Признаки строительной революции

Как сообщает журнал «Эксперт» инновационное домостроение дает шанс строителям и девелоперам успешно выйти из кризиса. Единственное условие — адекватное участие государства в развитии этого проекта

11 ноября вНовосибирске, вбольшом зале администрации Новосибирской области прошел форум «Инновации встроительной отрасли: малоэтажное строительство», организованный поинициативе журнала «Эксперт-Сибирь». Судя поинтересу кэтому мероприятию состороны различных участников строительного рынка, среди которых были гости изАлтайского края, Омской иКемеровской областей, массовое малоэтажное домостроение таит всебе пока нераскрытые возможности будущего экономического роста. Главная задача организаторов форума заключалась втом, чтобы расставить здесь правильные акценты, необходимые для согласования позиций между представителями власти, бизнеса иэкспертного сообщества.

Дома для народа

Согласимся содной простой истиной: инновации встроительстве актуальны впервую очередь всегменте массового, доступного жилья. Элитная застройка, всилу низкой социальной значимости, при создании необходимых потребительских характеристик вполне может удовлетвориться итрадиционными технологиями. Если жеговорить омассовом жилье, тоздесь сочетание таких показателей, как комфортность идоступность, достигается внаше время только засчет широкого внедрения новейших разработок.

Вывод изсказанного прост: говоря обинновациях вмалоэтажке, нужно четко обозначить приоритетный сегмент жилья. Ксожалению, малоэтажная застройка досих пор умногих ассоциируется сдорогими коттеджными поселками, где посию пору используются тежетехнологии, что ивовремена царского абсолютизма. Зачастую как простые обыватели, так инекоторые чиновники полагают комфортное индивидуальное жилье некой барской утехой состоятельных граждан. Очень важно переломить данный стереотип. Именно поэтому ссамого начала один изведущих форума— депутат Новосибирского городского Совета Александр Люлько— обратил внимание участников нато, что необходимо юридически определиться спонятием «доступное жилье». Онпризвал аудиторию принять вовнимание ориентиры, еще весной заданные президентом Дмитрием Медведевым. Речь идет омассовом возведении индивидуальных домов площадью 70–120кв. мпри себестоимости одного «квадрата» в20тыс. рублей (по тогдашнему курсу). Пословам депутата, досих пор для реализации этой программы нет адекватной юридической базы. Наего взгляд, государство имуниципалитеты должны вкладывать средства восвоение территорий, обеспечивая всей необходимой инфраструктурой участки, выделяемые под массовую жилую застройку, акнепосредственному выполнению работ привлекать только текомпании, которые ориентированы наинновации. Другого пути решения жилищной проблемы, считает Александр Люлько, просто нет.

Поэтому вопросу депутата поддержал управляющий партнер DSOConsulting Сергей Дьячков. Поего словам, потенциал рынка малоэтажного жилья, если его правильно реализовывать, просто огромен. Низкий процент обеспеченности малоэтажным жильем отражает развитие этого рынка. Активную роль здесь должно играть государство, используя такую форму сотрудничества сбизнесом, как государственно-частное партнерство (ГЧП). «Только вовзаимодействии сгосударством,— утверждает Сергей Дьячков,— мыможем придать импульс развитию малоэтажного строительства». Варианты предложено разделить надве группы мер— стимулирование девелопера, содной стороны, испроса— сдругой. Впервом случае, считает Сергей Дьячков, возможно льготное выделение земли, снижение засчет бюджета инфраструктурной составляющей стоимости, компенсация— полная или частичная— ставки покредиту, атакже налоговые льготы. Вторая группа мер включает всебя безвозмездное субсидирование потребителя, атакже частичную или полную компенсацию ставки поипотечному кредиту. Подобные стимулы, помнению Сергея Дьячкова, уже присутствуют вреализации проекта Лесная поляна вКемеровской области.

Схожие идеи высказал председатель Национальной жилищной корпорации (НЖК) Александр Лебедев вовремя прямого телемоста сМосквой. Напомним, что онявляется убежденным сторонником развития рынка малоэтажного жилья. Нетак давно новосибирская компания «Стилвуд» получила отНЖК инвестиции вразмере 20млн евро насоздание завода попроизводству деревянно-каркасных домов понемецкой технологии. Все это прекрасно, если бынеодно омрачающее обстоятельство— недоступность вНовосибирской области земли иинфраструктуры, начто пожаловался президент «Стилвуда» Владимир Сергиенко. Завод— это непрерывный конвейер, оннеможет работать спостоянными остановками. Чтобы значительно снизить себестоимость жилья, необходимо выйти напроектную мощность, аэто примерно 120тыс. кв. мвгод. Однако для этого несоздано никаких условий. «Ясовершенно нехочу платить заземлю икоммуникации,— сетует бизнесмен,— поскольку при таких условиях ниодин проект неподнять».

