Пониженные и отрезвленные

Шок и трепет строительного сектора Петербурга

Строительная отрасль Петербурга в 2008 году испытала баротравму. Взяв невиданные ранее рубежи по объему строек, их бюджетам и высотности, в сентябре «недвижка» начала падение со скоростью подбитого истребителя. Началась стадия резкого отрезвления после заоблачных успехов. Всем девелоперам экстренно пришлось переходить на режим ручного управления, оптимизировать штат, пересматривать портфель проектов и вступать в диалог с городом по поводу корректировки правил игры на рынке. Не всегда этот диалог проходил гладко. Достаточно вспомнить скандалы с понижением городских высоток и выкупом квартир для госнужд. Но важным итогом совместного творчества власти и строителей стала разработка Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), где прописано, что и как можно строить. Этот важный документ увидит свет после Нового года.

В уходящем году строительная отрасль Петербурга опять продемонстрировала рекордные темпы развития. Ввод жилья в городе на конец года составил 2,7 млн кв. м (плюс 7% к уровню 2007 года), а совокупные коммерческие площади увеличились более чем на 1 млн кв. м (плюс 5% к уровню 2007 года). При этом доля монополизации отрасли оставалась самой низкой в стране: половину местного рынка по-прежнему занимают около 100 строительных компаний, остальные 50% делят между собой около 400 фирм. В уходящем году на рынок Петербурга вышли крупные московские игроки ПИК и «АФИ-Девелопмент». Правда, на расстановку сил в сегменте эти «дебюты» пока не повлияли. А успехи сегмента эксперты дружно называют «докризисными». Уже в сентябре картина бурного роста сменилась резкой стагнацией, а затем начался регресс.

Достаточно быстро кризис перешел в стоимость «недвижки». Если цены на жилье в Петербурге с начала года выросли на 23%, то за последний квартал, по данным Ассоциации строителей России, наш город вышел на третье место в стране по уровню их падения — более 5%.

При этом, по данным АСР, в середине декабря средняя цена «квадрата» на первичном рынке Петербурга составляла 76—86 тыс. руб. при себестоимости строительства 51,5 тыс. руб. Правда, местные игроки оценивают свой продукт несколько дороже — от 55 тыс. руб. Вокруг этой суммы даже разразился один из самых громких скандалов года. Напомним, что правительство Петербурга предложило строителям в качестве антикризисной меры выкупить их недвижимость для госнужд по 47,3 тыс. руб. за «квадрат». Строители только развели руками и демонстративно бойкотировали первый объявленный конкурс. Точка в этом конфликте еще не поставлена. Кстати, примеров противостояния власти и девелоперов в минувшем году было хоть отбавляй.

Достаточно вспомнить, как рьяно Смольный этой осенью повел борьбу с городскими высотками — за чистоту исторических видов. Жертвой этой борьбы пало здание биржи на Васильевском острове, которое пришлось «урезать» на четыре метра. «Обезглавленных» могло быть и больше. Но точку в конфликте поставили новые правила землепользования и застройки, к которых прописывается, какие районы города подходят для строительства небоскребов, а какие — нет. ПЗЗ уже прошли первое чтение в законодательном собрании Петербурга. Окончательную версию мы увидим в следующем году. Но эксперты уверены, что дебатов по поводу высоты городских зданий будет еще немало. Достаточно вспомнить, что самый масштабный из заявленных в городе проектов — небоскреб «Охта-центр» с бюджетом 60 млрд руб. и высотой 396 м (хотя ПЗЗ разрешают лишь 100 м). Причем в отличие от других проектов эта стройка, похоже, не будет заморожена. В минувшую пятницу стало известно, что «Газпром» выкупит у Смольного 49-процентную долю в «Охта-центре» и вернет в местный бюджет 4,4 млрд руб., которые город уже потратил на «стройку века». Это решение газового монополиста напрямую касается еще одной масштабной стройки города — футбольного стадиона для команды «Зенит». Отказавшись от «Охта-центра», Смольный взял на себя обязательства по его полному финансированию. Цена вопроса — 13,2 млрд руб. Эти деньги освоит новый подрядчик проекта — компания «Инжтрансстрой», входящая в холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски.

К концу года почти все крупные строительные компании подошли с «оптимизированным» штатом сотрудников на 20—40% и «замороженными» до лучших времен стройками. Самый сильный удар пришелся по рынку коммерческой недвижимости, поскольку доходность в этом сегменте традиционно в два-три раза ниже, чем в жилищном.

Конец года был ознаменован первым техническим дефолтом среди петербургских девелоперов. Его допустила корпорация «Строймонтаж» по купону первого облигационного займа. И, хотя компания благополучно погасила задолженность неделю спустя, этот случай добавил рынку нервозности. На фоне кризиса нервы стали сдавать даже у крупных игроков. Например, началось публичное выяснение отношений между совладельцами корпорации ЛЭК — Павлом Андреевым и Андреем Рогачевым.

За несколько дней до нового года уже очевидно, что повторить рекорд-2008 в ближайшие годы строительный рынок Петербурга не сможет. Прогнозы объемов строительства на 2009 год администрация города будет корректировать в сторону понижения уже в январе. Но, по мнению экспертов, кризис позволит строительному рынку перейти от количества к качеству. Что в конечном счете совсем неплохо.

НАТАЛЬЯ КОВТУН, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

http://www.rbcdaily.ru/