Шаг вперёд

В статье анализируются ситуация на рынке жилья. Рассматриваются различные технологии строительства жилых домов.

В последнее время муссируется идея решения жилищной проблемы за счёт индустрии панельного домостроения. Будто бы современное многоэтажное строительство позволяет снизить себестоимость и сроки возведения зданий, обеспечить будущим жильцам максимальный комфорт, а также снабдить дома необходимой инфраструктурой — школами, детскими садами, поликлиниками (См., напр.: Виноградов Б. Доживем ли до жилья. Бизнес торопит государство с реализацией нацпроекта «Доступное жильё» // Московский Комсомолец. — 31.05.2007).

Вот и первый вице-премьер Дмитрий Медведев на совещании с губернаторами о реализации национального проекта «Доступное жильё» предложил вернуться к данной технологии, чтобы выйти на заявленные показатели ввода жилья — 80 млн. м2 к 2010 г.

Действительно, в своё время очень много усилий было потрачено на индустриализацию домостроительного производства, превращение строительства в механизированный процесс сборки зданий и сооружений из укрупнённых элементов изделий.

Отечественная домостроительная индустрия последовательно осваивала технологии блочного, крупноблочного, панельного, крупнопанельного, объёмно-блочного строительства жилых домов в различных комбинациях и вариациях.

Но при своей экономической рациональности эти технологии существенно ограничивали — и ограничивают — возможности архитекторов и проектировщиков по внешнему виду и планировке зданий. В панельных и блочных зданиях по ряду причин нельзя воспроизвести микроклимат, присущий даже тем же кирпичным зданиям.

Многие специалисты полагают, что увеличивать объёмы панельного строительства не надо. Есть альтернативные технологии, которые сопоставимы с «панелью» по цене, но имеют много преимуществ. Например, монолитно-каркасные дома. Они и выглядят лучше, и стоят не намного больше. Это если в многоэтажном строительстве. А в малоэтажном предпочтительнее деревянные дома, дома из газобетона. К тому же возврат к панельному домостроению потребует денег, и отнюдь не малых.

В настоящее время в России работают более 550 предприятий крупнопанельного и индустриального домостроения. Хотя за последние 15–20 лет остановили работу или перепрофилировались более половины ДСК и железобетонных комбинатов.

В Северо-Западном федеральном округе доля КПД в 2004 г. составила 22,4 %, в Центральном — 29,8 %, в Тульской области — 33,9 %, Курской — 37 %, Мурманской — 51,7 %, Челябинской — 42,4 %, Омской — 34,9 %, в Красноярском крае — 42,7 %, в Хабаровском крае — 27,4 %, в Ханты-Мансийском автономном округе — 38,0 %.

В Москве доля панельного строительства снижается. В 2003 г. на монолитно-каркасное строительство пришлось 1,85 млн. м2 при общем объёме строительства 4,7 млн. м2, а на панельное — 2,95 млн. м2. В 2004 г. при общем объёме в 4,8 млн. м2 было возведено примерно 2,3 млн. м2 монолитного и кирпичного жилья и 2,5 млн. м2 панельного.

В 2005 г. в Москве построено около 5 млн. м2 жилья. В том числе: 2,8 млн. м2 — монолитные и кирпичные дома, 2,2 млн. м2 — панельное строительство.

Панельное домостроение в столице все активнее вытесняется к МКАД и даже за МКАД, что способствует росту доли строительства жилых домов из монолита и кирпича в общем объёме строительства. При этом строящееся относительно дешёвое панельное жильё во всё большей степени используется для выполнения различных социальных программ по обеспечению жильём, запущенных на федеральном и местном уровне.

Из введённых в 2006 г. в эксплуатацию 5,3 млн. м2 жилплощади более трети (около 1,8 млн. м2) было направлено на социальные нужды. В 2007 г. при планах строительства в 4,8 млн. м2 на долю очередников и льготников придется около 2,23 млн. м2.

Дома-новостройки Москвы, находившиеся в открытом предложении в марте 2007 г., имели в основном монолитно-каркасную конструкцию; доля в общем объёме предложения — 76,5 %.