Такие настроения игроков рынка наблюдаются ивдругих регионах. Пословам Надежды Клюк, заместителя начальника управления Алтайского края построительству иархитектуре, нетак давно организованные врегионе аукционы попродаже земельных участков были открыто проигнорированы застройщиками— бизнес неувидел для себя никакого интереса. Согласно комментариям одной изведущих форума— Инны Свечниковой, руководителя направления «Малоэтажное домостроение» Ассоциации строителей иинвесторов Новосибирска иНовосибирской области, председателя совета директоров компании «ЛанселотСтрой», ситуация со«Стилвудом» идругими предприятиями, вынужденными приостанавливать деятельность из-за отсутствия комплексного подхода кзастройке, является сегодня стандартной. «Совершенно нефакт,— заявила она,— что производители должны заниматься девелоперскими проектами. Это другой бизнес». Комплексное освоение территорий, поединодушному мнению участников форума, лежит всфере ответственности властей, ибез бюджетных вливаний здесь необойтись.

Как раз эти акценты были расставлены ввыступлении Александра Лебедева. Оннедоумевает, почему китайцы выделяют сотни миллиардов долларов наразвитие инфраструктуры, втовремя как наше государство миллиарды долларов выводит зарубеж. Только випотечные облигации США мывложили 100млрд. Тоесть Российская Федерация своими деньгами простимулировала потребительский спрос вдругой стране. Насамом жеделе спрос нажилье нужно стимулировать усебя дома. Вэтой связи Александр Лебедев предлагает ряд мер, втом числе дотирование ипотеки для граждан сограниченными доходами. Вэтом нет ничего экстраординарного, учитывая, что подобные меры использовались ивцивилизованных странах, где жилищная проблема успешно решена.

Кстати, зарубежный опыт вомногом поучителен ипоказателен для наших чиновников. Далеко запримерами отправляться ненужно. Ихмогут продемонстрировать наши ближайшие соседи.

«Яблочный город»

Маленькой сенсацией форума стало выступление руководителя проекта ГКALMAGRADСергея Терехова. Компания имеет реальный опыт строительства вРеспублике Казахстан быстровозводимых малоэтажных домов потехнологии ЛСТК— легких тонкостенных стальных конструкций. Сама технология была примерно лет девять назад разработана вФинляндии и, посути, является следующим этапом— после деревянного каркаса— вразвитии каркасных технологий как таковых. Нетак давно ГКALMAGRADвозвела вУсть-Каменогорске, при участии финских коллег, завод повыпуску домокомплектов изстального профиля. Аналогичный завод запущен ивНовосибирске. Его потенциальная мощность— 150тыс. кв. мжилья вгод. Это заметно больше, чем производительность завода повыпуску деревянно-каркасных домов. Причина проста— металл более технологичен, чем дерево.

Однако интересна нестолько сама технология, сколько возможности ееприменения вусловиях адекватного участия государства. Новосибирская область такого примера представить пока неможет. Другое дело— Казахстан, где уже действует программа жилищного строительства, под которую власти выделили нетолько солидный денежный ресурс, ноисоздали необходимую законодательную базу. Как рассказал нафоруме Сергей Терехов, вэтом году порешению местных властей ихкомпании был предоставлен— для демонстрации возможностей— небольшой участок в4гапод Усть-Каменогорском. Наэтой площадке создано 20домов попяти типовым проектам.

Вэтой истории впечатляют сроки. Соглашение свластью было заключено вмарте этого года. Вмае компания уже зашла научасток. Виюле дома сдали под ключ (причем вместе сэлементами благоустройства участков). Стоимость одного квадратного метра (по установленным государственным расценкам)— примерно 15тыс. рублей. Кконцу лета дома прошли госкомиссию, асосени вних уже живут люди. Администрация положительно оценила опыт компании, итеперь ейпредложено развивать всю территорию площадью около 300га. Задва года наэтом месте планируется построить примерно 1,5тыс. домов.

