«Кризис стал лишь лакмусовой бумагой, выявив уже существовавшие трудности»

Председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев о ситуации на самарском строительном рынке дал интервью газете «Коммерсантъ».

В этом году строительная корпорациия «Авиакор» заняла первое место в Самарской области по показателю введенных квадратных метров жилья в регионе. Однако в следующем году эксперты ожидают существенного сокращения вводимого жилья из-за финансовых проблем застройщиков, связанных с невозможностью перекредитования. О работе «Авиакора» в условиях кризиса и о проблемах отрасли в интервью „Ъ“ рассказал председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев.

— За счет чего «Авиакору» удалось стать первым по показателю введенных квадратных метров жилья в Самарской области в этом году?

— Действительно, в этом году мы закончили строительство большого квартала в границах улиц Ставропольская/Кромская/Минская/Нагорная общей площадью более 170 000 квадратных метров , из них 40 000 ввели в этом году. Параллельно активно строили первую очередь жилого комплекса «Самара», которую сдаем буквально на днях. Думаю, что основная причина этого в том, что нам удалось создать действительно эффективно работающую строительную компанию. И здесь речь идет не только о строителях, но и о команде менеджеров, которые курируют объект с самого начала — от разработки концепции и проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. Ведь мало просто построить, нужно еще и продать. А наш уровень продаж объективно показывает, что мы создаем экономически успешные объекты. В это понятие входит целый комплекс моментов: от скорости и качества строительства, удачных планировок и адекватной цены до такого «нематериального» понятия как «доброе имя» корпорации.

— Вы ведете квартальную застройку, которая требует большого количества земли. При этом известно, что в Самаре наблюдается большой дефицит площадок. Как ваша компания решает эту проблему?

— Я считаю, сейчас и городские, и областные власти делают все возможное, чтобы вводить площадки в работу и увеличивать количество сдаваемого жилья. Но существуют серьезные недоработки в плане законодательства. Так, у нас, по-моему, доведена до извращения защита частной собственности. Например, есть площадка, на которой согласно генеральному плану развития города, принятому жителями в том числе, должен появиться новый микрорайон с детским садом, больницей, школой. На этой площадке находится некое асфальтовое покрытие, являющееся частной собственностью, что само по себе довольно странно, и приносящее своему владельцу определенный доход. Казалось бы, все просто. Нужно двум сторонам — владельцу этого покрытия и будущему застройщику — договориться, что называется, о «цене вопроса». Однако тут и возникает ситуация, когда застройщику буквально выкручивают руки, непомерно, иногда в несколько сотен раз завышая цену. Что делать? Думаю, проблему нужно решать на законодательном уровне: вносить поправки и, как мне кажется, создавать некий государственный орган независимой оценки. Нужно добиться такого положения дел, когда обе заинтересованные стороны с самого начала четко знают все правила игры. Тогда не останется места для спекуляций как с одной, так и с другой стороны.

— В октябре самарская гильдия строителей написала письмо в облправительство о необходимости снижения арендных ставок на землю в условиях кризиса. Ведь с 2006 года она выросла в несколько раз. Насколько для вашей компании эта проблема актуальна?

— К сожалению, мне ничего не известно ни об упомянутом вами письме, ни о его содержании. Что касается сути вопроса, то, на мой взгляд, в сегодняшней ситуации, когда одной из приоритетных задач на государственном уровне объявлено максимальное увеличение количества вводимого доступного жилья, правильнее было бы не уменьшать арендную ставку, а использовать ее как инструмент стимулирования застройщика. Я имею в виду следующее: при заключении договора аренды земельного участка под строительство четко определяется срок, в течение которого застройщик должен его завершить. При точном соблюдении всех сроков гарантированное возвращение строительной компании денег, заплаченных ею за аренду, будет серьезным стимулом не срывать сроки сдачи объектов. Думаю, государство должно не раздавать льготы, а стимулировать строительные компании строить быстро и качественно.

— Известно, что сейчас мэрия выставляет на аукцион право реконструкции застроенных территорий, городскую землю, на которой находится ветхое и аварийное жилье, а договор аренды заключают уже областные власти. Как вы оцениваете такое разделение полномочий. Есть ли гарантии у застройщика?