Объём предложения панельного жилья составлял 16,8 %.

Средневзвешенная цена предложения категории «монолит» — 5 972 $/м2 ±9,3 %.

В категории «панель» средневзвешенная цена предложения — 3 079 $/ м2 ±4,0 %.

В Московской области уже в 2005 г. объёмы строительства панельных и монолитных домов практически сравнялись, несмотря на то, что на подмосковный рынок вышли такие крупные застройщики, как ДСК-1, ДСК-2, СУ-155, «Главмосстрой», ПИК и другие компании.

Группа компаний «ПИК» в 2005 г. закрепила за собой лидирующие позиции на инвестиционно-строительном рынке. Этому способствовала покупка у компании «Интеко» ДСК-3. Теперь холдинг может возводить 1 млн. м2 жилья в год.

В Московской области панельные дома «ПИК» представлены сразу несколькими сериями: КОПЭ, КОПЭ-М-Парус, ПЗМ, П7/23, 111-я серия. Также строятся дома по индивидуальным проектам.

Мощности комбинатов группы «ПИК» — ДСК-2 и ДСК-3 — загружены до 2010 г.

Разумеется, современные серии панельных домов отличаются от своих предшественников. Вместо алюминиевой проводки в домах применяется медная. Улучшаются шумозащитные качества квартир, их потребительские качества с точки зрения удобства инвалидов. Увеличиваются холлы входных групп, повышаются качество лифтового оборудования, пожарная безопасность, теплозащитные свойства панелей.

Но они потеряли главное своё преимущество — скорость монтажа. Так, если продолжительность монтажа 17-этажного панельного жилого дома — 3 месяца, то монтаж каркасно-монолитного дома по системе «КУБ-2,5» осуществляется еще быстрее.

В Петербурге лидеры в сегменте панельного домостроения — ДСК «Блок», «ДСК №3», Гатчинский СКК и др. В число крупных производителей сборного железобетона в Петербурге и Ленобласти входят «Баррикада», «Ленстройдеталь», ОАО «Обуховский завод СМиК», ЗАО «Старопановские СМиК», ООО «СиБ-центр», ЗАО «Завод железобетонных изделий 6», «Профстрой».

Доля панельного домостроения на петербургском рынке оценивается всего в 20–25 %. Мощности петербургских ДСК могут удовлетворить спрос на доступное жильё на региональном уровне. Но многие комбинаты нуждаются в реконструкции и модернизации производственных мощностей.

Есть примеры проявления тенденции увеличения панельного строительства.

Программа «Реконструкция Нижнего Новгорода», утвержденная правительством региона 10 января 2007 г., предусматривает долю крупнопанельного строительства в общем объёме жилищного строительства в 2007 г. в размере 32 %, а в 2012 г. — 50 %, (в 2006 г. эта доля составила 30 %).

Ввод общей жилой площади в Нижнем Новгороде к 2011 г. планируется довести до 1,728 млн. м2. В 2006 г. запланированный объём ввода жилья составлял 458 млн. м2. Ввод жилья в 2011 г. составит 1,4 м2 на одного жителя в год. В 2006 г. этот показатель составил 0,33 м2 на жителя в год.

В Ростовской области компанией «Интеко» приобретён и реконструируется комбинат крупнопанельного домостроения для выпуска домов «социальной» серии. В них будут предусмотрены небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры (26,3 и 43,0 м2).

Квартиры в этих домах будут будто бы значительно дешевле квартир, представленных на рынке недвижимости, и поэтому больше подходят для создания базы отвечающего всем нормам социального жилья.

Каким таким нормам? Почему значительно дешевле? Что такое «социальная серия»?

Более того, оказывается, специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию РФ совместно с «Интеко», администрацией Ростовской области, Ростовской региональной ипотечной корпорацией разработали схему земельной ипотеки, которая позволит муниципалитетам развивать инфраструктуру вокруг участков под застройку на заёмные средства.

Привлечённый кредит позволит направить средства на обустройство участка объектами коммунальной инфраструктуры. Затем данный участок выставляется на аукцион. Выручка от аукциона компенсирует муниципалитету понесённые на обустройстве участка затраты, а земельный участок теперь становится предметом залога для застройщика, который его приобрёл.