Как разъяснил Сергей Терехов, высокая скорость строительства иотносительно низкая стоимость обеспечены нетолько возможностями технологии, ноидругими важнейшими факторами, включая активное финансовое участие государства вреализации жилищной программы. Стоимость строительных материалов вКазахстане напорядок ниже, чем вРоссии, атакие составляющие себестоимости жилья, как цена земли изатраты наинфраструктуру, неложились тяжким бременем напокупателя. Люди платили только засам дом. Вопрос овыкупе участков вообще нестоял. Позаконам Республики Казахстан каждый гражданин имеет право набесплатные десять соток. Если участок, накотором возводился дом, поплощади превышал эту цифру, тозаизлишек покупатель доплачивал покадастровой стоимости. Никаких спекуляций снаделами, поутверждению Сергея Терехова, вКазахстане нет.

Рассмотренный пример интересен как успешный вариант ГЧП вобласти доступного жилья. Поучительным для нас является ито, что вКазахстане понятие «доступное жилье» имеет точное юридическое определение. Как пояснил Сергей Терехов, все население республики официально поделено нанесколько имущественных категорий. Соответственно, иквартиры поделены начетыре класса комфортности. Параметры доступного жилья определены вжилищной программе. Здесь жеуказаны приоритетные категории граждан, которые могут нанего рассчитывать. Оно делится надве группы— кредитное икоммунальное. Первое выкупается врамках государственной ипотеки, предусматривающей довольно скромную ставку в4% сроком на30лет. Второе выдается мало­имущим гражданам наусловиях льготной аренды (то жесамое происходит инаЗападе). Государственная ипотека, считает Сергей Терехов, является очень рациональным вложением средств. Содной стороны, она стимулирует спрос нажилье, сдругой— эти деньги почти полностью возвращаются государству обратно.

Пословам докладчика, Казахстан нетак давно пережил тежекризисные явления, что сегодня наблюдаются вРоссии. Что касается мер, которые используют казахстанские власти, товних, безусловно, отчетливо просматривается типично западный цивилизационный тренд. Иэто далеко неслучайно, несмотря наточто Казахстан принято воспринимать как образец восточного авторитаризма. «Дело втом,— разъясняет Сергей Терехов,— что наша республика, будучи небольшим самоутверждающимся государством, непренебрегала советами западных специалистов. Наша современная жилищная политика вопределенной степени отражает ихвлияние».

Смена стиля

Вотличие отКазахстана, Россия впоследние годы увлеклась демонстрацией своего державного величия, силясь показать всему миру собственную уникальность. Отсюда, надо полагать, вытекает унаших политиков ичиновников пренебрежение кзападному опыту инаработкам вобласти права. Неудивительно, что решать жилищную проблему унас тоже решили по-своему. Сегодня мывоочию наблюдаем, как наш «особенный» путь вобласти домостроения выходит нам боком. Хотим мытого или нет, изучать чужой пример все равно придется. Технологии уже завозим, осталось определиться сзаконодательной базой, ибо никакая, даже самая передовая разработка недаст желаемых результатов, если встране нет цивилизованных законов исоответствующих государственных программ.

Игроки рынка уже начинают понимать, что без инициативы снизу отвластей трудно ожидать серьезных ивменяемых шагов вэтом направлении. Поэтому постепенно начинает меняться сам формат обращений кчиновникам— традиционные жалобы назасилье бюрократии уже трансформируются вконкретные предложения поразвитию рынка. Итакие обнадеживающие сигналы нафоруме прозвучали. Как сказала Инна Свечникова, «ситуация постепенно начинает сдвигаться смертвой точки». Поеесловам, руководство Новосибирской области уже рассматривает вопрос опринятии программы комплексного освоения территорий на2009–2013годы, где основное внимание будет уделено малоэтажной застройке. Предполагается, что врамках этой программы государство возьмет насебя определенные расходы наинфраструктуру. «Уже сейчас,— сообщает Инна Свечникова,— члены Ассоциации строителей иинвесторов согласовывают сруководителями некоторые законодательные нормативы». Вопрос отехнологиях, поеесловам, тоже неостался встороне, поскольку проблема снижения себестоимости стоит здесь далеко ненапоследнем месте. Вполне возможно, что инновационные подходы кстроительству станут важнейшим критерием для отбора компаний.