— Не думаю, что у застройщика из-за этого возникнут проблемы. Сейчас город и область работают в тандеме, вопросы решаются довольно оперативно.

— А как ваша компания получает землю, ведь вы же не участвуете в аукционах, и более того, до недавнего времени они вообще не проводились?

— Участки, на которых мы ведем строительство, оформлены нами еще до вступления в силу 214 закона. Кроме того, сама практика проведения аукционов еще слишком мала. Те площадки, которые выставлялись, нас не заинтересовали. Но, безусловно, мы отслеживаем все предложения, анализируем их и как только появится что-то интересное для нас, примем участие в торгах.

— Понятно, что застройщиков не привлекает перспектива реконструкции застроенных территорий из-за предстоящих вложений как в расчистку площадки и проведение отселения, так и в ведение коммуникаций. Насколько прокладка коммуникаций осложнена в Самаре, как эти затраты отражаются на себестоимости жилья и что могут власти сделать для решения этой проблемы, на ваш взгляд?

— Мы, ведя квартальную застройку, занимаемся также и прокладкой внутриквартальных сетей. К сожалению, практически всегда возникает необходимость реконструировать и прилегающие городские сети. Конечно, это ведет к довольно серьезному удорожанию себестоимости строительства. На мой взгляд, о развитии коммуникаций города должны думать все-таки городские власти. Что касается теплосетей, то мы для себя решили эту проблему, устанавливая в домах крышные котельные. Это выгодно не только нам как застройщикам, но и будущим жильцам — автономное отопление позволяет значительно сокращать расходы и делает жизнь более комфортной.

— В себестоимости жилья также немалую долю занимают стройматериалы, цены на которые нестабильны. Вы для себя, насколько я понимаю, частично решаете эту проблему собственным производством?

— Проблема с ценами на цемент и на металл решена на государственном уровне. Как только демонополизировали рынок, цемент подешевел. У нас, действительно, есть собственное производство железобетонных изделий в Курумоче. Оно позволяет снижать себестоимость строительства, что в конечном счете дает нам возможность держать на рынке конкурентную продажную цену. Этому же способствует и тот факт, что мы производим изделия абсолютно уникальные для нашего рынка как с точки зрения качества, так и по характеристикам. Практически все заводы ЖБИ в Самарской области работают с середины прошлого века и продукцию они предлагают уровня того времени. Наши плиты перекрытий могут быть длиной до 24 м при существующих стандартах 8 м максимум, что дает преимущества при создании проектов и планировок.

— Есть ли у вас в планах ведение других производств?

— Наша цель — создать максимально замкнутый производственный цикл, включающий в себя, в том числе, производство инертных материалов (песка, щебня, цемента). Исходя из этого мы планируем свое дальнейшее развитие.

— Финансовый кризис отразился на ваших продажах?

— Конечно, определенное влияние на уровень продаж кризис оказал. Но это не связано с уменьшением интереса к покупке жилья. СМИ подогрели слухи о скором и серьезном снижении цен на квадратные метры. И большинство потенциальных покупателей, забрав свои деньги из банков, сидит и ждет скидок. Я считаю, у нас цены в сегменте «доступное жилье» одни из наиболее конкурентоспособных. Конечно, сегодня на рынке появились «заманчивые» предложения с откровенно демпинговыми ценами. Но, польстившись на них, нужно четко помнить замечательную пословицу: «Бесплатный сыр — только в мышеловке». К сожалению, единственный реальный путь снижения стоимости жилья — это увеличение количества предложений. А в нашем регионе баланс между спросом-предложением очень сильно нарушен в сторону спроса. Кризис еще больше усугубит ситуацию за счет резкого снижения количества вводимого в эксплуатацию жилья. Сейчас снижают цены те, у кого есть проблемы. И они в большинстве случаев, не связаны с кризисом. Кризис стал лишь лакмусовой бумагой, выявив уже существовавшие трудности. У кого они были, кто затыкал, как мог, дыры кредитами, у того сейчас проблемы и обострились. Для них сегодня появился удобный случай, чтобы обвинить во всем кризис. Подобное случается, когда компания не соизмеряет собственные силы и берет на себя обязательства, которые не может выполнить. Невозможно физически построить дом на 90-100% кредитных средств. Таких чудес не бывает.