Застройщику будет достаточно вложить 30 % собственных денег, а остальные 70 % пойдут из кредита под залог участка. Таким образом, применение схемы земельного ипотечного кредитования и, как следствие, достижение высокого оборота в жилищном строительстве позволит удешевить покупку жилья, сделать её доступной для семей со средним уровнем дохода. Со своей стороны «Интеко» выступит гарантом обеспечения пилотного проекта земельной ипотеки панельными домами «социальной» серии.

Самое любопытное — здесь нет даже речи об участии государства в обустройстве участков. Всё, в том числе и кредитные проценты, будут оплачивать покупатели «дешёвых» квартир.

Понятно, что «Интеко», освободившись от московских «панелек», начал? региональную экспансию. Почему бы и нет? Но только дешевизна «социальных» домов — миф.

Планы по резкому увеличению количества вводимого в эксплуатацию панельных домов связывают с дефицитом строительных материалов, прежде всего цемента.

Максимальные возможности всех производящих цемент предприятий страны оценивают в 69 млн. т. И говорится о том, что для обеспечения реализации ФЦП «Жилище» к 2010 г. необходимо выпускать не менее 80–90 млн. т цемента ежегодно. Непонятно, откуда взялись эти фантастические цифры. Потребность в цементе на строительство 1 м2 жилья — не более 200 кг. И это хорошо известно специалистам.

Да к тому же большой бизнес решает проблему дефицита стройматериалов собственными силами.

Крупнейший в России холдинг «Евроцемент Групп» реконструирует принадлежащие ему цементные заводы. «Интеко», несколько лет назад сократившее своё участие в цементной отрасли, теперь возвращается на этот рынок с инвестиционными проектами.

В расчёте на длительную перспективу компания купила два завода в Краснодарском крае — «Атакайцемент» и Верхнебаканский цементный завод. На базе этих двух заводов будет создано крупнейшее в РФ объединение по производству цемента общей мощностью 5 млн. т в год.

	Всего		В том числе
			Застройщики-юр. лица		индивидуальные застройщики
	Число зданий	Общая площадь	Число зданий	Общая площадь	Число зданий	Общая площадь
Кирпичные и каменные	55,6	61,2	57,1	57,0	55,6	68,5
Крупнопанельные	1,8	16,8	14,3	25,6	0,7	0,7
Каркасно-панельные	0,4	0,5	1,6	0,7	0,3	0,2
Объёмно-блочные	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
Крупноблочные	0,6	0,7	1,5	0,9	0,6	0,4
Деревянные	34,6	8,9	15,3	0,7	36,1	24,0
Из деревометаллических модулей и др. материалов	0,3	0,2	2,5	0,2	0,1	0,1
Из монолитного бетона и железобетона	1,3	7,6	3,3	11,3	1,1	0,9
Из ячеистого бетона	1,5	1,7	1,7	1,8	1,5	1,7
Прочие	3,7	2,2	2,5	1,6	3,8	3,3

Таблица 1. Характеристика строящегося жилья по материалам стен на 01.01.2005, в % к итогу

А вообще-то, согласно статистике, в России по-прежнему строят из кирпича. Увы.

Монолитное и сборно-монолитное строительство развивается преимущественно в крупных городах, и в 2006 г. в целом по России его доля достигла 10,3 %.

Постоянный рост этого вида домостроения, как уже отмечено, наблюдается в Москве, Санкт-Петербурге. А также в республиках Чувашия и Татарстан, в Свердловской, Челябинской, Новосибирской, Томской, Тюменской, Кемеровской, Нижегородской, Вологодской, Самарской, Сахалинской областях, в Приморском и Алтайском краях.

Каркасно-монолитные дома по себестоимости не превосходят панельные. Но они гораздо комфортнее, качественнее.

И ещё. А как же программа малоэтажного строительства? Что, опять многоэтажное строительство, со всеми издержками и накопившимися проблемами?

Если говорить об индивидуальном строительстве, то здесь могут конкурировать две индустриальные технологии — автоклавного газобетона и качественного дерева. Причём качественный газобетон гораздо предпочтительнее.

