хотя ПЗЗ разрешают лишь 100 м) — скорее всего, будет осуществлен. В конце года "Газпром" договорился со Смольным о выкупе 49-процентной доли в проекте у города и возврате в местный бюджет 4,4 млрд руб., которые Смольный уже потратил на подготовку к строительству.

Также город определился и с еще одной масштабной стройкой — футбольного стадиона для команды "Зенит". Отказавшись от "Охта центра", Смольный взял на себя обязательства по его полному финансированию. Цена вопроса — 13,2 млрд руб. Эти деньги освоит новый подрядчик проекта — компания "Инжтрансстрой", входящая в холдинг "Базовый элемент" Олега Дерипаски.

К концу года почти все крупные строительные компании подошли с "оптимизированным" штатом сотрудников на 20-40% и "замороженными" до лучших времен стройками. Самый сильный удар пришелся по рынку коммерческой недвижимости, поскольку доходность в этом сегменте традиционно в два-три раза ниже, чем в жилищном.

Конец года был ознаменован первым техническим дефолтом среди петербургских девелоперов. Его допустила корпорация "Строймонтаж" по купону первого облигационного займа. И, хотя компания благополучно погасила задолженность неделю спустя, этот случай добавил рынку нервозности. На фоне кризиса нервы стали сдавать даже у крупных игроков. Например, началось публичное выяснение отношений между совладельцами корпорации ЛЭК - Павлом Андреевым и Андреем Рогачевым.

За несколько дней до нового года уже очевидно, что повторить рекорд-2008 в ближайшие годы строительный рынок Петербурга не сможет. Прогнозы объемов строительства на 2009 год администрация города будет корректировать в сторону понижения уже в январе. Но, по мнению экспертов, кризис позволит строительному рынку перейти от количества к качеству. Что в конечном счете совсем неплохо.

http://spb.rbc.ru/