— Многие строители говорят о сокращении у них ипотечных программ.

— У нас только ВТБ-24 приостановил программу кредитования, остальные банки, среди которых Сбербанк, продолжают работать с нами. Однако, сказать, что некоторое сокращение притока ипотечных денег серьезно повлияло на уровень наших продаж, я не могу. Это явление связано с целым рядом причин, одна из которых — довольно слабое развитие ипотеки как реального инструмента приобретения жиль в нашем регионе. Мы постоянно анализируем ситуацию с реализацией квартир. Даже в докризисные времена доля ипотечных сделок у нас не превышала 5% от общего объема продаж. После кризиса это число уменьшилось, в первую очередь, из-за серьезного повышения кредитных ставок. У нас ипотека находится в таком зародыше, что говорить, что этот продукт влияет на темпы и объемы строительства, в корне не- правильно.

— Но ведь нельзя отрицать, что в отрасли кризис. Вы с этим согласны?

— Кризис во всех отраслях. Причем, во многих иногда даже более серьезный, чем в строительстве. Банки, изъяв из обращения деньги, буквально обесточили весь экономический механизм. В такой ситуации очень важен момент, какой банк-партнер работает с вами. В докризисные времена многие брали «короткие» кредиты под долгосрочные проекты с условием их периодической пролонгации. Тогда им проще было работать с мелкими банками, требования которых не такие жесткие, как, например, у Сбербанка, но и надежность этого сотрудничества также оказалась достаточно эфемерной. Как только начались проблемы, мелкие банки тут же разорвали в одностороннем порядке договорные отношения, поставив своих бывших партнеров буквально в безвыходную ситуацию. А ведь банк зарабатывает только на продаже денег. Политика вывода финансовых ресурсов из реального сектора экономики может уничтожить не только предприятия, но и в конечном счете сами банки. Думаю, государство должно более активно отслеживать судьбу тех денег, которые оно выделяет банкам для поддержки реального сектора экономики.

— Однако в Самаре многие строители как жилья, так и коммерческой недвижимости заморозили реализацию своих проектов, и более того, существование компаний ставится под вопрос.

— Останется не тот, кто громче о себе заявлял, а кто прочно стоял на ногах. При этом, с рынка могут исчезнуть не только мелкие, но и крупные игроки, мощность которых заключалась только в большой рекламной кампании, и никакой реальной силы в темпах строительства и организации управления не было. В связи с этим мы ожидаем падения темпов строительства и, как следствие, в 2009 году дефицит нового жилья. В сложившихся условиях все силы должны быть направлены на завершение уже начатых объектов, инвестировать во что-то новое мало кто решится. Отмечу, что дефицит будет подогрет отсроченным спросом. Дело в том, что те, кто сейчас придержал средства, пережидая пик кризиса, очень скоро задумаются о том, куда инвестировать свои сбережения и многие из них пойдут покупать недвижимость. Деньги снова появятся в отрасли, и все встанет на свои места уже в феврале-марте 2009 года. Сейчас деньги вытащили, положили под подушку, но долго они там не пролежат. Что бы ни было ни с одной из валют, с золотом, с недвижимостью ничего не произойдет. Она по-прежнему остается самым стабильным инструментом вложения.

— Как вы видите развитие самарского рынка жилья?

— Ненормальная ситуация, когда цена одного квадратного метра в старой «панельке» в 1,5 раза выше стоимости квадратного метра в новом доме, сдающемся через два месяца, очень скоро станет историей. В секторе долевого строительства благодаря кризису останется несколько надежных компаний. И, к сожалению, думаю, что в ближайшем будущем благодаря доверчивости части населения и недобросовестности некоторых компаний-застройщиков, предлагающих сегодня демпинговые цены на не построенные, но уже разрекламированные объекты, мы получим очередную волну обманутых дольщиков. От подобных действий пострадают и другие строители, ведь надежность долевого строительства будет вновь поставлена под сомнение. Моя рекомендация — тщательно взвешивайте свои решения, судите о надежности застройщика по времени его работы на рынке и количеству построенного и введенного в эксплуатацию жилья, а не по заманчивым обещаниям и громкой рекламе.

Интервью взяла Ольга Дмитренко

http://www.kommersant.ru/