Индивидуальные здания из автоклавного газобетона (подвалы из монолитного или сборного железобетона; цоколь из кирпича или легкобетонных блоков; наружные стены — блоки из газобетона толщиной 400 мм и плотностью 400 кг/м3; плиты перекрытия и перемычки из газобетона плотностью 600–700 кг/м3; плиты покрытия из газобетона плотностью 500–600 кг/м3), построенные вертикально-интегрированной производственно-строительной корпорацией, имеют себестоимость 1 м2 здания 8 500–9 000 руб.

Автоклавный газобетон впервые стал широко применяться в Швеции в начале 30-х гг. ХХ века. Затем эта технология стала распространяться в других скандинавских странах, в Западной и Центральной Европе.

Уже в 1956 г. в Швеции 65 % всех наружных стен выполнялось с использованием газобетона и свыше 70 % всех покрытий промышленных зданий — плитами из армированного газобетона.

В настоящее время в мире производится ежегодно порядка 55 млн. м3 строительных изделий из газобетона. Работает более 230 заводов в 50 странах.

Современные заводы газобетона отличаются высокой степенью автоматизации, жёсткими требованиями к исходному сырью, высоким качеством готовой продукции по физико-механическим характеристикам (предел прочности, теплопроводность, морозостойкость), геометрической точности.

Учитывая бесспорные преимущества автоклавного ячеистого бетона, в середине 80-х гг. было принято решение о всемерном развитии его производства в СССР (табл. 2). Объём производства газобетона должен был вырасти на порядок — до 45 млн. м3!

Этот подход вновь был зафиксирован в начале 90-х в программе «Жилище» (табл. 3). Предполагалось к 1996 г. достичь объёма жилищного строительства в 100 млн. м2, резко сократив строительство из крупных панелей и объёмных блоков, крупноблочных домов. Кирпичное строительство должно было остаться на прежнем уровне по объёму, но с применением многослойной эффективной кладки.

Фактически заново должно было возникнуть строительство монолитных и сборно-монолитных домов, домов мелкоблочных на пористом и тяжёлом заполнителе с утеплителем, газобетонных домов, домов из эффективных конструкций (многослойные панели типа «сэндвич» и т. п.), деревянных домов.

При планировавшемся снижении объёмов крупнопанельного домостроения предполагалось стимулировать строительство из газобетона, многослойных эффективных конструкций, дерева.

Это был вариант совмещения подходов европейских и американских. Европейцы отдают предпочтение газобетону. В жилищном строительстве США главным конструкционным материалом является дерево. Относительно большое применение находят металлические конструкции с навесными стеновыми панелями повышенной тепловой эффективности, облицованные деревом, алюминием, пластиком.

Позиция	1987 г.	2000 г.*
Всего	213,5	332,0
В том числе:
керамические	87,5	96,0
силикатный кирпич	40,5	48,0
мелкий ячеистый блок и теплоизоляционные плиты	5,0	45,0
мелкий бетонный блок	4,9	23,5
блоки из природного камня	10,0	12,5
стеновые панели (трёхслойные ж/б, керамзитобетонные, газобетон)	45,0	55,0
слоистые панели (с исп. алюминия, асбоцемента и др.)	16,0	30,0
прочие стеновые материалы	15,0	20,0

Таблица 2. Производство стеновых материалов в СССР, млн. м3

* Прогноз развития

Позиция	1990 г.	1992 г.	1996 г.*
Общий ввод жилья	61,70	37,90	100,00
в том числе:
дома из крупных панелей и объемных блоков	27,40	17,90	11,00
дома из смешанных систем с несущей конструкцией из сб. железобетона и ограждением из мелкоштучных материалов			16,00
каркасные дома	0,75	0,50	0,30
крупноблочные дома	1,76	1,00	0,50
монолитные и сборномонолитные дома	0,44	0,80	5,00
кирпичные дома, всего в том числе эффективной кладки с утеплителем	18,00	9,70	18,00 12,00
дома мелкоблочные на пористом и тяжёлом заполнителе с утеплителем	3,20	2,10	10,00
ячеистобетонные дома	2,50	1,20	16,00
деревянные дома	4,55	3,50	10,00
дома из эффективных конструкций (многослойные панели типа «сэндвич» и т. п.)	0,10	0,30	14,00
- прочие	2,00	1,80	2,00