Побольшому счету, вНовосибирской области появится некий аналог кемеровской Лесной поляны. Неисключено, что пример соседей был вчем-то заразителен для местных властей. Хотя вконечном итоге, попризнанию Инны Свечниковой, главную роль сыграла все-таки инициатива снизу. Без активной позиции игроков рынка ипредставителей экспертного сообщества областное руководство еще долго держало быобщественность всостоянии томительного ожидания. Мынезнаем, правда, каков будет конечный итог, бюджетная составляющая проекта, однако обращение властей кинновационному малоэтажному домостроению само посебе отражает революционный перелом всознании. Нопрежде чем заработает новая система взаимоотношений власти ибизнеса, необходимо заранее учесть вероятные риски, которые могут быстро свести нанет такое сотрудничество.

Когда возможности совпадают сжеланиями

При отсутствии дешевых ипотечных кредитов даеще вусловиях банковского кризиса вряд лиможно говорить осерьезном стимулировании потребительского спроса нановое жилье. Это означает, что напервых порах комплексное освоение территорий вряд листоит возлагать наплечи одних лишь инновационных компаний, ориентированных намассовое поточное производство. Нет никакой уверенности, что вслучае перенасыщения рынка региональные власти окажутся всостоянии засвой счет выкупать весь излишек готовых домов. Вэтой связи есть смысл резко поднять планку требований: лучше допустить кработам двух-трех самых надежных игроков, чем 20–30 ненадежных. Часть подготовленных территорий нужно передать индивидуальным застройщикам, обязательно предусмотрев для них специальные регламенты относительно параметров итехнических характеристик жилья. Нестоит забывать, что надолю индивидуальных застройщиков только водном Новосибирске приходится четверть возведенных площадей. Мынеможем пренебрегать возможностями домохозяйств, поскольку внынешних условиях это один изважнейших способов решения жилищной проблемы. Если государство невсостоянии дать человеку льготный кредит напокупку готового дома, топусть оно поможет создать дом собственными руками. Задача властей вэтом случае— непросто удешевлять для человека данный процесс, асделать индивидуальную застройку более современной, более цивилизованной. Другими словами— инновационной.

Нафоруме были представлены некоторые весьма интересные варианты. Так, деревянно-каркасный дом сзаполнением изпрессованных соломенных блоков, построенный натерритории Новосибирского монтажного техникума поинициативе центра «Сибирское поселение», вполне доступен среднему гражданину— как всмысле технологии, так ивсмысле материальных затрат. Причем заполнение каркаса можно при желании осуществлять издругих материалов, даже тех, что выпускаются индустриально.

Кстати, изготовление материалов иизделий для индивидуального строительства может стать серьезным бизнесом. Здесь уже сформировался рынок, иего тоже есть смысл развивать. Мыдолжны допускать ситуацию, когда желающих возводить дом самостоятельно будет больше, чем желающих брать кредиты напокупку готовых домов. Для малого бизнеса это открывает большие возможности. Например, влюбом поселке можно поставить мини-завод попроизводству неавтоклавных ячеистых бетонов потехнологии инновационной фирмы «Силикон». Стоимость такого мини-завода, пословам директора фирмы Юрия Петерсона, примерно 1,5млн рублей. Кроме того, многочисленным мелким деревообрабатывающим предприятиям вместо изготовления традиционных пиломатериалов лучше будет сосредоточиться навыпуске готовых элементов для деревянных каркасов— отстоек достропил— ипродавать ихцелым комплектом позаданному проекту.

Особую роль вмодернизации индивидуального жилья будет, безусловно, играть современное инженерное оборудование. Особенно это касается автономных отопительных систем. Сейчас такая техника поставляется наотечественный рынок, причем спрос нанее растет. Например, компания «Ситех-Энерго» занимается поставкой иустановкой современных газовых настенных котлов японско-корейского производства. Котел имеет цифровую систему контроля ивуправлении так жепрост, как привычный для многих настенный кондиционер. Стоимость решения для дома площадью 70–90кв. м, пословам генерального директора компании Ольги Павловой, 26тыс. рублей, плюс 2,6 тыс.— устройство дымохода. Цена вполне приемлемая. Дело осталось загазификацией наших поселков. Как мыпонимаем, такую задачу иобязана решать наша власть. Поэтому хотелось бынадеяться, что данный момент будет отражен впрограммах покомплексному освоению территорий.

Олег Носков

http://www.expert.ru/