Таблица 3. Развитие строительных систем по программе «Жилище», млн. м2

* Прогноз развития

Однако ситуация развивалась по другому сценарию. В 1991 г. в СССР было произведено 5,7 млн. м3 конструкций и изделий из газобетона, в том числе 1,6 млн. м3 армированных (панели стен и покрытия), 2,6 млн. м3 крупных и мелких блоков, 1,5 млн. м3 теплоизоляционных плит. Из этого объёма около 30 % приходилось на республику Беларусь (тогдашняя БССР). В настоящее время в Республике Беларусь выпускается около 2 млн. м3 газобетона в год.

На начало 2007 г., в европейской части России, включая Урал, действовало порядка 40 предприятий, выпускающих автоклавный газобетон. Совокупная установленная мощность предприятий по производству автоклавных газобетонов составила около 4 млн. м3 в год. Разумеется, это очень мало.

Что происходит сейчас?

Центральный регион. Крупнейшими предприятиями, производящими каждый более 100 тыс. м3 ячеистых бетонов в год, в Центральном регионе являются липецкие заводы (Липецкий КСИ, Липецкий завод изделий домостроения, Новолипецкий МК), «Старооскольский завод ССМ». В Воскресенске Московской обл. запущена линия Wehrhahn производительностью 100 тыс. м3. В Старой Купавне Московской обл. запущена линия СБИ-200 ЗАО «Силбетиндустрия». Производительность — 200 тыс. м3 в год.

Поволжье. Большую часть газобетона производят предприятия: «Коттедж» (Самарская обл., линия Ytong), «Кировгазосиликат» (г. Вятка, линия Универсал), Ижевский ЗЯБ (г. Ижевск), завод «Кирпич силикатный» (пос. Ковылкино, Мордовия), ООО «ЭКО», (г. Ярославль, линия Wehrhahn).

Борский силикатный завод (Нижегородская обл.) инвестировал 4 млн. $ в создание производства газобетона. Оборудование и технология германской компании Maza-Henke.

О проекте строительства завода по производству газобетона в Нижегородской области заявил германский концерн Xella Porenbeton Holding AG (с 2003 г. объединяет фирмы Hebel и Ytong). Инвестиции — около 10 млн. евро. Мощность — 500 м3 в сутки.

Северо-Западный регион. Крупнейшим производителем газобетона до последнего времени оставался 211 КЖБИ (пос. Сертолово Ленинградской обл., линия Hebel). Производил 114 тыс. м3 газобетона в год, в 2006 г. мощность увеличена до 160 тыс. м3.

Производством газобетона также занимается ЗАО «ДСК-3».

Летом 2005 г. пущен завод «ЛСР-Газобетон» Группы ЛСР мощностью 300 тыс. м3 в год. Мощность первой очереди — 180 тыс. м3, второй — 120 тыс. м3 газобетона в год. Технологическая линия Wehrhahn. Инвестиции в проект — 32 млн. $.

В 2006 г. группа ЛСР получила контроль над компанией «Aeroc International», владеющей двумя заводами по производству газобетона в Эстонии и Латвии, и сформировала холдинг по производству газобетонных блоков. Сумма сделки —15 млн. $.

Мощности компании достигли 600 тыс. м3 в год (300 тыс. — петербургский завод, 200 тыс. — завод «Aeroc» в Эстонии, 100 тыс. — латвийское предприятие). Объём продаж в 2006 г. — более 500 тыс. м3.

Запланировано увеличение производственных мощностей на всех заводах суммарно до 800 тыс. м3 в год.

«ЕвроАэроБетон» и «PHILCO Technologies» (Германия) построили завод по производству газобетона в промышленной зоне г. Сланцы Ленинградской обл. Мощность производства на начальном этапе — 165 тыс. м3 газобетонных блоков в год. В дальнейшем будет увеличена до 265 тыс. Помимо блоков, планируется выпускать плиты покрытия/перекрытия, перемычки, и стеновые панели. Стоимость проекта — 14 млн. евро.

ООО промышленно-строительная компания «Ника» начал? проект строительства завода по производству газобетона в г. Кировск Ленинградской обл. Инвестиции — 20 млн. евро.

Компания «H+H International A/S» (Дания) — крупнейший производитель газобетона в Германии, Великобритании и странах Скандинавии — намерена реализовать инвестиционный проект на территории Ленинградской области. Сумма инвестиций — около 30 млн. евро.

Урал, Сибирь. Завод «Сибит», (г. Новосибирск, линия Ytong). Организован в 1995 г. За 1995–2006 г. производительность выросла с 70 до 160 тыс. м3 в год при проектной мощности 132 тыс. м3 (за счёт трёхсменной работы).

Предполагается запустить на заводе ещё одну технологическую линию. Она позволит ликвидировать дефицит продукции (примерно 55–60 тыс. м3 в год, возникает, в основном, летом) и разгрузить действующее оборудование, которое работает в 3 смены, останавливаясь на профилактику в воскресенье.

ООО «Рефтинское объединение "Теплит"». Образовано в 2005 г. Производственные мощности объединения расположены в Свердловской области: в пос. Рефтинский и г. Березовский. Рефтинский завод газозолобетонных изделий создан в 1989 г. как одно из подразделений Рефтинской ГРЭС. Оснащён отечественной линией по выпуску блоков из автоклавного газобетона. Оборудование предприятия позволяет выпускать изделия из ячеистого бетона, предназначенные для кладки на раствор.

В 2002 г. предприятие поменяло собственника. УС НП «Атомстройкомплекс» сохранил производство газоблоков, при этом была обеспечена задача увеличения выпуска продукции с 51 тыс. до 143 тыс. м3 изделий в год.

Завод в г. Березовский оснащён технологической линией Wehrhahn. Проектная годовая мощность — 220 тыс. м3. В ближайшее время намечена реконструкция производственных мощностей по выпуску автоклавного газобетона, направленная на увеличение выпуска изделий к 2008 г. до 520 тыс. м3 в год.

Компания «ИНСИ» (г. Челябинск) приступила к строительству завода по производству автоклавного газобетона мощностью до 2 400 м3 в сутки, это примерно 730 тыс. м3 в год. Инвестиции — 20 млн. евро.

Юг. Ростовская компания «Новые строительные технологии» реализует проект строительства в Ростове завода по производству газобетона. Оборудование Masa-Henke. Мощность 500 м3 в сутки. Объём инвестиций — 12 млн. $. Мощность завода может быть увеличена до 900 м3 в сутки.

Увеличение объёмов строительства неизбежно ведёт к росту соответствующих инвестиций в технологии газобетона. Материал можно получать практически без добавок высокомарочного цемента, только на песке и извести. Качественная дроблёная кальциевая известь имеет себестоимость около 800 руб./т против 1 400 руб./т у портландцемента.

Себестоимость изготовления блоков из автоклавного газобетона по традиционной технологии (цементно-известковое вяжущее) составляет на лучших российских предприятиях примерно 1 200 руб./м3. Армированных изделий – 1 900 руб./м3. Переход на собственный обжиг качественной извести и известковое вяжущее позволяет снизить себестоимость газобетона на 25 %.

Рыночные цены на высококачественные блоки из автоклавного газобетона достигают 3 500 руб./м3. Эта цена чрезмерно завышена и объясняется дефицитом материала. Но даже эта цена значительно меньше цены рекламируемых в последнее время многослойных блоков «теплостен» (от 4 958 руб./ м3). При всех недостатках многослойных стен с теплоизоляцией из пенополистирола.

Можно констатировать, что панельное домостроение — безусловно шаг назад.

Причём совершенно немотивированный.

Развитие ситуации на рынке жилья свидетельствует о том, что прогрессивные технологии — каркасно-монолитные с газобетонным заполнением, индивидуальные дома из газобетона, дома из дерева — постепенно находят своего потребителя.